Salut à tous,
et merci pour les nombreuses réponses !
Une fois pour éviter les malentendus : les ¾ du terrain sont parfaitement plats, et ce n’est pas vraiment un terrain en pente. Là où la plaine s’arrête, il y a une "cassure" brutale vers la pente à environ 25 %. À côté du terrain, sur la parcelle de la ville, ça monte aussi en pente raide, également à un bord net.
fait référence à une communication transmise par le vendeur "service terrain", et tu n’as pas d’accès direct au propriétaire actuel du terrain.
Oui, c’est exactement ce genre d’arnaque. J’ai déjà beaucoup lu à ce sujet ici sur le forum (y compris de ta part), et crois-moi, je suis conscient des risques. Si jamais, je signerais seulement si un droit de rétractation vérifié par un avocat _sur cet achat précis de cette parcelle_ est garanti. Tout le reste (et même cela) est, comme tu le répètes si souvent, de l’arnaque.
Conclusion : je vois ici des "doutes en douzaine bon marché" et probablement beaucoup de raisons pour lesquelles cette Belle au bois dormant est restée longtemps sans baiser. […] et les pseudo-agents immobiliers sont toujours aussi douteusement sérieux.
Je partage beaucoup de ces doutes, en commençant par l’intermédiaire, que je vois au maximum comme un simple instrument vers le vendeur, et en qui je ne ferais confiance à aucun moment jusqu’ici. Pour la démolition et le sol, j’avais en tête jusqu’à présent : en cas d’"accord" oral, je voudrais avoir un rapport sur le terrain, puis, avec ce rapport et la demande d’une fondation proposée par des constructeurs de maisons préfabriquées, je serais allé chez une entreprise de terrassement et aurais demandé une offre pour la démolition et un exemple de fouille de fondation, puis vérifié si cela rentrait dans l’estimation actuelle des coûts (qui contient encore beaucoup de forfaits/valeurs moyennes). Si ça collait, je prendrai un architecte pour une étude plus précise de la constructibilité (probablement ici une construction voisine, et à part l’orientation de la faîtière, c’est un vrai casse-tête) : 1 Cela correspond-il grossièrement à notre manière de penser ?
- Quel est votre projet de construction ? Possibilités et budget ?
Nous sommes en fait assez simples : que ce soit 1,5 ou 2 étages, hauteur des murs de la mansarde, surface au sol, nous sommes peu exigeants, et serions déjà plus satisfaits avec certains modèles de maisons catalogues qu’avec notre maison mitoyenne actuelle — tant que la surface habitable (et utile !) est correcte. Nous aimons les caves (ici probablement problématiques), mais sans, ce ne serait pas la fin du monde. Nous sommes plutôt exigeants sur la technique et l’aménagement intérieur, mais c’est surtout une question de budget, et pas fondamentalement lié à la constructibilité ou à la configuration, je pense ?
- Combien êtes-vous prêts à dépenser pour un terrain de nos jours ?
Eh bien… si je fais un calcul grossier avec les grandes valeurs "pouce" données ici sur le forum, et celles que j’ai entendues de constructeurs de maisons préfabriquées plus sérieux, on arriverait à environ 650 k€ pour la maison. Les frais annexes dépendent surtout du terrain, mais dans le budget total, nous pourrions atteindre un peu plus de 1,2 M€. Si je réserve quelque chose pour les divers frais annexes, le terrain coûterait probablement autour de 350-400 k€. Ce serait déjà une grosse somme pour le projet global et devrait être sans compromis. Il y a des compromis ici — que nous sommes prêts à faire, mais seulement s’ils ne dépassent pas le budget maximal.
[…] je vois de très bonnes chances de faire baisser significativement le prix.
Je serais très prudent ou n’achèterais qu’à prix cassé (par exemple en déduisant complètement le quart inutilisable de la valeur).
… et merci pour ton avis aussi ! Cela semble vraiment être le ton général dans ce fil, et beaucoup frappent dans le même sens.
2. Est-ce qu’il s’agit au moins en partie d’un terrain constructible ?
1. L’intermédiaire peut-il garantir une opportunité d’achat (ou le TE a-t-il finalement juste un contrat de construction sur les bras) ?
1. Non, il ne peut pas. Je vois cela comme une possibilité d’arranger une affaire. Si l’intermédiaire se lasse un jour ou si tout cela s’avère être du vent, j’aurai juste perdu du temps (et dans le pire des cas un peu d’argent). Ce qui est important, c’est de ne pas avoir un contrat qui ne vaut rien en cours à ce moment-là, non ?
2. Eh bien, c’est une des bonnes questions que je dois clarifier avant de signer ou de verser de l’argent. Comme indice, il y a actuellement une maison dessus. Plus concret et tangible, ce n’est pas encore le cas, c’est vrai. Quels autres risques concernant la constructibilité fondamentale vois-tu encore ?
Une pente de 25 % n’est pas une mince affaire, il faut beaucoup investir dans la terrassation. Le sol pierreux gênera aussi une éventuelle maison sur pente.
Oui, je ne pense pas à une maison en pente sur la partie non plate du terrain. Les maisons dans les environs ont toutes une cave — mais sont assez anciennes, donc probablement que c’était encore abordable à l’époque. Ce que tu soulèves est un point difficile à estimer pour moi. Un ami a terrassé un terrain à pente similaire, et n’est pas devenu pauvre. Mais si je m’imagine qu’il faudrait ici un soutènement substantiel, ça pourrait vraiment creuser un gros trou dans les frais annexes.
350 000 € plus démolition (amiante ?) plus gros travaux de terrassement ("sol pierreux") plus construction difficile (pente).
C’est la raison pour laquelle je veux absolument obtenir une offre à peu près fiable avant un achat. L’intermédiaire très sérieux a présenté une offre aussi très sérieuse d’un terrassier "ami" (… il manque même le numéro de TVA de l’entreprise), dans laquelle il aurait - à vue de nez - environ 30 k€ pour la démolition et évacuation, 20 k€ pour la fouille, 5 k€ pour le remblayage et le compactage. Je sais que ce n’est pas fiable, surtout quand on ne précise pas quelles exigences la fouille doit satisfaire, etc. Je ne sais pas non plus pour l’amiante.
550 m² ce n’est pas très grand, ni petit, mais qu’en est-il de la constructibilité si un quart est une pente non constructible ?
Sur la partie plate et plane, avec une marge de 2,5 m supposée, les surfaces au sol que nous imaginons passent sans problème. Il reste dans la cour un petit coin pour s’asseoir, sur la partie plate une grande terrasse et un peu d’espace jardin — et oui, il faudrait encore "arracher" quelque chose à la pente, sinon ça devient trop petit. Si j’imagine une grande marche et une terrasse qui transforme environ 60-65 m² des ~140 m² de pente en jardin plus ou moins plat, ce serait acceptable comme surface de jardin pour nous. À quel point c’est réaliste : .
Alors, merci à tous jusqu’ici. Je pense qu’après vos évaluations, ma position de négociation est sans doute meilleure que je ne craignais — oui, la panique de fin de marché avec la disponibilité des terrains est un sentiment qui apparait, complètement illogique (et dangereux).
Salutations,
-NebuK