Construction en deuxième rangée sans plan d'aménagement ? Que pouvons-nous faire ?

1. Est-il réaliste que la commune décide maintenant l’établissement d’un plan d’urbanisme, mais ne commence pas encore les mesures correspondantes, prenant son temps pour l’élaboration ?

Oui.

Dans ce cas, la demande du district serait couverte et on pourrait approuver notre projet (qui restera pour les prochaines années – à l’heure actuelle – le seul là-bas) séparément.

Oui, mais seulement la demande préalable de construction, qui ne permet pas encore le début des travaux. Tu l’as toi-même écrit, un permis de construire nécessite la maturité du projet conformément à l’article §33 du Baugesetzbuch. Et la décision d’établissement ne suffit pas pour cela, il faut un plan « final » qui peut être rendu public. La différence avec le plan ayant force exécutoire selon l’article §30 du Baugesetzbuch réside uniquement dans la prise en compte des contributions des citoyens et dans l’adoption du règlement avec sa publication.

2. Que pouvons-nous faire ou proposer pour que notre projet puisse tout de même réussir dans un délai raisonnable sans attendre que les trous budgétaires causés par le Corona pour la commune soient comblés ?

Replanifier, louer le penthouse du nouvel immeuble de l’oncle à « prix familial » et attendre que le plan d’urbanisme devienne exécutoire.

Apparemment, c’est vraiment la problématique de l’infiltration des eaux pluviales.

Tu as apparemment perçu la commune qui ne présente cet argument que de manière fictive pour ne pas avoir à agir. L’établissement d’un plan d’urbanisme est très complexe. Regarde juste le plan d’urbanisme voisin. De la décision d’adoption à la force exécutoire, il a fallu 25 mois, alors qu’il ne fait essentiellement que protéger l’existant. La procédure n’est pas devenue plus simple ces vingt dernières années et tu as besoin d’options de densification complémentaire importantes. Je m’attends aussi à une opposition de la Wihostraße.

Existe-t-il une chance réaliste d’obtenir une solution positive pour nous ?

Oui, si vous avez du temps.

ou est-ce que tout cela n’est qu’un rêve ?

Oui, si vous n’avez pas de temps.

Et quand la décision pour un plan d’urbanisme sera prise

… cela ne change rien à la situation juridique de l’urbanisme, en tout cas pas dans votre sens, au contraire, car si ça tourne vraiment mal, les plans de l’oncle pourraient être freinés sur la base de l’article §15 du Baugesetzbuch.

nous pourrions déposer une demande préalable de construction pour notre projet, qui serait alors approuvée assez rapidement.

… ce qui ne te sert à rien, car tu as besoin d’un permis de construire qui ne t’est que promis. On ne te concèdera pas plus – au sens d’une date ferme.

et obtenir un permis de construire encore pendant la phase d’élaboration du plan d’urbanisme

Non, seulement peu avant la fin de la procédure du plan d’urbanisme. Tant que toutes les conditions de l’article §33 du Baugesetzbuch ne sont pas remplies, l’article §34 du Baugesetzbuch s’applique et le projet ne peut pas être approuvé.

Ah bon... et pourquoi donc ? On n’a pas besoin d’un plan d’urbanisme pour construire sur un terrain. En ce sens, j’appellerais bien le plan B.

Eh bien, je me le demande aussi. Je l’explique par le fait que le projet doit s’intégrer, selon l’article 34 du Code de l’urbanisme, dans la construction environnante. Et ce ne serait pas le cas avec une construction en deuxième ligne. Et là il est clairement indifférent que les voisins ne soient pas du tout dérangés, mais au contraire favorables. C’est donc ça l’Allemagne, où l’on respecte (dans ce cas et de notre point de vue) malheureusement très scrupuleusement les lois, au lieu de vouloir permettre des projets sensés (cf. article 1a du Code de l’urbanisme).

