Construire avec GU : Plan de paiement et garanties

Bonjour chère communauté,

Je suis en train de lire le projet de contrat de prestation de mon entrepreneur général préféré et je voulais m’assurer avec vous concernant le plan de paiement et les éventuelles garanties.
De mon point de vue, le plan de paiement ne présente pour l’instant rien d’anormal et est le suivant :

Achèvement des documents de demande de permis de construire	4,7%
Achèvement de la semelle	9,4%
Achèvement de la dalle du rez-de-chaussée	11,7%
Achèvement de la charpente (toiture dressée)	9,4%
Pose des fenêtres sans la porte d’entrée	9,4%
Achèvement des travaux d’enduit intérieur (excepté les reprises)	11,7%
Achèvement de l’installation brute	11,7%
Achèvement des travaux de chape	11,7%
Chauffage opérationnel	10,5%
Achèvement des prestations de l’entrepreneur, remise totale au maître d’ouvrage (réception formelle)	10,0%

Il y a en outre une garantie d’exécution du contrat de 5% (qui est désormais obligatoire, si j’ai bien lu).

Questions :
En ces temps actuels, je souhaite me protéger au mieux contre une éventuelle insolvabilité de l’entrepreneur général ou des problèmes de défauts.
(1) Mon conseiller en construction m’a recommandé d’augmenter la garantie d’exécution du contrat à 10%. Est-ce raisonnable ? Un entrepreneur général accepte-t-il cela facilement ? Je suppose que cela engendre des coûts supplémentaires pour lui qu’il doit récupérer d’une manière ou d’une autre ?
(2) En plus de l’exécution du contrat, il peut aussi apparaître quelque chose durant la période de garantie décennale. Est-il pertinent de demander en plus une garantie de parfait achèvement ? Là encore, même question : un entrepreneur général accepte-t-il cela facilement ? Je suppose qu’il encourt aussi des coûts supplémentaires qu’il doit à nouveau compenser ?

Lorsque je fais le total, j'arrive à 100,2 %. Qui sait calculer a clairement un avantage.

Si l'entrepreneur accepte les 10 %, c'est bien. 5 % sont normaux.

Il en va de même pour la garantie de bonne exécution.

Poser des questions ne coûte rien.

Quand je fais le total, j'arrive à 100,2 %. Celui qui sait calculer a clairement un avantage.

Si l'entrepreneur accepte les 10 %, c'est bien. 5 % sont normaux.

De même pour la garantie de bonne exécution.

Poser des questions ne coûte rien.

Les 100,2 % sont des erreurs d'arrondi, je l'ai copié depuis un Excel.

Bien sûr, poser des questions ne coûte rien. Pour moi, la question est plutôt de savoir avec quelle fermeté je peux/devrais l'exiger et si, en cas de doute, je peux faire des concessions au maître d’œuvre, par exemple augmenter le prix total, effectuer des paiements anticipés, etc.

Le plan de paiement me semble pour l’instant sans problème et se présente comme suit :

Au total, cela représente 25,8 % au stade "plafond rez-de-chaussée", 35,2 % au stade de la fête du toit, et ainsi de suite. Tu dois donc te demander, a) si tu pourrais alors couvrir avec la garantie d’achèvement les coûts supplémentaires d’exécution de remplacement, et b) comment cela se situe par rapport à l’appel d’offres. La garantie d’achèvement te couvre contre le risque de désertion de l’entrepreneur avant achèvement. Elle est délivrée par un établissement bancaire, coûte donc techniquement aussi comme de l’argent emprunté et charge en conséquence la liquidité du maître d’œuvre. Ses conditions reflètent bien sûr la confiance de la banque dans sa santé économique.

En cas de réalisation du sinistre, tu devras en général réapprovisionner les travaux en suspens à des conditions moins favorables, 5 % sur le total selon le delta actuel sont à peu près suffisants ou alors trop faibles et donc symboliquement sans valeur, ce qui n’est évidemment pas leur but. Comme pénalité pour l’entrepreneur, cela peut encore faire mal, mais qu’est-ce que cela t’apporte ?

(1) Mon conseiller en construction m’a recommandé d’augmenter la garantie d’exécution du contrat à 10 %. Est-ce logique ? Un maître d’œuvre accepte-t-il cela simplement ? Je suppose que cela lui engendre aussi des coûts supplémentaires qu’il doit en quelque sorte récupérer ?

Tu supposes justement, comme expliqué ci-dessus.

Si l’entrepreneur accepte les 10 %, c’est bien. 5 % sont la norme.

Comme expliqué plus haut, j’adapterais la garantie à ton risque. Par exemple dix pour cent, dont cinq points de pourcentage sont libérés après réussite du test blower door. Ou comme étape intermédiaire, la libération d’un quart après la fête du toit. Dix pour cent fixes jusqu’à la ligne d’arrivée seraient, compte tenu de l’argument lié au risque d’insolvabilité, à la limite de la prophétie auto-réalisatrice ;-)

Les 100,2 % sont des erreurs d’arrondi, je les ai copiés depuis un Excel.

