Obligation de construction dans le contrat d'achat

J'ai une question concernant le projet de contrat d'achat de mon terrain. En effet, il est écrit sous les « accords particuliers » le passage suivant :

« Article 13
L'acheteur s'engage à construire sur le terrain une maison d'habitation prête à être occupée d'ici le 31.12.2022. Si la maison n'est pas construite par l'acheteur dans le délai convenu, ... ou la commune ... a le droit d'acquérir le terrain aux frais de l'acheteur.
La taxe sur les mutations immobilières déclenchée par cette opération juridique au bénéfice de ... ou de la commune ... doit être immédiatement remboursée par l'acheteur. L'acheteur s'engage, en cas de rétrocession éventuelle, à transférer le terrain libre de toute charge à ... ou à la commune .... Dans ce cas, l'acheteur recevra le prix d'achat versé, sans compensation d'intérêts, de la part de ... ou de la commune ... sans délai après l'inscription au registre foncier. Les éventuels frais occasionnés par la rétrocession seront à la charge de l'acheteur. Les créances du vendeur à l'égard de l'acheteur, dans la mesure où elles découlent du contrat dans ce cas, peuvent faire l'objet d'une compensation.
Afin de garantir la condition suspensive des droits de ... ou de la commune ... à la rétrocession mentionnée au §13 alinéa 1 du présent contrat, l'acheteur autorise et demande dès à présent l'inscription d'une saisie conservatoire conditionnelle pour garantir la revendication à la rétrocession au profit de ... ou de la commune ... au registre foncier.
Sous réserve de ce droit, le rang est réservé pour les sûretés réelles hypothécaires à inscrire à des fins de financement du projet de construction prévu jusqu'à hauteur de .......... € <- Anmerkung: freies Textfeld jusqu’à 20 % d’intérêts annuels à compter de la date de constitution des sûretés et 10 % pour les frais accessoires ponctuels. La conformité à la finalité ne doit pas être justifiée auprès du bureau du registre foncier, mais sur demande auprès de ...
Il est autorisé et demandé d’inscrire cette réservation de rang lors de la saisie conservatoire de la rétrocession au registre foncier.
... ou la commune ... s’engage à faire supprimer la saisie conservatoire de rétrocession sur demande de l’acheteur lorsque l’obligation de construction aura été remplie. Les frais de suppression seront à la charge de l’acheteur.
Avec la constatation correspondante et la présentation de la demande, ... ou la commune ... est habilitée, avec la présentation de la demande, à agir également en qualité de notaire en fonction. L'acheteur renonce par la présente à toute demande unilatérale. »

L’objectif est bien sûr d’acquérir la maison pour pouvoir construire une maison d’habitation à usage personnel sur le terrain.

Autant que je comprends ce passage, on ne peut pas non plus être obligé d’emménager après la fin de la construction, n’est-ce pas ? Car cela était formulé un peu différemment dans l’exposé.

Je me demande toutefois ce que cela impliquerait concrètement si, contre toute attente et pour l’instant imprévisible, je me retrouvais dans une situation m’empêchant de commencer la construction.

Si le terrain coûtait 100 000 €, je devrais en fait payer deux fois la taxe sur les mutations immobilières, une fois à l'achat et une fois à la rétrocession à la commune. Cela ferait donc un coût de 2 x 5 000 € = 10 000 €.

Le prix remboursé serait les 100 000 € sans intérêts, n’est-ce pas ? Donc j’aurais une perte de 10 000 €, s’il n’y a pas d’autres créances à compenser, parce que par exemple je ne restituerais pas le terrain libre de charges. Ou y a-t-il d’autres coûts à prévoir ?

Par ailleurs, en signant, j’accepterais que soit inscrit au registre foncier que la commune dispose d’un « droit de rachat » si je n’ai pas construit le terrain avant le 31.12.2022, n’est-ce pas ?

Le passage concernant les fins de financement ne m’est pas clair. Que signifie-t-il et quel montant est approprié pour le champ libre ?

