Acheter un bien immobilier avec des fonds propres ou avec une hypothèque (prêt) ?

Bonjour,

petite question, il s'agit de savoir s'il est préférable (d'un point de vue fiscal) de contracter un prêt pour l'achat d'une maison ou d'un appartement ou de payer comptant (si l'on dispose des fonds).

Hypothèses :

Prix d'achat de l'appartement 100 000 €
On a 100 000 € à la banque
Sur lesquels on suppose un intérêt/dividende de 2 % = 2 000 € (moins 26,375 % d'impôt à la source (sans l'impôt ecclésiastique)) = 1 472,5 € de revenu net d'impôts.

Le bien immobilier doit être loué. On pourrait donc déduire les intérêts du crédit.

Supposons :
Contracter un prêt de 100 000 €
Taux d'intérêt par exemple 2,2 % = 2 200 € d’intérêts par an
(Le remboursement et donc la réduction des intérêts sont ici ignorés)

Si on/je gagne un peu plus de 50 000 € de revenus, on paie environ 45 % de taux marginal d’imposition.
Ainsi, avec un taux d'intérêt de 2,2 %, on paierait en fait seulement (2,2 % - 45 %) 1,21 % d’intérêts.

Est-ce que je comprends bien que dans ce cas un prêt est préférable, puisque l’on paie effectivement seulement 1,21 % d’intérêts pour le prêt, mais que l’on gagne à la banque 1,4725 % (tous deux nets d’impôt), ce qui revient à un avantage d’environ 0,2625 % ?

Est-ce que ce calcul est correct ?
Donc le taux d’intérêt du prêt moins 45 % comparé au taux alternatif avec un abattement de 26,375 %.

Ce serait donc en principe uniquement à partir d’environ 2,7 % (taux d’intérêt du prêt) qu’il serait plus rentable d’utiliser ses propres fonds. Car jusqu’à environ 2,7 %, il est toujours plus avantageux de contracter un prêt que d’utiliser ses fonds propres.
Calcul :
2,7 % moins 45 % = 1,485 %, ce qui est à peu près égal au rendement de 1,4725 % de son portefeuille.

Est-ce correct ? Ou y a-t-il une erreur de raisonnement quelque part ?

N’est pas pris en compte ici le fait que l’on obtient naturellement un meilleur taux hypothécaire en utilisant ses propres fonds. Cela m’est clair. Je souhaite juste savoir si je fais un erreur de raisonnement et à partir de quel taux il est préférable d’utiliser ses propres fonds et à partir de quel taux il est préférable de contracter un prêt.

Merci pour votre aide.

Il faut laisser de côté le fait que l’on obtient naturellement un meilleur taux hypothécaire grâce aux fonds propres. C’est clair pour moi. Je souhaite seulement savoir si je ne fais pas d’erreur de raisonnement et à partir de quels pourcentages il est plus avantageux d’utiliser des fonds propres et à partir de quand il est plus avantageux de contracter un crédit.

Fondamentalement, on peut calculer ainsi. Mais une analyse purement fiscale est trop simpliste. Sans prendre en compte les fonds propres, le taux d’endettement, les taux d’intérêt modifiés en conséquence, les coûts annexes d’un financement et aussi l’inflation, tous les calculs sont incomplets. Le résultat ne sera pas correct de cette manière.

Il convient également de se demander si l’on achète le bien immobilier en tant qu’investisseur ou capitaliste. En tant que capitaliste, je me réjouis d’un rendement locatif brut de 3 à 5 % (comportement passif). En tant qu’investisseur, je réfléchis à la manière de faire évoluer le bien (comportement actif) dans le but de réaliser un rendement net à deux chiffres. Et les critères mentionnés plus haut entrent alors en jeu.

Merci pour les réponses,

comme je l'ai dit, la question de la sécurité pour la banque, etc., devrait d'abord être mise de côté. Ce qui m'intéresse uniquement, c'est le calcul et l'effet fiscal.
L'inflation est peut-être un point à prendre en compte. mais ça devrait en fait s'annuler, non ?
aussi, bonne remarque concernant l'abattement d'épargne. cependant, il est déjà utilisé depuis longtemps.

