Contrat d'épargne logement avec prêt anticipé versus prêt à annuités

Bonjour, nous souhaitons acheter une maison (Kaufpreis 300.000 Euro, Nebenkosten 25.500) et comparons actuellement deux concepts de financement. Peut-être pourrez-vous nous donner quelques suggestions à ce sujet.
Nos fonds propres s’élèvent à 110.500 euros, le montant du prêt est de 215.000 euros. La mensualité doit être de 1000 euros.
Offre 1 : prêt amortissable, taux effectif 1,27%, fixation du taux pour 10 ans, le capital restant dû serait de 105.227 euros, si je ne prévois aucune remboursement anticipé (ce qui serait possible avec cette offre). Nous aurions alors payé 20.000 euros d’intérêts et remboursé 109.773 euros.
Offre 2 : contrat d’épargne logement Signal Iduna F60 avec prêt anticipé. Nous paierions durant 10 ans un taux effectif de 1,58% sur les 215.000 euros (268 euros par mois, au bout de dix ans 32.250 euros d’intérêts payés). Parallèlement, nous verserions 731 euros par mois dans le contrat d’épargne logement, qui est rémunéré à 1% d’intérêts sur le solde. Après dix ans, le prêt anticipé est remboursé par le contrat d’épargne logement, il reste alors une dette de 124.000 euros, qui est rémunérée à 2,25% jusqu’à la fin. Aucune option de remboursement anticipé ou d’épargne spéciale n’a été prise en compte dans ce calcul.
Ce sont deux types de financement complètement différents et difficilement comparables, c’est clair pour moi. Nous avons beaucoup calculé et essayé aussi des variantes avec des remboursements anticipés plus ou moins élevés. Il en ressort que nous économisons en tout cas avec le prêt amortissable si nous comptons des remboursements anticipés annuels de 2000 euros et plus. De plus, on économise dans tous les cas tant que le taux d’intérêt reste en dessous d’environ 4% dans 10 ans. Or, personne n’est devin et ne sait où sera le taux dans dix ans, et on imagine toujours les remboursements anticipés assez facilement, mais si on les réalise vraiment, je ne sais pas.
Peut-être puis-je obtenir de votre part quelques avis à ce sujet ?
Merci beaucoup !

Bonjour, merci beaucoup pour la réponse. J'ai oublié qu'il faut déduire des 32 000, que coûte la variante 2 en intérêts dans la première phase, les intérêts créditeurs du contrat d'épargne logement en cours simultanément, soit 4 500 euros, donc 27 500 d'intérêts pour la variante 2, 20 000 pour la variante 1. Nous avons essayé de calculer le taux d'intérêt après dix ans, au-delà duquel la variante 1 ne vaut plus la peine (certains appellent cela le taux seuil, comme j'ai appris), nous sommes arrivés à environ 4 %, cela dépend de combien de remboursements anticipés on effectue, plus il y en a, mieux c'est pour le prêt à annuités. La question est donc de savoir s'il faut miser sur un taux d'intérêt inférieur à quatre dans dix ans ou renoncer et prendre la variante (plus chère) de sécurisation avec le contrat d'épargne logement ?

Qu'en est-il des frais de clôture du [Bausparvertrag], les avez-vous également pris en compte ? Le cas échéant, d'autres frais peuvent s'ajouter.

Je ne suis pas sûr concernant les intérêts. Les intérêts ne sont pas versés, mais ils sont crédités sur le contrat d'épargne logement et réduisent ainsi davantage le crédit, ce qui signifie que la différence mentionnée ci-dessus reste (ou n'avais-tu pas inclus les intérêts créditeurs dans le montant de remboursement anticipé ?).

Je ne suis pas fan des épargnants logement. Les remboursements anticipés sur les prêts à annuités réduisent immédiatement les intérêts et l'amortissement augmente immédiatement, tandis qu'avec l'épargne logement tu continues à payer des intérêts en totalité jusqu'à ce que ce soit le cas. Mais les remboursements anticipés sont un sujet compliqué, apparemment très peu de personnes sont vraiment capables de les effectuer (à cause de « choses plus importantes » qui surviennent).

Si tu veux une sécurité des intérêts, pourquoi ne pas prendre un prêt à annuités sur 15 ou 20 ans ?

Merci pour les remarques, je n'avais pas bien pris en compte les intérêts créditeurs. Les frais de dossier sont déjà inclus dans les coûts (32.250). Le prêt à annuités sur 15 ans (même montant du prêt et échéance, taux 1,88) est également encore en course, je vais le regarder de plus près maintenant.

Bonjour,

je suis pour la variante 1. Nous nous sommes aussi occupés du financement. Et nous avons opté pour le prêt amortissable avec jusqu'à 5 % de remboursement anticipé par an. Avec un prêt amortissable, on rembourse le crédit/intérêt plus rapidement que avec un contrat d’épargne logement. Je trouve que 1 % d’intérêt créditeur est trop peu. Et il vaut vraiment mieux choisir une fixation du taux sur 15-20 ans, car on ne sait pas jusqu’à combien ils vont augmenter après dix ans. Selon les prévisions, cela peut monter jusqu’à 4 % ou plus. Et j’ai lu, je crois dans Immobilien Finanzen, que le contrat d’épargne logement, si on ne veut plus de la maison, peut devenir très coûteux en cas d’indemnité de remboursement anticipé, contrairement au prêt amortissable.
Comme pour les assurances vie et capitalisation, on paye pendant les premières années pour rien, et je pense que ce serait pareil avec les contrats d’épargne logement. Mes beaux-parents avaient le principe du contrat d’épargne logement et ont payé pendant 9 ans sans que le crédit et les intérêts aient été remboursés.
Mais au final, c’est votre décision pour le financement que vous choisissez. Bonne chance et décidez selon votre intuition.