带有特殊特点的拆除地块 - 如何评估价值？

怎么样才能合理估算这样一个物件的价值

……价值其实并不重要，只要有人觉得它值卖家的要价。
从500000降到350000……是一个不错的降价。
35万欧元外加拆除（石棉？）加上大量土方工程（“多石的地面”）加上难建的房屋（斜坡）。
550平方米既不大也不小，但是如果有1/4是不宜建设的斜坡，那可建性怎么样？

这肯定能以某种方式建造。在一些新区，明确为“独立屋”预留的空间要少得多。但必须清楚，直接照搬目录上的常规方案在这里可能非常不合适。剩余的空地也不会很多。25%的坡度也不是小事，需要投入大量资金进行平台化施工。多石的土壤也会对可能的坡屋造成不利影响。

大家好，感谢大家的众多回复！

首先，为了避免误会：这块地有四分之三是平坦的，不是典型的山坡地。平坦地面结束的地方突然有一个约25%坡度的陡坡。地块旁边是市政的另一块地，那里同样陡峭，也有明显的分界线。

指的是通过“地块服务”中介卖方传递的信息，你没有直接联系现业主。

是的，这正是一种骗子伎俩。我在论坛里已经读了很多相关信息（包括你的帖子），相信我我很清楚其中的风险。若要签字，只有在律师审查并确保购买该地块具备撤销权的情况下才会签。除此之外（甚至包括那点）正如你多次强调的，都是骗人的把戏。

总结：我看到的是“廉价的成打成捆的担忧”，也许这地块长期无人问津就是有多种原因。[…] 而且非专业中介往往更不可靠。

我认同大部分担忧，尤其是对中介的信任，我最多把他们看作卖家用来传递信息的工具，根本不信任他们任何举动。关于拆迁和地基，我目前的想法是：若有口头协议，我会要求提供地质报告，并基于此向专门做地基工作的预制房屋建造商提出要求，同时获取拆迁和示范基坑报价，然后看看是否符合当前的成本估算（目前还是很多包干价和经验值）。若符合预算，我会请建筑师对具体可建性进行评估（可能需要考虑周边建筑状况，除了屋脊方向外整体规划较混乱）——大体上，这样的思路你能接受吗？

- 你们打算怎么建？方案和预算是什么？

我们其实挺简单的：无论是1.5层还是2层，膝墙高度、建筑面积都没太多讲究，即便用一些目录里的标准房型方案，满足我们的户型需求都会比现在的联排中户更满意——只要居住面积（和使用面积！）符合。我们喜欢有地下室（这里可能会有难度），但即使没有也不会特别不开心。技术设备和内部装修我们要求较高，但那主要是预算问题，而非基本的可建性或设计限制。

- 你们现在愿意为地块出多少钱？

嗯……根据论坛里的粗略经验值和我从一些正规预制房制造商处听到的数字，我们的房屋预算大概是65万欧，附加费用很大程度上取决于地块，但整体预算大概能撑到120万左右。如果留出部分附加费用，地块价格大概在35-40万欧之间。那已经是整个项目的巨大开销，必须绝对不妥协。我们愿意做出一定的妥协，但只有在不突破最高预算的情况下。

[…] 我觉得还有很大空间压低价格。

我会非常谨慎，或者只接受特别便宜的价格（比如完全剔除那不可用的四分之一地块面积的价值）。

……也谢谢你的评估！这确实是本帖的主流观点，很多人都这么看。

2. 至少某个相关部分真的是可建地块吗？
1. 中介能否保证有购买机会（还是你最后只拿到一个建筑合同）？

1. 不能，我不认为他们能保证。我把这看作是一条可能促成交易的途径。如果中介什么时候不想继续，或者一切都是空头支票，我也只是浪费了些时间（最坏的情况会损失一些钱）。关键是当时不要签署那种空头支票合同，对吧？
2. 这是我在签字或付款之前必须弄清楚的关键问题。好在目前那里是有栋房子存在的。除此之外没什么具体可依，这点倒是真的。你还觉得有哪些基本可建性方面的风险？

25%的坡度也不是小事，地块要做梯田工程投入不少。石质土壤对可能的坡屋也不利。

是的，我不打算在那块非平坦地建坡屋。周边的房子都有地下室，但都是年代较老的，地基那时可能还算便宜。你提的这个问题我估计不好。一位熟人类似坡度地做过梯田，他并没有变穷。但如果我想到可能需要大量支护，附加费用很可能会很高。

35万欧地价加拆迁（含石棉？）加大规模土方（“石质地基”）加建筑困难（坡地）。

这正是为什么我买之前想先拿到一个相对靠谱的报价。非常靠谱的中介提供了一个所谓“认识的”土方施工方的报价（甚至没税号），大致预算是约3万欧拆迁及处理，2万欧基坑，5千欧填土夯实。我知道这个报价不算可靠，尤其没说明基坑的具体要求之类。石棉我还不清楚。

550平米既不大也不小，但如果四分之一是不可建的陡坡，整体可建性如何？

平坦地部分，假设两米半的边界距离，基本能满足我们设想的建筑面积，院子里还能有个休息区，平坦部分可做一大露台和小花园。坡地部分需要再想想办法，否则院子太小。如果做一个大台阶和露台，大约能从140平方米坡地创造出60-65平方米的相对平整花园，这样对我们的花园面积来说是可以接受的。至于实际可行性如何：

非常感谢到这里的所有建议。根据你们的评估，我的议价位置可能比预期更有优势了——确实，抢地的焦虑只是情绪反应，无逻辑且很危险。

祝好，
-NebuK

你提到的问题是我难以评估的。一位熟人对一个类似陡峭的地块做了梯田化处理，结果并没有因此变穷。然而，如果我想象这里可能需要大量支撑，我可以想象这会在附加费用上造成很大的开销。

这块地后部的高差有多大？粗略估计我会说大约2米？有效地处理这个高差已经是一项较大的工作，业余爱好者也只能有限度地完成。

我会要求获得这块地的详细位置图和高程剖面图。这种事情靠眼力是没用的。在购买前，我还会坚持让人在计划建设范围内做一个土壤勘查报告，这样才能评估地基情况。理想情况下由卖方出费用，必要时自己承担。这样你们就知道是否适合建地下室，或者地下是否藏有其他令人不快的惊喜。

嗯啊。好点子：佛洛伊德式笔误。25度，不是百分比。3.6米高差，长度为7.8米。这也不是测量数据，而是来自城市地理信息门户，所以不精确。地块的平坦部分大约是26米×18米。

我猜这里在最终购买之前需要做不少事情，是吧？土壤报告，[¿Vermessung?]，建筑师（至少粗略的初步咨询或评估？），拆除报价，基坑，梯田—我这样理解大致正确吗？

这块地的四分之三是平地，并不是山坡地。平地结束的地方有一个突然而明显的“折点”，接着是大约25%坡度的陡坡。

这听起来像是填土的，不是天然的。
看房时注意地面、路面和露台上的裂缝和缝隙，
以及暴雨留下的痕迹（水迹）。
邻居的雨水排到哪里去了，注意观察。