Oui, mais seulement la demande de décision préalable, qui ne permet pas encore de commencer les travaux. Un permis de construire nécessite, comme tu l’écris toi-même, la maturité du projet conformément à l’article 33 du Code de l’urbanisme. Et pour cela, la délibération d’établissement ne suffit pas, il faut un plan « final » qui puisse être publié. La différence avec le plan définitif selon l’article 30 du Code de l’urbanisme réside seulement dans la prise en compte des objections des citoyens et l’adoption de la réglementation avec publication officielle.

Ok, merci pour cette analyse détaillée.

Revoir le plan, louer le penthouse du nouvel immeuble de l’oncle au « prix familial » et attendre que le plan d’urbanisme soit définitif.

Bah. Le problème est que si la construction en deuxième ligne n’est pas assurée, l’oncle construira autrement. Ce sera un gros immeuble locatif avec 5 ou 6 appartements. Je ne peux pas non plus lui en vouloir.
De plus, nous voulons bientôt avoir des enfants. Un appartement en location serait de toute façon trop petit.

Apparemment, avec l’utilisation de « apparemment », tu as percé à jour la municipalité, qui n’avance cet argument que pour la forme, afin de ne pas avoir à agir.

Oui, c’est aussi mon sentiment. C’est dommage en fait. Quoi qu’il en soit, merci encore pour ton avis. Je vais rappeler la semaine prochaine pour éclaircir tout ça...

Bah. Le fait est que l'oncle, s'il n'y a pas de garantie pour une construction en seconde ligne, va construire autrement. Il y aura alors un gros immeuble locatif avec 5 ou 6 appartements. Je ne peux pas vraiment lui en vouloir.
De plus, nous voulons bientôt avoir des enfants. Un appartement locatif serait de toute façon trop petit.

Eh bien, alors tout est clair : l'oncle construit de manière à ce que les appartements 5 et 6 puissent être réunis en penthouse proposé.

Eh bien, alors tout est clair : l'oncle construit de façon à ce qu'on puisse réunir les appartements 5 et 6 en un penthouse proposé

Ce qui contredirait toutefois le souhait d’une maison individuelle (= maison avec jardin privé). Traitez-moi de vieux jeu, de coincé, de fou ou comme vous voulez, mais je veux élever mes enfants dans une maison individuelle.

Eh bien, avec l'oncle comme propriétaire, on devrait pouvoir s'arranger pour que les locataires du penthouse utilisent le jardin.

C’est alors l’Allemagne, où l’on respecte malheureusement les lois de manière très pointilleuse (dans ce cas et de notre point de vue), au lieu de permettre des projets sensés (cf. § 1a Baugesetzbuch).

Oui, c’est ennuyeux – en Italie, chacun aurait simplement construit pour ses bambins dans le jardin, puis se serait demandé cinq fois par an pourquoi tout était inondé. Et en Chine, tout le quartier aurait été déplacé à la frontière mongole pour construire une clinique Corona à un nœud de transport avantageux.

Alors un gros immeuble locatif avec 5 ou 6 appartements sera construit.

Il doit donc se dépêcher, sinon la décision de mise en place arrivera plus tôt que prévu et la demande de permis de construire sera mise en attente. Dans les plans voisins, il y a des restrictions concernant les unités d’habitation ou des limites strictes pour le nombre d’étages et les coefficients d’occupation du sol / coefficients d’occupation des surfaces, qui s’opposent à un tel projet.

Ce qui irait alors à l’encontre du souhait d’une maison individuelle (= maison propre avec jardin propre).

Mais seulement tant que le plan d’urbanisme n’est pas encore définitif. La constructibilité en second rang est envisagée, mais ce n’est pas réalisable à court terme. Si tu restes vigilant auprès des décideurs et trouves peut-être encore un ou deux partisans parmi les voisins, tu pourras démarrer dans cinq ans, donc avant la rentrée scolaire du premier enfant.