De plus, il est indiqué dans l’avant-dernier paragraphe que l’acheteur doit supporter les frais de suppression de la saisie conservatoire de rétrocession au registre foncier. Combien cela coûte-t-il ?

Que pensez-vous globalement de cet article ? Est-il courant ou contient-il des éléments que l’on devrait plutôt éviter de signer ?

Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

Oui, la clause concernant l’obligation de construire est courante. Ce n’est pas toujours le cas dans toutes les communes, mais assez souvent. Cela vise à éviter que des terrains restent longtemps non construits dans les zones neuves.

En contrepartie, tu obtiens un terrain à un prix que tu ne trouverais certainement pas "de particulier à particulier".

Tu ne pourras pas contourner cette clause. Si tu ne peux pas ou ne veux pas construire sur le terrain, quelqu’un d’autre s’en réjouira. Je comprends que cette clause te déstabilise, car tu ne t’y attendais peut-être pas. Ce que je ne comprends pas, c’est pourquoi tu te préoccupes maintenant de détails alors que tu souhaites construire ? Ou que penses-tu qu’il pourrait se passer en 4 ans qui t’empêcherait de construire une maison ?

Au fait, il existe sur internet des calculateurs en ligne pour les inscriptions au registre foncier, les radiations, les mentions de transfert, etc., qui sont précis à une centaine d’euros près.

Le passage est courant et formulé de manière assez juste. En résumé : la servitude de construction s’applique à la campagne, la maison doit être construite dans les 3 ans, elle peut éventuellement aussi être un immeuble locatif. Je ne connais pas le plan d’aménagement. Le passage relatif au financement garantit que la commune ne te mettra pas d’obstacles pour le financement, puisque la banque, avec la somme x, qui dépend du crédit, bénéficie d’un droit de priorité. - Ce terrain, tu ne devrais l’acheter que si tu veux construire rapidement, le mettre de côté et regarder plus tard, ça ne marche pas. Karsten

oui habituel et raisonnable afin que les spéculateurs fonciers ne fassent pas leur loi

Le passage est courant et formulé de manière assez équitable. En bref : l'obligation de construire s'applique sur le terrain, la maison doit être construite dans les 3 ans, éventuellement cela peut être un immeuble locatif. Je ne connais pas le plan d'aménagement. La clause de financement garantit que la commune ne te mettra pas d'obstacles pour le financement, car la banque bénéficie d'une priorité avec la somme x, qui dépend du crédit. -
Tu ne devrais acheter ce terrain que si tu veux y construire rapidement, le mettre de côté et voir plus tard n’est pas possible. Karsten

C’est même presque 4 ans, ce qui est vraiment équitable.

Cette clause, tu ne pourras pas l'éviter. Si tu ne peux pas ou ne veux pas construire sur le terrain, quelqu’un d’autre s’en réjouira. Je comprends que ce passage te déstabilise, car tu ne t’y attendais peut-être pas. Ce que je ne comprends pas, c’est pourquoi tu te prends la tête maintenant avec des détails, alors que tu veux construire ? Ou que penses-tu qu’il pourrait se passer en quatre ans qui t’empêcherait de construire une maison ?

L’objectif est bien sûr de construire sur le terrain et d’y habiter. Mais il se peut que je reçoive une offre d’emploi ultime plusieurs mois après la signature du contrat, ce qui m’obligerait à envisager un déménagement ou un changement géographique.
La clause n’est pas non plus pour moi un critère d’exclusion. Je voulais simplement la comprendre correctement et vérifier si c’est habituel et quel est mon « risque » à ce sujet. Je le vois à 10 % du prix du terrain (deux fois les droits de mutation immobilière de 5 % chacun).

Le passage sur le financement garantit que la commune ne te mettra pas d’obstacle pour le financement, puisque la banque disposera d’une priorité sur la somme x, qui dépendra du crédit.

Le terrain serait payé à 100 % en fonds propres et sans banque/financement. Donc, cette clause est en fait négligeable pour moi, non ?

C’est juste les 20 % d’intérêts qui m’ont rendu méfiant.