Tu t’es aussi déplacé dans les lignes ? – L’installation brute après l’enduit intérieur terminé ne peut pas vraiment être, en principe ;-) (Sanitaire oui, mais électricité non). Avez-vous déjà discuté du déroulement de ta domotique ? (n’oublie pas de la coordonner lors de la réception).

(2) En plus de l’exécution du contrat, il peut aussi y avoir des problèmes durant la période de garantie décennale. Est-il judicieux de demander en plus une garantie de bonne exécution de la garantie ?

En principe oui, mais c’est difficile. Recommandé en cas de santé financière, mais sans valeur en cas d’insolvabilité. Adresse la question à un avocat expérimenté.

En cas de sinistre, tu devras en règle générale te procurer les corps d’état restants à des conditions plus défavorables ; 5 % sur la somme totale suffisent approximativement selon le delta actuel ou bien sont un peu justes et donc symboliquement sans valeur, ce qui n’est finalement pas leur but. En tant que pénalité pour le maître d’œuvre, ils peuvent encore faire mal, mais qu’est-ce que ça t’apporte ?

Désolé, je ne comprends pas exactement ce que tu veux dire ici. De toute façon, je reçois 5 % et en cas de sinistre, c’est mieux d’en avoir un peu que rien du tout, non ?

Je modifierais la garantie en fonction de ton risque comme expliqué précédemment. Par exemple dix pour cent, dont cinq points de pourcentage sont libérés après le test d’étanchéité à l’air réussi. Ou comme étape intermédiaire, libération d’un quart après la fête du toit. Dix pour cent fixes jusqu’à la ligne d’arrivée seraient, compte tenu de la justification par le risque d’insolvabilité, à la limite de l’autosuggestion ;-)

Je vois ici moins « mon » risque que le risque général de toute la branche. Il y aura certainement encore plusieurs insolvabilités et je souhaite simplement être préparé au mieux. La libération intermédiaire me semble une bonne proposition. On verra si le maître d’œuvre l’accepte.

Es-tu aussi décalé dans les lignes ? - Installation brute après l’enduit intérieur terminé ne peut pas vraiment être correct ;-) (Sanitaire oui, mais électrique non). Avez-vous déjà discuté du déroulement de ta domotique ? (n’oublie pas de la coordonner avec la réception).[ /QUOTE]

Je ne suis effectivement pas décalé. Je vais l’inclure dans mon catalogue de questions pour le prochain entretien avec le maître d’œuvre. Finalement, cela ne fera probablement pas de différence dans quel ordre ces sections sont énumérées dans le contrat, je suppose. La domotique n’est pas encore convenue. Le maître d’œuvre est encore en vacances jusqu’au début de la semaine prochaine.

[QUOTE="11ant, post: 650252, member: 32750"]En principe oui, mais difficile. Recommandé en cas de santé, mais probablement sans valeur en cas d’insolvabilité. Transmets la question à un avocat expérimenté.

Pourquoi dis-tu « probablement sans valeur en cas d’insolvabilité » ? Je pensais justement qu’une telle garantie était prévue pour cela ?

Désolé, je ne comprends pas exactement ce que tu veux dire ici.

C’est pareil pour moi dans l’autre sens. Le ping-pong de textes n’apporte probablement pas grand-chose. À partir de lundi, je serai de retour de vacances, tu pourras alors m’appeler.

Je vois ici moins « mon » risque que le risque général de toute la branche.

Il s’agit uniquement du tien, tu n’es pas responsable de toute la branche, tu ne construis pas avec tous ceux-là.

Je trouve que la libération intermédiaire est une bonne proposition. On verra si le maître d’œuvre accepte.

Soit oui, soit tu en prends un autre (et ce n’est pas obligé qu’il soit maître d’œuvre non plus). Au minimum, ma proposition en trois étapes est appropriée, c’est-à-dire qu’avec moins, je te verrais mal placé. En fait, les deux garanties devraient être incluses dans l’appel d’offres !

À la fin, cela ne fait probablement aucune différence dans quel ordre ces sections sont énumérées dans le contrat, je suppose.

Faux. Un plan de paiement ne fait de sens chronologiquement sans boucle.

D’autres insolvabilités vont sûrement encore arriver et je veux juste être préparé du mieux possible. [...] Pourquoi dis-tu que c’est « probablement sans valeur » en cas d’insolvabilité ? Je pensais que c’était précisément pour cela qu’une telle garantie était prévue ?

La garantie d’achèvement est plutôt prévue de manière générale pour le cas où l’entrepreneur n’a plus envie, ce qui a déjà souvent à voir avec la proximité de l’insolvabilité. Être « préparé » à une insolvabilité est une blague pour les créanciers subordonnés. Mon dernier grain de sel de principe sur la position des acheteurs et des maîtres d’ouvrage en cas d’insolvabilité, tu le trouveras dans les threads maison de rêve Hattersheim et Schwabenheim.