PurpleBee
14.10.2024 11:19:44
- #1
Bonjour à tous,
J’aimerais connaître votre opinion objective sur notre situation actuelle et notre intention de financement.
Objet :
À propos de nous et de notre situation financière :
Le revenu net du foyer est d’environ 6 000 EUR (avec allocations familiales, sans primes). En général, les revenus devraient augmenter (hors congés parentaux). Nos charges fixes actuelles (incluant alimentation) s’élèvent à environ 3 100 EUR, dont 1 250 EUR de loyer (plus 100 EUR pour électricité, redevance audiovisuelle et DSL). Sans les coûts de logement, il resterait environ 4 150 EUR. Nos coûts variables de style de vie sont à (très) 1 800 EUR (argent de poche, épargne vacances, autres dépenses communes comme cadeaux, sorties au restaurant, meubles, etc.). La question est bien sûr de savoir si l’on souhaite autant consommer à l’avenir avec une propriété. En supposant que nous maintenions ce niveau, notre charge maximale possible serait d’environ 2 300 EUR.
Patrimoine : environ 30 000 EUR d’apport (pour diverses raisons), mes parents pourraient éventuellement nous prêter 25-30 000 EUR supplémentaires pour couvrir au moins les frais annexes. Pas de dettes. Il est notable que je possède avec ma sœur un immeuble collectif (donation, usufruit du père en tant qu’acte accessoire), et que mon père (73 ans) possède également un autre immeuble collectif libre de tout crédit, qu’il a offert comme garantie supplémentaire (chacun vaut plus de 700 000 EUR) et qui, si tout se passe bien, reviendra un jour à ma mère ou aux enfants.
Avec ces prémisses, nous avons reçu une première offre de financement.
Si je compte 500-600 EUR de frais annexes (épargne, chauffage, etc.) par mois, la mensualité réelle avec l’amortissement à 1 % serait de 2 100 EUR. Cela nous offrirait assez de flexibilité pour les 10 prochaines années si un deuxième enfant arrivait, et nous pourrions utiliser l’argent excédentaire ainsi que les augmentations de salaire et primes pour un remboursement anticipé ou pour des rénovations/modernisations. D’un autre côté, le risque de hausse des taux dans 10 ans n’est pas négligeable, et la durée restante du prêt posera aussi problème. Au final, la maison a déjà 25 ans. De plus, nos réserves de liquidités seraient complètement épuisées avec l’achat, c’est-à-dire que selon l’état de la maison, cela pourrait nous mettre en grande difficulté les premières années (nouveau toit, façade, etc.). L’amortissement à 2 % avec les frais annexes ne serait réalisable qu’en faisant de grosses concessions, et avec un deuxième enfant, ce ne serait probablement plus tenable. De plus, il ne resterait quasiment aucune marge pour épargner en vue de travaux « cosmétiques ».
Pour un profane, tout cela semble peu prometteur. Bien sûr, il y a le soutien des parents et les deux immeubles collectifs, que l’on pourrait espérer un jour (espérons tard) hériter, mais pour l’instant, en dehors de l’hypothèque, cela ne nous sert à rien. Par ailleurs, nous observons le marché depuis un moment, et c’est vraiment le premier bien qui nous parle directement en termes d’emplacement, d’équipement et de prix. Même des maisons de 50 ans sont mises en vente à des prix exorbitants, et nous n’osons pas entreprendre la rénovation d’un bâtiment ancien. Les constructions neuves comparables clés en main commencent à 650 000 EUR (coût pur de construction), avec options, frais annexes et cuisine, on arrive vite à 750 000 EUR, ce qui est simplement inabordable pour nous actuellement. Des appartements équivalents avec un peu plus de surface nous coûteraient 500-600 EUR de plus par mois. Les nouvelles copropriétés (exemple précis : 102 m², 4,5 pièces, 587 800 EUR en périphérie) ne sont pas une vraie alternative pour nous, compte tenu des prix et des inconvénients (voisins, etc.).
Bien sûr, nous pourrions continuer à louer et économiser. Mais jusqu’à quand ? Et comment vont évoluer les prix de l’immobilier ? Je crains que, même si nous économisons, les prix augmenteront dans la même proportion, et que dans 5 ans nous serons dans la même situation.
Est-il judicieux de financer une maison de 25 ans avec un amortissement à 1 % ? Entrer dans un tel projet sans réserves me semble aussi très imprudent. Auriez-vous des expériences sur les travaux auxquels on peut s’attendre dans ce type de maison ? Le chauffage au gaz est neuf. Ou devrions-nous (si possible) emprunter davantage et utiliser cela de manière proactive pour des réhabilitations ponctuelles ?
Je serais ravi de toute aide et de vos retours d’expérience.
J’aimerais connaître votre opinion objective sur notre situation actuelle et notre intention de financement.
Objet :
[*]Périphérie de Stuttgart, S-Bahn
[*]Maison jumelée de 1999, à 5 minutes à pied du centre-ville
[*]130 m² de surface habitable, 3 étages, 6 pièces, terrain de 300 m², carport
[*]Chauffage au gaz avec solaire thermique de 2024, pas d’autres modernisations, certificat de performance énergétique classe C
[*]Prix d’achat : 530 000 EUR
[*]L’état paraît soigné selon l’exposé, la visite est à venir.
