Projet de construction 400k : Jusqu'où augmenter la hauteur ?

Nous prévoyons depuis un certain temps de construire une maison individuelle (~120 m² SHON) dans la ceinture verte au sud de Berlin (Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf) et avons maintenant obtenu plusieurs offres concrètes auprès de grandes entreprises de construction.
Notre budget visé de 400 000 € ne semble pas tenable uniquement à cause du prix des terrains.

Le prix pur de la maison selon nos souhaits se situe en moyenne à environ 190 000 € clé en main, le reste correspond aux frais annexes et au terrain qui n’est pas encore acquis.
Nous devons maintenant procéder à l’envers et augmenter le budget pour le terrain ; j’aimerais recueillir vos avis et recommandations à ce sujet.

Nous sommes tous les deux employés à plein temps dans le secteur public, avec un revenu net total d’environ 52 000 € par an, en augmentation grâce aux tranches d’âge et aux perspectives de promotion.
On pourrait penser que le revenu est « bon » mais dans cette région, il ne semble manifestement plus suffisant aujourd’hui ?
Actuellement, nous louons une maison individuelle pour 1 400 € hors charges. Malgré un enfant et une épargne modérée, après déduction de toutes les dépenses de vie et de loisirs, nous pouvons mettre de côté environ 1 000 € par mois.
D’où le plan de rembourser un budget de 400 000 € au plus tard dans 30 ans, jusqu’à la retraite, ce qui correspond à notre loyer hors charges. L’apport personnel est faible (30 000 €).

Quelqu’un avec un budget similaire a-t-il déjà construit avec succès ou quelqu’un se sent-il capable d’augmenter notre estimation ?
Je ne cherche pas à augmenter le montant à tout prix, mais plutôt à savoir quel montant serait « sain » par rapport à nos revenus actuels.
Je suis également reconnaissant pour d’autres conseils concernant les entreprises de construction, la recherche de terrain, etc. !

Cordialement,
Ernst

Bonjour,

cela signifie 400k (190k pour la maison et actuellement 210k pour le terrain incluant tous les frais annexes, ce qui ne suffit pas ?)

Si la structure coûte moins que le terrain, je m'inquiéterais. Quelle est la taille de la maison et les 190k sont-ils réalistes ?

Il me semble que le terrain + la maison ne sont pas encore sur la dernière ligne droite....

52k par an brut ou net ? en net, ce serait 4333 par mois pour un financement de 400k, oui plutôt plus.

Vous devez décider vous-mêmes si vous vous lancez dans ce projet. Pour la banque, ce sera réalisable

À 4300€ nets, à mon avis, vous ne devriez pas financer plus haut. Il vaut mieux alors réduire le standard de la maison ou la taille du terrain. Et essayer d'obtenir un terrain de la commune, afin que vous ne payiez les frais annexes d'achat que sur le terrain.

Je souligne expressément ne pas connaître les prix de la construction dans le Nord, mais une maison à 190k est possible au maximum dans un standard économique. Ce n’est pas grave, mais vous devez en être conscients.

Et le calcul serait alors au moins 190k maison + terrain 210k + frais annexes pour la construction et l’achat du terrain.

Cela s’oriente donc vers 450 000 EUR, je dirais. Votre apport personnel est aussi quasiment nul, car les 30 000 EUR devraient être utilisés pour la cuisine, l’ameublement et d’autres petites dépenses.

N’oubliez pas non plus les aménagements extérieurs !

Les coûts de construction sont très, très faibles. Qu'est-ce qui est censé être inclus, quelle taille ? Frais annexes de construction, aménagement extérieur, place de parking ?

De plus, on ne rembourse pas 400 000 € avec 1400 € par mois en 30 ans. Vous avez probablement ignoré les intérêts.
Par exemple, avec un taux d’intérêt de 2,3 %, lié sur 30 ans (ce qui est très optimiste car le capital propre est proche de zéro, un taux réaliste serait plutôt de 2,8 % ou plus), il reste une dette résiduelle de 70 000 € avec une mensualité de 1400 €.
On peut choisir des durées plus courtes, mais même avec une liaison d’intérêt sur 20 ans, 1400 € correspondent à peine au taux de remboursement minimum de 2 % attendu aujourd’hui (et ne permettent pas de devenir propriétaire sans dette après 30 ans).

À mon avis, deux facteurs ne sont donc pas corrects. D’une part le prix de la maison, que je considère irréaliste et trop bas. D’autre part, la conception de la somme empruntée possible avec quasiment zéro capital propre et la mensualité souhaitée.

Juste un exemple pratique : Nous avons financé 418k€ et, en calculant purement, nous serons remboursés après 26 ans sans remboursement anticipé avec un taux mixte (à 20 % de fonds propres) de 1,66 % et un amortissement de 3 %. Cela donne une mensualité sans charges annexes de 1600€. Même si le prêt est déjà demandé et que nous ne commencerons à construire que dans 2 mois, il est prévisible que des coûts « inattendus » entre 10-20k€ s’ajouteront, que nous essayons maintenant de compenser par des économies assidues jusqu’à fin juin. Ainsi, ton calcul n’est pas aussi simple que tu le penses. Tu devrais aussi immédiatement rayer le mot clé en tête « schlüsselfertig » de ta tête.

Un exemple très simple : dans le mot Schlüsselfertig, il n’y a pas de cabines de douche qui peuvent facilement coûter à elles deux environ 2000€.
Un autre exemple qui peut devenir coûteux est le terrassement, les travaux de fondation et le drainage. Ce sont ces postes que le maître d’œuvre essaie le plus de dissimuler.