Dépassement du coefficient d'occupation des sols

Bonjour à tous, nous avons un nouveau terrain de 910 mètres carrés en Basse-Saxe et nous pouvons construire sur 40 % du terrain. Cela correspond à 364 mètres carrés.

Nous avons actuellement construit les surfaces suivantes : maison 102,5
garage 61
terrasse 50
cour 127, chemins et autres surfaces de stationnement.

Nous voulons maintenant construire une cabane de jardin autour de laquelle il faudra aussi poser des pavés. Il faut compter environ 35 mètres carrés. J’ai appelé aujourd’hui la commune pour demander les possibilités. Malheureusement, on n’a pas pu m’aider là-bas. Selon mes recherches sur Internet, il existe toutefois des exceptions que l’on peut prendre en compte ou utiliser. J’ai vu que les garages et les accès peuvent parfois être comptabilisés seulement à 50 %.

Quelles sont vos expériences à ce sujet et comment puis-je procéder pour demander ces exceptions à la commune ? La bonne dame là-bas ne faisait que renvoyer à notre demande de permis de construire. Nous sommes déjà proches de 0,4, soit la surface maximale. Mais ils n’ont pas pris en compte que certaines surfaces doivent être comptées seulement à 50 %.

Quelles sont vos expériences à ce sujet et comment puis-je procéder pour demander ces exceptions à la commune ?

C’est votre architecte qui peut et doit s’en occuper. Voir le plan d’aménagement et le code de la construction de l’État. Tout y est expliqué. « Ces exceptions » ne sont pas des exceptions, mais le calcul tout à fait normal.

Dans le plan d'aménagement, il n'y a rien de précis. Seulement le chiffre 0,4 et la référence au paragraphe 19 de l'ordonnance sur la construction, voir image.

J'ai résumé le paragraphe 19 en extraits :

19 Règlement d'utilisation des sols (version actuelle)

(1) Le coefficient d'occupation du sol indique combien de mètres carrés de surface au sol sont autorisés par mètre carré de surface de terrain au sens du paragraphe 3.

(2) La surface au sol autorisée est la part du terrain à bâtir calculée selon le paragraphe 1, qui peut être recouverte par des constructions.

(3) Pour déterminer la surface au sol autorisée, c'est la surface du terrain à bâtir située en zone constructible et derrière la limite de voirie fixée dans le plan d'aménagement qui est déterminante.
Si aucune limite de voirie n'est fixée, c'est la surface du terrain à bâtir située derrière la limite effective de la voie publique ou celle fixée comme déterminante dans le plan d'aménagement qui s'applique.

(4) Lors du calcul de la surface au sol, les surfaces des installations suivantes sont prises en compte :

Garages et places de stationnement avec leurs accès,

installations annexes au sens du § 14,

constructions sous la surface du terrain qui ne font que sous-construire le terrain à bâtir.

La surface au sol autorisée peut être dépassée de 50 % au maximum par la surface au sol de ces installations, mais pas au-delà d'un coefficient d'occupation du sol de 0,8 ; d'autres dépassements mineurs peuvent être autorisés.

Le plan d'aménagement peut prévoir des dispositions dérogeant à cette règle.

Dans la mesure où le plan d'aménagement ne prévoit rien d'autre, il peut être dérogé au respect des limites fixées au paragraphe 2 dans les cas suivants :

1. en cas de dépassements ayant des effets mineurs sur les fonctions naturelles du sol, ou
2. si le respect des limites compliquerait considérablement l'utilisation appropriée du terrain.

(5) Dans la mesure où le plan d'aménagement ne prévoit rien d'autre, la surface au sol autorisée dans les zones industrielles, commerciales et autres zones spécialisées peut être dépassée par la surface des installations de production d'électricité et de chaleur à partir de l'énergie solaire et éolienne.

Dans ce cas, je comprends que je ne dois prendre en compte que 50 % de notre garage, tout comme pour notre cour. Ainsi, je gagnerais environ 90 mètres carrés.

Quand je regarde d'autres maisons dans notre rue, notamment des immeubles à plusieurs appartements à louer, il doit y avoir des exceptions valables ici. Car là, définitivement plus de 50 % de ces terrains ont été bâtis.

qu’on doit prendre en compte certaines surfaces seulement à 50 %.

Il ne faut pas.. ON PEUT ! À condition que le plan d’aménagement stipule que l’article 19 de l’Ordonnance sur l’utilisation du sol s’applique.

Quelles sont vos expériences à ce sujet

Ce ne sont pas des expériences, mais des dispositions dans le plan d’aménagement ainsi que dans l’Ordonnance sur l’utilisation du sol et dans votre Code local de la construction. Celui-ci doit être lu dans son intégralité, puis appliqué.
Apparemment, chez vous, un plan d’aménagement s’applique, qui indique un coefficient d’emprise au sol de 0,4.
Si l’article 19 de l’Ordonnance sur l’utilisation du sol est également mentionné, ce qui n’est pas rare, et si d’autres exigences ne s’y opposent pas, une cabane de jardin est en principe possible. Cela peut aussi être le cas que pour votre quartier résidentiel ou votre Land, les cabanes de jardin de 35 m² – ce qui correspond à plus de 100 mètres cubes de volume – ne soient pas autorisées, ou qu’il faille déposer un permis de construire avec statique, etc. Ceux qui ne peuvent pas s’en charger eux-mêmes font cela de préférence avec un architecte local.
À noter : 35 m², ce n’est pas petit. On ne peut pas utiliser une cabane de jardin à d’autres fins sans autorisation, ce qui pourrait aussi être contesté. De plus, il faut respecter les distances réglementaires. 900 m², ce n’est pas infini non plus.

Si tu peux indiquer le plan d’aménagement et si tu as à disposition le plan de situation de votre terrain, avec quelques mesures tracées et en montrant les constructions voisines, il serait possible que le forum vérifie cela pour toi. Par contre, pas de plan sous forme de lien. Il faut aussi mentionner le Land à cause du Code local de la construction.

J'ai résumé l'article 19 en extraits :

Tu n'en as pas besoin, c'est fixé !

Seulement le chiffre 0,4 et la référence à l'article 19 du règlement de construction, voir image.

Ce que tu montres, c'est seulement la légende. C'est le plan ainsi que la disposition textuelle et l'utilisation actuelle de votre terrain qui font foi.

Quand je regarde d'autres maisons dans notre rue, notamment des immeubles à plusieurs appartements à louer, il doit y avoir des exceptions valides ici. Car là-bas, plus de 50 % de ces terrains ont définitivement été construits.

Dans les plans d'urbanisme, il y a généralement différentes zones désignées, à savoir pour une maison individuelle, mais aussi pour un immeuble à plusieurs appartements. Cela signifie : tu ne peux pas comparer ton terrain avec un terrain destiné à un immeuble à plusieurs appartements.