Stratégie de financement pour l'achat d'une maison nécessitant des rénovations

Nous envisageons actuellement d'acquérir un bien immobilier existant. Il s'agit d'une maison mitoyenne construite en 1950. La maison est sous-solée, comporte deux étages complets et un grenier aménagé. Terrain de 210 m², surface habitable de 120 m².

Comme la maison date de 1950, quelques rénovations sont bien sûr nécessaires. La porte d'entrée et les fenêtres ont déjà été changées ces dernières années, ainsi que la salle de bain.

Voici ce qui doit être rénové, avec notre estimation des coûts :
- installation de chauffage complète (actuellement, Chauffage au gaz avec poêles, certaines pièces sont encore chauffées par des conduits d’air). Par exemple, radiateurs dans toute la maison ainsi que chaudière à gaz au sous-sol : 35 000 €
- isolation et nouvelle couverture du toit : 35 000 €
- électricité : 10 000 €

Nous ferions absolument faire le chauffage avant l’emménagement, l’électricité éventuellement aussi ou plus tard. Le toit seulement quand nous habiterons dedans.

La maison coûte 298 000 €.
Avec les frais annexes d’achat, 330 000 €.
Apport personnel à fournir : 100 000 €

Revenu mensuel 3 500 € salaire net ainsi qu’environ 400 € d’allocation familiale.

Passons maintenant à la question principale : quelle est la stratégie de financement la plus attractive ?

Nous avons par exemple envisagé de ne contracter qu’un prêt de 270 000 €. Nous disposerions ainsi directement de 40 000 € pour la chaudière et les petites dépenses liées à l’emménagement, par exemple les frais de déménagement, la peinture des murs, etc. Les autres rénovations comme le toit seraient alors envisagées dans 1 à 3 ans et financées par un prêt KFW.

Ou devrait-on profiter du taux d’intérêt actuellement bas et calculer dès le départ avec le coût total de la rénovation ?
Cela représenterait alors une somme globale généreusement estimée à 430 000 €. Moins l’apport personnel, donc 330 000 €. Cela peut sembler étrange d’acheter une maison à 298 000 € et de contracter un prêt de 330 000 €, n’est-ce pas ? Que dirait la banque dans ce cas ?

Ou y a-t-il d’autres stratégies de financement totalement différentes dans notre situation ?

Merci beaucoup pour votre retour.

Je suis confronté à un projet similaire. Tu ne dois pas oublier les canalisations d'eau. Sinon, fais tout faire avant d'emménager. Ou veux-tu casser les murs pour l'électricité après avoir emménagé ? Ou enlever le toit pointu une fois aménagé ? Nous n'avons pas de problèmes de financement. Vous avez un bon capital propre et ce genre de projets n'est pas inhabituel. Si vous n'êtes pas familiers, veuillez encore visiter la maison avec un expert avant l'achat.

Merci pour la réponse. Bien sûr, un expert est bien entendu obligatoire pour une maison de 70 ans.

Comment faites-vous pour le financement ? Combinaison de prêt amortissable "classique" et KfW ? Tout en une seule fois ? Votre banque a-t-elle besoin des devis des entreprises pour les rénovations prévues, si ces coûts doivent être partiellement financés ?

Oui, nous faisons appel à 50 000 € auprès de la KfW. Le reste est ensuite un prêt standard plus un financement intermédiaire car je possède déjà une maison que je vais vendre. Jusqu’à présent, il n’y a rien eu concernant un devis ou autre. Nous sommes encore en train d’étudier quelle banque conviendrait concrètement, ou nous faisons le faire. En gros, cela dépend aussi de l’apport personnel. Notre futur bien date des années 60 et la famille précédente (les constructeurs) a régulièrement investi. Seulement quelques fenêtres doivent être remplacées, par exemple. En revanche, les radiateurs, le chauffage central, l’électricité et, par précaution, les conduites d’eau galvanisées. Les salles de bain, les murs, les sols doivent aussi être rénovés. La structure est excellente et les coûts pour l’électricité peuvent être réduits grâce à l’apport personnel. De même, des choses comme l’isolation du plafond de la cave et du dernier étage. Une semaine de travail et peu d’investissement, et on a déjà rénové énergétiquement, ce qui augmente la valeur. Mais j’ai déjà, par expérience, l’œil pour les points faibles. Je sais aussi que tout ne se passe pas toujours bien. C’est pourquoi nous avons intégré une marge dans le financement et évalué l’apport personnel provenant de la vente de la maison plus bas que prévu. Il faut avoir confiance en soi. Et gérer le stress. Pour la maison actuelle, j’ai moi-même fait presque tout. Vraiment, chaque jour, il y avait un problème et quelque chose ne se passait pas comme prévu... Pour toute question – demandez.

Les mesures de rénovation que tu as prévues augmentent toutes la valeur et seront donc également reconnues par la banque. Sauf si vous voulez le faire vous-mêmes ou par un [‘befreundetem Handwerker’]. La banque a besoin de la facture.
Ce que tu devrais oublier très vite, c’est l’idée de faire l’électricité ou le toit seulement après l’emménagement. C’est impossible voire un enfer absolu. Ne le fais tout simplement pas.
Les salles de bains sont-elles vraiment dans un état qui vous rendra heureux pendant les dix prochaines années ? Je m’y mettrais aussi tout de suite si ce n’est pas le cas.

Bonjour, merci pour les réponses. Concernant l'électricité, je suis d'accord que c'est bien sûr plus judicieux de le faire avant d'emménager. Le chauffage aussi. Mais je trouve que le toit n'est pas vraiment problématique. Nous habitons actuellement en location dans une maison de 1930, le toit a été refait l'année dernière, ce n'était pas vraiment un problème pour nous. Ou est-ce que je manque quelque chose ?

Nous ne voulons pas tout faire en une seule fois. Pas principalement à cause des coûts, mais parce que nous voulions d'abord emménager pour prendre le temps de ressentir la maison. Et ensuite, tranquillement, avec un conseiller en énergie et éventuellement un architecte, élaborer un plan précis. Ce qui doit être fait et quand. Et ce qui peut être fait, mais n'est pas si important pour le début, comme par exemple la salle de bains.

Bien sûr, à part le fait que c'est ennuyeux d'avoir des artisans dans la maison pendant 8 semaines. Théoriquement, c'est possible, non ? Ou y a-t-il des sujets comme l'électricité ou l'eau où on ne peut pas habiter pendant plusieurs jours ?

Merci.