Plan financier avec contrat d'épargne logement ou avec risque ?

Nous, ma femme et moi, voulons acheter très avantageusement la maison d'une communauté d'héritiers (Verwandtschaft). La maison doit être rénovée, pour cela nous avons besoin du montant ci-dessous. La maison avec terrain vaut environ 75 000€. Nous l'obtenons pour 40 000€, ce qui correspond à notre capital propre actuel. Nous avons maintenant reçu un plan de financement et j'aimerais savoir ce que vous en pensez ?

Revenu brut 2200€ + 13e mois + 183€ d'allocations familiales
Capital propre 42 000€
Montant du prêt 117 000€

Variante 1 (Risque ?)

[*]50 000 auprès de la KFW avec un taux effectif de 1,51% fixe jusqu'à mi-2022 avec un remboursement de 2,78%. (178,51€/mensuel)

[*]67 000€ auprès de la banque avec un taux effectif de 2,98%, fixe jusqu'en février 2027 (311€/mensuel)

Variante 2 (sûr ?)

[*]50 000 auprès de la Kfw avec un taux effectif de 1,51% fixe jusqu'à mi-2022 avec un remboursement de 2,78%. (178,51€/mensuel) pareil que pour la variante 1

[*]Contrat d'épargne logement avec un taux d'intérêt créditeur de 0,50%, somme d’épargne logement : 67 000€, montant à verser : 40 000€, taux débiteur : 2,95%, taux annuel effectif global : 3,9%, dernière mensualité en novembre 2036

Qu'en pensez-vous ici, pour la 2e variante je connais les taux, pour la 1ère ils peuvent changer ?

Calcule-toi donc la deuxième partie des deux variantes. Pour la partie 1 avec différents taux d'intérêt après 15 ans. Avec le faible capital restant dû, cela ne devrait pas poser de problème. Je ne suis généralement pas fan des contrats Bauspar associés à un crédit, mais je ferais calculer cela de toute façon. Tu peux demander à ton conseiller le taux d'intérêt seuil de rentabilité : )

à 1 % de différence (2,98 contre 3,9) sur le taux d’intérêt, je choisirais plutôt la variante sans [Bausparvertrag] pour ce montant relativement faible..
à la fin de la période de taux fixe, avec 311 €/mois (~2,59 % d’amortissement), tu as une dette résiduelle d’environ 34000 €... C’est relativement raisonnable...

J'ai maintenant fait expliquer le plan financier. Cela se présente un peu différemment de ce que j'avais compris au début.
Voici la présentation correcte :



Voici les données du prêt qui nous est proposé :

[*]50 000 auprès de la kfw avec un taux d’intérêt effectif fixe de 1,51 % jusqu’à mi-2022 avec un remboursement de 2,78 %. (178,51 €/mois) Durée 30 ans

[*]67 000 € auprès de la banque. Pendant les 10 premières années, je paie 2,98 % d’intérêts. Parallèlement, je verse sur un contrat d’épargne logement qui sera attribuable après 15 ans (à 40 %, il y aura alors environ 27 000 € d’épargne disponible). Il peut aussi être attribuable plus tôt en cas de versement supérieur. L’épargne logement avec le prêt logement viendra alors remplacer le crédit. Pour ce prêt logement, je paie ensuite 2,95 % d’intérêts. (Taux d’intérêt effectif total du contrat d’épargne logement 3,9 %)

Dans les années 10-15, les intérêts sur le prêt doivent être redéfinis. Autrement dit, année 1-10 = 2,98 % ; année 11-15 = ?,? % d’intérêts ; année 15-25 = 2,95 % d’intérêts.

Cette variante est-elle judicieuse ? J’ai une « certaine » sécurité des taux d’intérêt, à l’exception des années 11-15, période pour laquelle on ne peut pas vraiment dire aujourd’hui comment le taux évoluera.

Ce n'est pas encore très clair pour moi..

tu paies sur les 67000 de la banque seulement des intérêts à 0% d'amortissement et au lieu d'amortir tu épargnes avec 150€ par mois sur le contrat d'épargne logement ?

Sur le prêt épargne logement, je paie alors 2,95% d'intérêts. (Taux d'intérêt total du contrat d'épargne logement eff. 3,9%)

27k€ sont alors sur le contrat, tu obtiens donc un prêt de 40000... est-ce que tu paies maintenant 2,95 ou 3,9% sur ces 40000 ? ou que signifie le taux d'intérêt total ?

Quel est le taux d'intérêt pour ton épargne dans le contrat d'épargne logement ? Je suppose négligeable ;)

Je suppose que le contrat d'épargne logement sera alors remboursé en 10 ans de sorte que ton financement complet soit terminé en 25 ans.

Si je joue un peu avec les chiffres, cela ressemble à ceci :

67000 à 2,98% avec 0% d'amortissement = ~166€/mois + 150€ d'épargne logement = 316€ de mensualité les 10 premières années. Coût des intérêts pendant cette période ~19920€

Ensuite, nous supposons une augmentation modérée à 5% de taux d'intérêt pour les 5 années suivantes... 67000 à 5% avec 0% d'amortissement = ~278€/mois + 150€ contrat épargne logement = 428€ de mensualités pendant les années 10-15. Coût des intérêts pendant cette période = 16680€

Maintenant, le contrat d'épargne arrive à échéance et tu dois rembourser 40000 en 10 ans à 2,95% d'intérêts. Cela fait une mensualité de 385€. Coût des intérêts pendant cette période : 6244€

Coût total des intérêts = 19920 + 16680 + 6244 = 42844...

avec une mensualité moyenne de 366€ sur les 25 ans

Ça sonne TRÈS médiocre...

Si je calcule avec un prêt bancaire pur de 25 ans à 4% taux d'intérêt avec amortissement total dans ce délai, cela fait 357€ par mois.. Coût des intérêts pendant cette période : 38319€

Ou une fixation du taux pendant 15 ans à 3,4% et une mensualité de 366€ = 25400€ de capital restant dû avec 24300€ d'intérêts. Ensuite un financement de suivi de ces 25400 à supposés 5%avec toujours 366€ de mensualité = sans dette après 7 ans supplémentaires (22 ans au total) et autres coûts d'intérêts de 4643€
= coûts totaux d'intérêts de 28943...

Peut-être que je pars de mauvaises hypothèses... Mais voilà encore un autre problème de l'histoire du contrat d'épargne logement: c'est beaucoup plus compliqué qu'un prêt bancaire normal...

Peut-être que je pars de suppositions erronées... Mais c’est précisément là un autre problème de l’histoire du contrat d’épargne-logement : c’est beaucoup plus compliqué qu’un prêt bancaire normal...

Bien dit.