Extension des terrains constructibles autour des terrains de jardin - Impact sur l'emprise au sol

J'ai joint un croquis.

Justement sur le fait que « Baufenster est Baufenster », nous avons peut-être une compréhension différente.
J'ai toujours compris Baufenster comme étant x - 6 en respectant les distances latérales aux voisins.
Sur le plan présenté, ces soi-disant limites de construction sont tracées (lignes point-milieu).
Elles s'étendent sur toute la largeur du terrain.
Si c'est effectivement le Baufenster, alors mon raisonnement devrait convenir.
En gris est dessinée la planification précédente avec obligatoirement 3 mètres d'écart à gauche par rapport au terrain de jardin. En bleu, la variante de planification dans le cas où le jardin nous appartiendrait aussi. Nous ne voulons donc pas sortir des « limites de construction », il s'agit simplement de ne pas avoir à respecter les 3 mètres de distance à la limite.

Probablement, j'ai juste une compréhension erronée du Baufenster.

Merci pour le dessin.
Tu restes donc dans la zone constructible.

Qu’y a-t-il exactement de l’autre côté du jardin ? Comment l’actuel propriétaire l’a-t-il utilisé ?
Tu écris que le prix d’achat serait déraisonnable pour ce morceau de jardin. Y a-t-il peut-être un nouveau plan d’aménagement qui désigne cette parcelle comme terrain constructible ?
Un changement du plan d’urbanisme est-il prévu ?
Cela expliquerait peut-être le prix.

Renseigne-toi en tout cas avant l’achat et clarifie par une demande de renseignements préalables à la construction si tu peux construire comme tu l’as dessiné en bleu.
Pour une demande de renseignements préalables, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain. Cela clarifie uniquement le « si » et le « comment ».
Il faut généralement déposer 3 exemplaires, de manière informelle, auprès de la mairie compétente en indiquant le type de maison, le nombre d’étages et si KFW... À cela s’ajoute un dessin correct de l’implantation avec les raccordements.

Conseillé, cela économise des nerfs lors de la demande de permis de construire ultérieure – l’autorisation ne prend généralement pas longtemps.

Je dois intervenir ici :

Ce n’est pas aussi simple que cela.

Pourquoi pas ? Mes collègues et moi-même fournissons ce service tous les jours et pour savoir si cela est possible dans ce cas précis, un planificateur spécialisé compétent peut rapidement clarifier cela avec peu d’effort (voir ci-dessous).

3. Une inscription d’une charge de construction pourrait certes être effectuée, mais cela ne sert à rien si la construction telle que tu la souhaites n’est pas approuvée.

Une charge de construction est fondamentalement liée au projet de construction – sans un permis de construire, on n’obtient pas l’inscription correspondante / nécessaire de la charge. La phrase a donc exactement le sens inverse : seulement si le projet de construction est approuvé avec la ou les charges de construction correspondantes, on obtient l’inscription (des charges).

4. La commune peut à l’avenir taxer le terrain de jardin que tu souhaites annexer à ta parcelle comme terrain constructible.

C’est le comité des experts immobiliers qui détermine si une parcelle doit être considérée / taxée comme terrain constructible ou terrain à potentiel constructible, pas la commune.

Cela entraînerait une modification du plan d’aménagement.

Ce n’est pas nécessairement obligatoire et donc assez improbable. Si la parcelle de jardin est à l’avenir estimée comme terrain constructible, elle se trouve simplement en zone non constructible avec les règlements en vigueur.

:

Dans ta planification, tu restes certes dans la surface constructible, mais tu as impérativement besoin de la charge de construction concernant les distances sur la parcelle voisine ou alors tu dois acquérir tout ou partie du terrain de jardin. Le prix demandé par le voisin est proportionnel à ce que cela vaut pour toi de construire exactement comme tu veux. Ta parcelle peut en principe être construite même sans la collaboration du voisin, donc ta seule question est de savoir combien ce plaisir te coûte. Il est probable que le voisin évalue toute la surface au prix du terrain constructible – ce qui est absurde. Pour une profondeur de maison de 10 m, tu as besoin d’une charge de construction pour les distances de 30 m². Je lui achèterais donc par exemple 50 m² au prix du terrain constructible et le reste au prix du terrain de jardin. S’il demande beaucoup plus et ne veut pas faire d’effort, pour moi le sujet est clos.

C’est différent si c’est déjà un terrain à potentiel constructible, on peut donc s’attendre (respectivement parier) qu’il deviendra un jour terrain constructible. Il est alors possible d’inclure dans le contrat de vente une clause selon laquelle le voisin bénéficie (en partie) d’une future augmentation de la valeur foncière. Avec les informations que tu as fournies, cela ne peut pas être clarifié.

Cordialement,
Dirk Grafe

Merci pour vos réponses.
La dernière modification du [Bebauungsplanes] date d'il y a des décennies, je crois plus de 40 ans. Notre terrain à construire est le dernier encore libre. La parcelle voisine n'est définitivement pas un terrain à bâtir et ne le sera plus jamais. Je prétends que le [Bebauungsplan] ne sera plus jamais modifié.
Ma principale motivation est même d'obtenir ce morceau de jardin pour garantir le calme autour de la maison, et en second lieu de tester cette variante de planification. Peut-être que je ne le ferais même pas ainsi, si l'achat devait réussir.
Bien à vous

Tu pourrais peut-être amadouer le vendeur si tu joues cartes sur table. Propose-lui par exemple 1,5 ou 2 fois la valeur du terrain de jardin, en précisant que tu pourras alors construire différemment. D'après ce qui se présente, le vendeur n'a qu'un seul client - toi - et pas beaucoup de temps. S'il attend trop longtemps, tu modifies simplement ta demande de permis de construire et de ce fait, la possibilité pour lui de vendre le terrain au prix du terrain de jardin disparaît, car tu ne pourras alors plus tirer de valeur ajoutée de l'acquisition.

S'il comprend cela, ça peut marcher.

Cordialement
Dirk Grafe

En Rhénanie-Palatinat, il n'existe pas de commission des experts. Cela peut être différent en NRW. Chez nous, ce sont le comité technique et le comité principal qui prennent la décision.
Ils se composent de membres du conseil municipal et de citoyens politiquement intéressés qui représentent la commune.
C'est pourquoi je trouve la demande de préavis de construction importante. Elle clarifie déjà, avant que la chose ne coûte vraiment de l'argent, comment la maison peut être construite.
Cela inclut également le positionnement sur le terrain.
Même le maître d'ouvrage le plus assidu ne peut pas construire si cela ne convient pas à l'administration des constructions et aux commissions !