Demande préalable de construction / déviation - comment cela se passe-t-il ?

Bonjour à tous,

nous sommes en phase de planification en Bavière, et il y a un problème suivant :
un plan d'urbanisme (1986) est en vigueur : seule une forme de toit à deux pans d’au moins 38 degrés est autorisée. Cependant, il y a aussi à proximité quelques maisons avec des toits à deux pans plus plats (environ 22 degrés), et c’est ainsi que nous aimerions construire. Nous parlons bien sûr avec ces propriétaires pour savoir comment ils ont obtenu l’autorisation.
J’ai brièvement contacté le service urbanisme, on m’a dit qu’il faut déposer une demande de dérogation au plan d’urbanisme.
Qu’en est-il ensuite de la planification de la construction et du contrat de construction ?
1. Mon idée était de déposer une demande de pré-permis de construire, mais j’ai lu que celle-ci est (1) non contraignante et (2) coûteuse et prend presque le même temps qu’un permis de construire classique. Donc, c’est peu utile.
2. Concevoir une maison avec dérogations et demander un permis de construire avec ces dérogations. Que se passe-t-il si elle n’est pas accordée ?

Ce qui m’importe surtout :
1. le temps – je ne veux pas que tout dure plusieurs mois : les prix continuent d’exploser, et nous voudrions commencer la construction le plus rapidement possible
2. quand doit-on signer le contrat de construction ? Si les dérogations pour la maison déjà choisie ne sont pas approuvées et qu’il faut alors planifier une autre maison (avec un toit à deux pans classique), que devient le contrat ? Un autre type de maison a déjà été signé.
Je suis donc assez perdu concernant l’ordre des étapes et le calendrier.

Merci pour vos avis !

Cordialement
NilsHolgersson

Alors, je suis assez confus avec les séquences et les chronologies.

Oui, évidemment. Sinon, tu n'aurais pas déjà des doutes sur une pente de toit à 38° avant même la planification.

Ce qui m'importe surtout :
1. le temps - pas que tout prenne plusieurs mois : les prix explosent davantage, et nous voudrions commencer la construction le plus rapidement possible
2. quand faut-il signer le contrat de construction ? Si les dérogations pour la maison déjà signée ne sont pas approuvées et qu'il faut planifier une autre maison (avec un toit à deux versants classique), que se passe-t-il alors avec le contrat ? Un autre maison est déjà signée.

1. est aussi une planification précipitée comportant un certain potentiel de coûts supplémentaires et
2. un contrat de construction, on le signe surtout : J.A.M.A.I.S. à la hâte !

Les questions devraient pouvoir être répondues par ton planificateur.

Y a-t-il un plan d'aménagement ?

Dans le cas d'une découpe isolée, cela peut aller vite mais aussi prendre du temps. Nous ne connaissons pas ton service d'urbanisme. Demande-leur combien de temps cela peut prendre.

Si ce n'est pas accepté comme une découpe isolée, cela prend généralement plus de temps, car soit la préfecture doit être impliquée, soit la réunion du conseil municipal doit décider.

Oui, évidemment. Sinon, tu n'aurais pas eu de réserves quant à une pente de toit de 38° avant même la planification.

Pour la maison à un étage et demi, ce n'est pas problématique, mais avec un bungalow, le grenier sera alors plus haut que l'étage d'habitation ;)
Chez nous, plusieurs bungalows avec une pente de 20 degrés ont été approuvés alors que le plan d'aménagement prévoit 30-45 degrés.

2. Quand doit-on signer le contrat de construction ? Si les dérogations pour la maison déjà signée ne sont pas approuvées et qu'une autre maison (avec un toit classique à deux versants) doit être planifiée, que se passe-t-il alors avec le contrat ? Ce n'est pas la même maison qui serait signée.

Si tu as signé pour une mauvaise maison, c'est ton problème de sortir du contrat, par exemple par une résiliation avec pénalité ou une modification au prix souhaité de ton maître d’œuvre.
Je ne signerais donc que si tu as une clause qui te permette de sortir sans frais en cas de non-approbation de la dérogation. La question est seulement pourquoi le maître d’œuvre accepterait cela ?

Je ferais à ta place ce qui suit :
- réfléchir si une maison conforme au plan d’aménagement ne peut pas aussi être jolie
- dans le même temps, clarifier quelles sont les chances d’obtenir une dérogation et combien de temps cela prend. Cela varie selon chaque commune, donc personne sur le forum ne peut te donner une réponse fiable pour ta commune.

Merci à vous,
nous parlons bien sûr encore avec la commune et l'entreprise de construction.
Encore une question : la déviation doit également être justifiée. Existe-t-il une argumentation raisonnable (pour la commune) pour le changement d'une pente de toit de 45 degrés avec un mur de chevet de 50 cm à une pente de toit de 22 degrés avec un mur de chevet de 2 mètres ? :) La justification par "sinon un espace habitable sera perdu" ne me semble pas très intelligente.

Merci à vous,
nous discutons bien sûr encore avec la commune et l’entreprise de construction.
Encore une question : la déviation doit aussi être justifiée. Existe-t-il une argumentation raisonnable (pour la commune) pour le changement d’un SD 45 degrés avec un mur de soubassement de 50 cm à un SD 22 degrés avec un mur de soubassement de 2 mètres ? :) La justification par « sinon une pièce à vivre sera grignotée » ne me semble pas très intelligente.

Donc finalement pas de 38 degrés fixe ?

Existe-t-il déjà quelque chose avec un mur de soubassement de 2 m dans la région ?