Changement d'affectation de terrain agricole en terrain constructible, opposition, bureau de la construction, lois sur la construction

Salut les gens,

j’ai l’intention d’acheter un terrain agricole et de le transformer en terrain constructible. Jusqu’à présent, les parcelles 1 à 7 sont classées comme jardins de loisirs et une grange y est construite. Comme une route a été pavée là-bas l’année dernière, je voulais vous demander si cela augmente les chances de reclasser le terrain, ou si quelque chose s’y oppose ? Malheureusement, je ne connais pas vraiment les lois sur la construction. Avant d’acheter et de devoir déposer un recours auprès du bureau de l’urbanisme, il serait bon de savoir si c’est légal, non ?
Merci beaucoup d’avance.
Cordialement

Bonjour,
c'est une approche vraiment mauvaise. Tu ne peux absolument pas "transformer" le terrain en terrain constructible. C'est la ville/la commune qui décide si le terrain deviendra un jour constructible. Le plan d'aménagement du territoire fournit des informations à ce sujet. Il est normalement disponible au service de l'urbanisme pour consultation.

Si tu souhaites construire sur ce terrain, ta première démarche doit être auprès du responsable du service de l'urbanisme. Il faut d'abord vérifier avec lui si cela vaut la peine de déposer une demande de principe de construction. Si la réponse est immédiatement "non", c'est mal parti. Si la construction n'est pas exclue, on peut déposer une demande de principe de construction. Cette demande est pratiquement aussi complète qu'une vraie demande de permis de construire et demande un certain effort. Mais tu n'achètes pas une peau de chagrin. Tu ne devrais acheter le terrain que lorsque tu as une réponse positive à ta demande de principe de construction en poche.

Bonjour Kokko,

kaho674 a raison, la décision de savoir si un terrain devient constructible relève uniquement de l'administration, généralement du comité de construction. Pour transformer un terrain agricole - si cela est défini ainsi dans le plan d’aménagement - en terrain à bâtir, il faut strictement parler d'abord modifier le plan d'aménagement et ensuite élaborer le plan d'urbanisme. En réalité, c’est souvent l’inverse, mais cela ne t'intéresse pas.

La question centrale est donc de savoir quelle possibilité d'utilisation existe là-bas. Tu décris les surfaces comme « jardin », ce qui exclurait d'emblée une construction sans changement d'usage. Il n’est probablement pas entièrement exclu que le terrain devienne constructible, car il y a déjà des constructions à proximité, mais tu devrais absolument frapper à la porte du service urbanisme pour savoir si cela peut devenir possible à court terme et si cela vaut la peine de déposer une demande de certificat d’urbanisme.

Sans certificat d’urbanisme favorable, l’achat du terrain est rien d’autre qu’un pari très risqué, car tu n’as aucune possibilité juridique d’obtenir la modification du plan d’aménagement ou du plan d’urbanisme par voie judiciaire. Tu ne peux pas non plus porter plainte pour qu’un plan d’urbanisme soit élaboré, car le plan d’aménagement et le plan d’urbanisme sont des bases de planification verwaltungsinterne et si l’administration ne veut pas que l’on construise là, alors on ne construit pas. Point final.

Cordialement
Dirk Grafe

L'administration et le pouvoir décisionnel sont deux choses différentes. Ce n'est pas l'administration qui décide d'un nouveau [Bsugebiet], mais le conseil municipal / municipalité élu. Ce sont des personnes du lieu, qui ont été habilitées par élection.
Donc : pourquoi ne pas demander à vos représentants du peuple ? Mais : un terrain à vocation agricole n'est généralement pas très bon marché.

La gestion et le pouvoir décisionnel sont deux choses différentes. Ce n’est pas l’administration qui décide d’une nouvelle zone de développement, mais le conseil municipal / régional élu. Ce sont des personnes du lieu, habilitées par élection. Donc : pourquoi ne pas interroger vos représentants ? Mais : un terrain destiné à la construction est généralement pas très bon marché.

Le conseil municipal / régional fait partie de l’administration, tandis que le plan F relève du niveau d’administration supérieur (district ou région). Sans plan F, pas de plan d’aménagement. Sans plan d’aménagement, pas de construction. (Les exceptions dans les zones §33/34/35 confirment la règle.)

Cordialement

À ma connaissance, il existe un plan régional (autorité supérieure) ainsi que les plans d’affectation des sols et les plans d’aménagement urbain de la ville/commune. Le conseil peut-il modifier lui-même les plans d’affectation des sols ?!

Non, il ne peut pas. Les communes peuvent soumettre des modifications du plan F au niveau administratif supérieur et les faire approuver là-bas. Pas d’approbation, pas de modification.

Personnellement, je constate des divergences entre le conseil et l’administration. Une administration agit généralement selon des règles et des prescriptions. C’est-à-dire dans le cas précédent : pas de terrain constructible = pas de droit de construire. Le conseil agit politiquement. Oui, il est voulu de désigner une nouvelle zone constructible pour permettre de croître, etc. Naturellement, avant une modification du plan d’affectation des sols, l’accord des autres autorités (autorité environnementale, protection des monuments, etc.) est nécessaire.

L’établissement d’un plan B suppose (interne, administrativement) le plan F, l’établissement du plan B est un ... acte administratif. L’établissement peut être décidé par le conseil municipal, l’administration le met en œuvre. Le plan F et le plan d’aménagement restent cependant ... des instruments de planification ... internes à l’administration, la municipalité et les conseils municipaux en Allemagne étant rattachés à l’exécutif, donc à l’administration. Les conseils municipaux peuvent certes, dans des domaines qui leur sont délégués par des niveaux administratifs supérieurs (État, fédéral, district), adopter des règlements et ordonnances – mais dans le droit de la construction, cela ne s’applique que partiellement (par exemple pour les clôtures, les compléments au droit voisin). Qu’un conseil municipal soit au-dessus du Code de la construction de l’État et désigne une zone constructible dérogeant au plan F est – pour de bonnes raisons – exclu. L’établissement d’un plan B est en outre soumis à des limites strictes et à de nombreuses lois, de sorte qu’on ne peut guère parler d’une vraie planification, mais plutôt d’une consolidation visible pour les citoyens et les planificateurs de ce qui est autorisé dans certaines zones, sans violer des lois et normes déjà existantes. Ce n’est que lorsque le plan d’aménagement est publié et reconnu après l’expiration du délai qu’il acquiert force obligatoire et effet externe pour les citoyens.

Cordialement
Dirk Grafe