Je voulais seulement considérer l'aspect fiscal. comme écrit, je comprends bien que si j'apporte du capital propre, le taux d'intérêt baisse.
mais on pourrait encore calculer plus loin. supposons que nous restions sur les 100 000 € de prêt. mais que le logement coûte maintenant 110 000 €. et on utilise 10 000 de capital propre. donc le prêt reste à 100 000 €, mais le taux d'intérêt passerait de 2,2 % à seulement 2 %. ainsi, on économiserait 0,2 point de pourcentage sur les 100 000 € complets par rapport à un financement total. maintenant, le calcul devient un peu plus compliqué.
je n'aurais plus un rendement de 1,4725 % sur les 10 000 € investis, mais en revanche, je paierais 0,11 % de moins sur les 100 000 € complets (après déduction / ajout des impôts déductibles).
oh oh... existe-t-il peut-être quelque part un calculateur pour ça ? ce serait génial

je ne comprends pas très bien ton deuxième paragraphe. d'abord, je ne sais pas trop ce que tu entends par actif, et ensuite, quel rapport cela aurait-il avec le financement, les intérêts et l'aspect fiscal du financement ?

merci pour votre aide

Bien sûr qu'il existe de tels programmes, mais ils ne sont pas donnés. C'est un logiciel sectoriel.

L'investisseur achète un bien immobilier, le loue et se réjouit du rendement par rapport à l'argent investi. Grâce à un financement, il peut effet de levier son capital propre, ce qui augmente le rendement par rapport à son apport en fonds propres.

Un investisseur considère tout cela comme un investissement. Il y a des planifications approfondies sur la manière dont le bien immobilier doit évoluer à l'avenir. En résumé : prix d'achat avantageux, réaliser des investissements (modernisations,...), profiter des avantages fiscaux, réaliser le potentiel d’augmentation des loyers, après 10 à 15 ans vendre éventuellement avec une plus-value correspondante (exonérée d'impôt).

Le bien immobilier est vu comme une entreprise à diriger et gérer. Cela signifie un effort nettement plus important que pour l'investisseur en capital, qui veut en gros simplement placer son argent et gagner des intérêts. La récompense de l'investisseur est alors, espérons-le, un rendement locatif bien supérieur à deux chiffres. Par rapport aux fonds propres investis, plusieurs centaines ou milliers de pour cent.

Dans votre cas, il serait envisageable aussi de fractionner votre capital propre en cinq parts, d’acheter cinq biens immobiliers chacun financé à 80 %. Très grossièrement, à condition que tous les biens génèrent un rendement positif, votre gain serait multiplié par cinq par rapport aux fonds propres.

En ce qui concerne votre cas, il serait également envisageable que vous divisiez votre capital propre en cinq parts et achetiez cinq biens immobiliers chacun financé à 80 %. À grandes lignes, en supposant que tous les biens génèrent un rendement positif, votre revenu par rapport au capital propre serait multiplié par cinq.

Grâce à cet effet de levier, bien sûr, le risque augmente et ne peut plus être comparé à des placements à terme à 2 %, mais devrait rapporter bien plus.

@ GeorgPuetz :

logiciel spécialisé pour une formule de calcul ? on devrait pouvoir le faire avec un peu d'effort et de compréhension mathématique dans Excel. ça doit sûrement déjà exister, non ?

ce n’est cependant pas du tout la question et ça n’a pas vraiment à voir avec le financement. que je modernise ensuite pour mieux louer/vendre, qu’il y ait des augmentations de loyers ou pas, comment est la situation, etc., c’est une toute autre question. qui n’est pas ici à discuter.
encore une fois. ce qui m’intéresse, c’est si je préfère acheter l’appartement comptant avec mon million sur le compte en banque ou le financer – et dans ce cas en tenant compte de la perspective fiscale.

pour mes revenus de capitaux, je reçois les gains moins 26,375 % (impôt)
et maintenant la question est de savoir si je dois laisser l’argent à la banque ou pas. ou plutôt, si je dois contracter un crédit qui me coûte l’intérêt du crédit moins environ 45 % (taux d’imposition sur le revenu).

et si je vois ça correctement ou si j’ai une erreur de raisonnement.

@ Musketier :
comme je l’ai dit, ce n’est pas à discuter. si je préfère investir mon argent dans des actions très spéculatives ou acheter 20 appartements. il s’agit uniquement de savoir si je calcule correctement ou si j’ai une erreur de raisonnement.

alors je peux moi-même calculer si je peux réaliser 10 % avec des placements plus risqués moins 26,375 % et peser le risque, etc. (mais ce n’est pas le sujet)
et prendre en compte mon taux d’intérêt de crédit. et comparer les deux valeurs.