Hola a todos,
¡y gracias por las numerosas respuestas!
Una vez para evitar malentendidos: las ¾ partes del terreno son completamente planas, y en sí no es un terreno en pendiente. Donde termina la explanada hay un “doblez” abrupto hacia la pendiente de aproximadamente un 25%. Al lado del terreno, en la parcela de la ciudad, vuelve a subir empinado, también en un borde claro.
se refiere a una comunicación intermediada por el vendedor “servicio de terrenos” y tú no tienes acceso directo al propietario actual del terreno.
sí, exactamente esa es una estafa. Ya he leído mucho al respecto aquí en el foro (entre otros también de ti), y créeme que soy consciente del riesgo. En caso de que firmara algo, sólo daría mi firma si se garantiza jurídicamente el derecho de desistimiento para la compra EXACTA de este terreno, revisado por un abogado. Todo lo demás (e incluso eso) es, como tú frecuentemente subrayas, una estafa.
Conclusión: aquí veo “preocupaciones baratas en docena” y probablemente muchas razones por las que esta Bella Durmiente ha estado sin ser besada durante mucho tiempo. […] y los “no agentes” nunca son menos cuestionablemente serios.
Comparto en gran parte las preocupaciones, empezando por el intermediario, a quien veo únicamente como un vehículo para el vendedor y al que no confiaría en ningún paso hasta entonces. Para demolición y suelo tenía en mente: ante un “acuerdo” verbal querría un estudio del suelo, con eso y el requerimiento de una fundación para constructores de casas prefabricadas acudiría a una empresa de movimientos de tierra, pediría una oferta para la demolición y una excavación de prueba, y vería si todo encaja en el presupuesto actual (que por ahora incluye muchas estimaciones y valores de experiencia). Si eso encaja, pediría a un arquitecto sobre la edificabilidad más precisa (probablemente aquí haya construcciones vecinas y salvo la dirección del alero, es un caos). ¿1. En general encaja eso con vuestra manera de pensar?
- ¿Cuál es vuestro plan para construir allí? ¿Posibilidades y presupuesto?
Somos bastante simples en ese aspecto: ya sea 1.5 o 2 pisos, altura del muro de la rodilla, superficie base, no somos muy exigentes, y estaríamos más satisfechos con algunos modelos de casas de catálogo que con nuestra casa adosada actual — siempre que la superficie habitable (y útil) sea adecuada. Nos gustan los sótanos (aquí probablemente problemáticos), pero sin ellos no somos infelices. En tecnología, decoración interior somos un poco exigentes, pero eso es principalmente un problema de presupuesto y no depende de la edificabilidad/urbanización básica, creo.
- ¿Cuánto estáis dispuestos a pagar por un terreno en la actualidad?
Pues... Si calculo con valores muy aproximados aquí del foro y los que he escuchado de constructores de casas prefabricadas más serios, acabaríamos con unos ~650k para la casa. Los costes adicionales dependen en gran medida del terreno, pero en total podríamos permitirnos algo más de ~1.2 millones. Si dejo espacio para diferentes costes adicionales, el terreno probablemente costaría entre 350-400k. Eso ya es muchísima plata para el proyecto global y debe ser sin compromisos. Aquí hay compromisos — que estamos dispuestos a aceptar, pero sólo si no superan el presupuesto máximo.
[…] veo muy buenas oportunidades para bajar claramente el precio.
Yo sería muy cauteloso o sólo lo compraría a precio de ganga (por ejemplo descontando completamente el cuarto no utilizable del cálculo del valor).
... ¡y gracias también por la valoración! Parece realmente el tono general aquí en el hilo y muchos apuntan en la misma dirección.
2. ¿se trata al menos de una parcela apta para construcción en alguna parte relevante?
1. ¿puede el intermediario garantizar una oportunidad de adquisición (o el TE termina con un contrato de obra)?
1. No, no puede. Veo esto como una posible vía para armar un negocio. Si el intermediario algún día pierde interés o todo resulta una farsa, simplemente he perdido tiempo (y en el peor caso algo de dinero). Lo importante entonces es no tener en ese momento un contrato farsa colgado, ¿no?
2. Bueno, esa es una de las mejores preguntas que debo aclarar antes de firmar o entregar dinero. De momento hay una casa en ese lugar. Más concreto o tangible no está ahora, eso es cierto. ¿Qué riesgos ves tú para la edificabilidad básica?
Un 25% de pendiente no es poca cosa; habrá que invertir mucho en terrazas. El terreno pedregoso también va contra una posible casa en pendiente.
Sí, no pienso en una casa en pendiente para la parte no plana del terreno. Las casas en los alrededores tienen sótanos, pero son viejas y probablemente entonces aún asequibles. Lo que mencionas es un punto difícil de estimar. Un conocido ha terrazado un terreno con pendiente similar y no quedó arruinado. Si pienso, sin embargo, en que quizás se necesiten apoyos substanciales, entiendo que eso abriría un gran agujero en los costes adicionales.
350000€ más derribo (¿amianto?) más movimientos de tierra costosos (“suelo pedregoso”) más construcción complicada (pendiente).
Esa es la razón por la que quiero un presupuesto lo suficientemente fiable antes de comprar. El intermediario súper serio presentó una oferta súper seria de un constructor “amigo” (… incluso falta el número fiscal de la empresa), que estimó por encima de la mano unos ~30k para derribo y eliminación, ~20k para excavación, ~5k para relleno y compactación. Sé que no es fiable porque ni siquiera dice qué requisitos debe cumplir la excavación, etc. Lo del amianto tampoco lo sé todavía.
550m² no es ni muy grande ni muy pequeño, pero ¿qué pasa con la edificabilidad si 1/4 es una pendiente no edificable?
En la parte plana y nivelada, con un resguardo de 2.5m, caben sin problemas las superficies que imaginamos. Queda un rincón para sentarse en el patio, una gran terraza en la parte plana/nivelada y un poco de jardín — y sí, para la pendiente habría que sacar algo, si no quedaría pequeño. Si imagino un gran escalón con una terraza que genere unos 60-65m² de jardín más o menos plano a partir de los ~140m² en pendiente, nos bastaría para el jardín. Qué tan realista es eso:
Bueno, hasta aquí muchísimas gracias. Creo que, según vuestras valoraciones, mi posición en la negociación probablemente es mejor de lo que temía — sí, el pánico de última hora ante la disponibilidad de terrenos es un sentimiento que surge y que es completamente ilógico (y peligroso).
Un saludo,
-NebuK