À propos de nous et de notre situation financière :
[*]Homme, 31 ans, 3 400 EUR nets (avec primes environ 3 800 EUR)
[*]Femme, 31 ans, fonctionnaire, 2 300 EUR nets (à 60 %)
[*]Fille de 16 mois
[*]Nous louons un appartement moderne de 90 m² à 15 minutes à pied du centre-ville
Le revenu net du foyer est d’environ 6 000 EUR (avec allocations familiales, sans primes). En général, les revenus devraient augmenter (hors congés parentaux). Nos charges fixes actuelles (incluant alimentation) s’élèvent à environ 3 100 EUR, dont 1 250 EUR de loyer (plus 100 EUR pour électricité, redevance audiovisuelle et DSL). Sans les coûts de logement, il resterait environ 4 150 EUR. Nos coûts variables de style de vie sont à (très) 1 800 EUR (argent de poche, épargne vacances, autres dépenses communes comme cadeaux, sorties au restaurant, meubles, etc.). La question est bien sûr de savoir si l’on souhaite autant consommer à l’avenir avec une propriété. En supposant que nous maintenions ce niveau, notre charge maximale possible serait d’environ 2 300 EUR.
Patrimoine : environ 30 000 EUR d’apport (pour diverses raisons), mes parents pourraient éventuellement nous prêter 25-30 000 EUR supplémentaires pour couvrir au moins les frais annexes. Pas de dettes. Il est notable que je possède avec ma sœur un immeuble collectif (donation, usufruit du père en tant qu’acte accessoire), et que mon père (73 ans) possède également un autre immeuble collectif libre de tout crédit, qu’il a offert comme garantie supplémentaire (chacun vaut plus de 700 000 EUR) et qui, si tout se passe bien, reviendra un jour à ma mère ou aux enfants.
Avec ces prémisses, nous avons reçu une première offre de financement.
[*]530 000 EUR, taux débiteur/taux effectif 2,85 % / 2,91 %, 10 ans, remboursement anticipé de 5 %
[*]Hypothèque supplémentaire sur l’immeuble collectif de mon père à hauteur de 250 000 EUR
[*]Amortissement à 1 % : mensualité à 1 700 EUR, ce qui laisse suffisamment de marge pour frais annexes, épargne et petites réparations. Même avec un deuxième enfant ou en cas de maladie (assurance invalidité/décès souscrite), la mensualité serait abordable.
[*]Amortissement à 2 % : mensualité à 2 200 EUR, ce qui viderait complètement le budget disponible et ne permettrait de couvrir les frais annexes qu’en réduisant le style de vie. Les dépenses supplémentaires pour des travaux cosmétiques seraient alors définitivement impossibles.
Si je compte 500-600 EUR de frais annexes (épargne, chauffage, etc.) par mois, la mensualité réelle avec l’amortissement à 1 % serait de 2 100 EUR. Cela nous offrirait assez de flexibilité pour les 10 prochaines années si un deuxième enfant arrivait, et nous pourrions utiliser l’argent excédentaire ainsi que les augmentations de salaire et primes pour un remboursement anticipé ou pour des rénovations/modernisations. D’un autre côté, le risque de hausse des taux dans 10 ans n’est pas négligeable, et la durée restante du prêt posera aussi problème. Au final, la maison a déjà 25 ans. De plus, nos réserves de liquidités seraient complètement épuisées avec l’achat, c’est-à-dire que selon l’état de la maison, cela pourrait nous mettre en grande difficulté les premières années (nouveau toit, façade, etc.). L’amortissement à 2 % avec les frais annexes ne serait réalisable qu’en faisant de grosses concessions, et avec un deuxième enfant, ce ne serait probablement plus tenable. De plus, il ne resterait quasiment aucune marge pour épargner en vue de travaux « cosmétiques ».
Pour un profane, tout cela semble peu prometteur. Bien sûr, il y a le soutien des parents et les deux immeubles collectifs, que l’on pourrait espérer un jour (espérons tard) hériter, mais pour l’instant, en dehors de l’hypothèque, cela ne nous sert à rien. Par ailleurs, nous observons le marché depuis un moment, et c’est vraiment le premier bien qui nous parle directement en termes d’emplacement, d’équipement et de prix. Même des maisons de 50 ans sont mises en vente à des prix exorbitants, et nous n’osons pas entreprendre la rénovation d’un bâtiment ancien. Les constructions neuves comparables clés en main commencent à 650 000 EUR (coût pur de construction), avec options, frais annexes et cuisine, on arrive vite à 750 000 EUR, ce qui est simplement inabordable pour nous actuellement. Des appartements équivalents avec un peu plus de surface nous coûteraient 500-600 EUR de plus par mois. Les nouvelles copropriétés (exemple précis : 102 m², 4,5 pièces, 587 800 EUR en périphérie) ne sont pas une vraie alternative pour nous, compte tenu des prix et des inconvénients (voisins, etc.).
Bien sûr, nous pourrions continuer à louer et économiser. Mais jusqu’à quand ? Et comment vont évoluer les prix de l’immobilier ? Je crains que, même si nous économisons, les prix augmenteront dans la même proportion, et que dans 5 ans nous serons dans la même situation.
Est-il judicieux de financer une maison de 25 ans avec un amortissement à 1 % ? Entrer dans un tel projet sans réserves me semble aussi très imprudent. Auriez-vous des expériences sur les travaux auxquels on peut s’attendre dans ce type de maison ? Le chauffage au gaz est neuf. Ou devrions-nous (si possible) emprunter davantage et utiliser cela de manière proactive pour des réhabilitations ponctuelles ?
Je serais ravi de toute aide et de vos retours d’expérience.