Ampliar el terreno edificable alrededor del terreno de jardín - Impactos en la ventana de construcción

He adjuntado un boceto.

Quizás tengamos una comprensión diferente sobre "Baufenster es Baufenster".
Yo siempre he entendido Baufenster como x - 6 cumpliendo con las zonas laterales de separación con los vecinos.
En el plano adjunto están marcados estos llamados límites de construcción (líneas de puntos y rayas).
Estos se extienden a lo largo de todo el ancho del terreno.
Si realmente ese es el Baufenster, entonces mi razonamiento podría ser correcto.
En gris está planificado hasta ahora con obligatoriamente 3 metros de distancia hacia la izquierda hacia el terreno del jardín. En azul la variante de planificación para el caso de que también nos perteneciera el jardín. Por lo tanto, no queremos salir de los "límites de construcción", simplemente se trata de no tener que respetar los 3 metros de distancia a la frontera.

Probablemente solo tenga una comprensión equivocada del Baufenster.

Gracias por el dibujo.
Por lo tanto, te mantienes dentro de la [Baufenster].

¿Qué hay exactamente al otro lado del terreno de jardín? ¿Cómo lo ha utilizado el propietario actual?
Escribes que el precio de compra sería inapropiado para ese trozo de jardín. ¿Quizás hay un nuevo plan de uso del suelo que designa ese trozo como suelo urbano?
¿Está prevista una modificación del plan de ordenación?
Eso podría explicar el precio, tal vez.

Consulta sin falta antes de la compra y aclara mediante una [Bauvoranfrage] si puedes construir como lo has dibujado en azul.
Para una [Bauvoranfrage] no es imprescindible ser propietario del terreno. Solo aclara el sí y el cómo.
Generalmente se presenta en triple y de forma informal en la oficina de urbanismo correspondiente, indicando el tipo de casa, número de pisos y si es KFW... Además, un dibujo correcto de la ubicación junto con las conexiones.

Es recomendable, ahorra nervios en la solicitud de construcción posterior; la aprobación suele tardar poco.

Tengo que intervenir aquí:

No es tan sencillo.

¿Por qué no? Mis colegas y yo prestamos este servicio todos los días y si en este caso es posible o no, lo aclara un planificador especializado correspondiente con poco esfuerzo y a corto plazo (ver abajo).

3. Podría registrarse una carga constructiva, pero no sirve de nada si la construcción que deseas no es aprobada.

Una carga constructiva está vinculada fundamentalmente al proyecto de construcción: sin una obra aprobada, no se obtiene el registro de la carga constructiva necesaria. Por lo tanto, la frase tiene sentido exactamente al revés: solo si el proyecto de construcción es aprobable con la(s) carga(s) constructiva(s) correspondiente(s), se obtiene la(s) inscripción(es) de dicha(s) carga(s).

4. El ayuntamiento puede gravar el terreno de jardín, porque quieres adjuntarlo a tu parcela, como terreno urbanizable.

Si una parcela debe considerarse/gravar como terreno urbanizable o terreno con expectativa urbanística lo determina la comisión de peritos, no el ayuntamiento.

Esto tendría como consecuencia que se modificaría el plan de ordenación urbana.

Esto no es necesariamente obligatorio y, por lo tanto, bastante improbable. Si la parcela de jardín se considera en el futuro como terreno urbanizable, simplemente estará en el área exterior con las regulaciones aplicables allí.

:

Aunque en tu planificación permanezcas dentro del área edificable, necesitas obligatoriamente la carga constructiva de las áreas de distancia en el terreno vecino o tienes que adquirir el terreno de jardín (en parte). El precio del vecino está en relación con cuánto te vale construir exactamente como quieres. Tu terreno se puede edificar básicamente sin la colaboración del vecino, por tanto sólo debes preguntarte cuánto te vale la inversión. Probablemente el vecino fija el precio de toda la superficie a precio de terreno urbanizable - eso es absurdo. Necesitas una carga constructiva de áreas de distancia de 30 m² para una profundidad de vivienda de 10 m. Yo le compraría al vecino por ejemplo 50 m² al precio de terreno urbanizable y el resto al precio de terreno de jardín. Si quiere mucho más y no está dispuesto a negociar, el tema estaría cerrado para mí.

Es distinto si eso ya es terreno con expectativa urbanística y se puede esperar (resp. especular con) que se convierta en terreno urbanizable. En ese caso se puede incluir en el contrato de compra una cláusula para que el vecino se beneficie parcialmente de un aumento posterior del valor catastral del suelo. Pero con la base de tu información eso no se puede aclarar.

Saludos
Dirk Grafe

Gracias por sus respuestas.
La última modificación del plan de desarrollo urbanístico fue hace décadas, creo que más de 40 años. Nuestro terreno de construcción es el último que queda libre. El terreno del vecino definitivamente no es terreno edificable y tampoco lo será. Afirmo que el plan de desarrollo urbanístico nunca más será modificado.
Mi principal motivación es incluso conseguir ese trozo de jardín para garantizar la tranquilidad alrededor de la casa, y en segundo lugar, probar esta variante de planificación. Quizás ni siquiera lo haría así, si lograra comprarlo.
Saludos cordiales

Quizás puedas convencer al vendedor si juegas con cartas abiertas. Ofrécele, por ejemplo, el valor del terreno de jardín multiplicado por 1,5 o 2, con la advertencia de que entonces podrás construir de otra manera. Tal como está la situación, el vendedor tiene solo un cliente - tú - y no mucho tiempo. Si él espera demasiado, presentarás tu solicitud de construcción de otra forma y así se acabará la posibilidad para él de vender el terreno por el precio de terreno de jardín, porque entonces ya no podrás obtener un valor añadido por la compra.

Si lo entiende, puede funcionar.

Atentamente
Dirk Grafe

En RLP no existe ninguna comisión de peritos. Eso puede ser diferente en NW.
Con nosotros, la decisión la toman la comisión de técnica y la comisión principal.
Estas están formadas por miembros del consejo y ciudadanos políticamente interesados que representan al municipio.
Por eso considero importante la consulta previa de construcción. Ya aclara, antes de que el asunto se vuelva realmente costoso, cómo se puede construir la casa.
Esto también incluye la ubicación en el terreno.
¡Ni el constructor más querido puede construir si no le gusta a la oficina de construcción y a las comisiones!