Construire et louer DH avec deux parties en tant qu'investissement

Bonjour à tous,

je souhaite soumettre à la discussion le jeu de réflexion suivant. Je n'ai aucune idée des pièges juridiques et fiscaux dans ce contexte et serais heureux d'avoir quelques retours à ce sujet.

- Il y a deux parties A et B. Les deux parties sont des couples mariés, entre la mi et la fin de la trentaine, avec chacun deux enfants.
- A et B ont construit chacun une maison individuelle à usage personnel il y a deux à trois ans.
- Dans la commune, de nouveaux terrains constructibles ont été aménagés, pour 20 terrains il y a 150 candidats. La partie A a la possibilité d'acquérir un des terrains (500 m², 120 000 euros).
- A et B envisagent d'acheter et de financer ensemble le terrain, ainsi que de construire une maison jumelée avec un équipement simple dessus. (Bunker locatif ;)
- Les deux moitiés de la maison jumelée doivent être louées afin de s'autofinancer.
- La surface habitable est d'environ 2x 120 m².
- Les loyers hors charges sont actuellement de 10 euros au mètre carré, conformément aux usages locaux.
- Les coûts de construction pour la maison jumelée : 340 000 euros (livrée prête à l'usage sans cuisine) / frais annexes de construction 40 000 euros.
- Les besoins totaux de financement sont de 500 000 euros.
- Les deux parties ne veulent pas engager de fonds propres, sauf pour les frais annexes à l'achat.
- L'annuité doit être de 5 %.
- Les parties disposent chacune d'un revenu mensuel minimum de 7 000 euros (provenant d’un emploi salarié).
- On suppose que les biens immobiliers prendront de la valeur de 5 % la première année, puis 1 % par an.

Les questions suivantes pourraient être discutées :

- Une banque approuvera-t-elle un tel financement pour chacune des parties, et un seul enregistrement au registre foncier de la maison jumelée suffit-il à la banque ?
- Est-il possible que les deux parties figurent en tant que propriétaires au registre foncier ? Par exemple, la partie A peut-elle ensuite vendre sa moitié et la partie C la remplacer ?
- Y a-t-il quelque chose d’important à considérer lors de l’acquisition du terrain par deux parties ? Le terrain doit-il être divisé ? Comment cela fonctionne-t-il dans le registre foncier ?
- Que se passe-t-il si A ou B fait faillite ?
- Quel est le potentiel d’économies fiscales sur les intérêts du crédit ?
- Comment peut-on alors estimer grossièrement un rendement en tenant compte des effets fiscaux ?

Je me réjouis d'une participation active.

Je me demanderais d'abord s'il est du tout permis d'acheter le terrain avec la partie B alors que seule la partie A a l'engagement.

-A et B ont construit chacun une maison individuelle pour leur propre usage il y a deux à trois ans.

Cela ressemble à des financements encore en cours pour ces biens - veut-on risquer de les compromettre par une réévaluation de leurs risques ?

-A et B envisagent d’acheter et de financer ensemble le terrain, ainsi que de construire une maison jumelée avec un équipement simple dessus.

Je diviserais le terrain dans tous les cas, de sorte que chaque moitié se trouve sur sa propre parcelle et qu’une société civile immobilière ou autre impliquant A et B soit évitée.

Concernant l’équipement, je mets un point d’interrogation quant au fait que les locataires potentiels d’une maison individuelle trouvent attrayant un standard d’appartement en étage. Et pour des couples d’environ trente-cinq à quarante ans, je prévoirais peut-être déjà ces maisons pour un usage propre lorsque les enfants auront quitté le foyer — ou même alors pour les enfants.

je ne voudrais jamais vivre avec la dépendance des autres pour de telles sommes.
Que se passe-t-il si une partie fait faillite, l'autre doit-elle alors payer "double" ?

Même si on s'entend bien, il s'agit d'argent et en plus de beaucoup d'argent. C'est ce qui a déjà brisé les meilleures amitiés et aussi les familles.

Régler ces détails de manière à ce qu'aucun des deux ne se casse la figure à cause de l'autre sera presque impossible.
Puis partager le terrain, etc., et ensuite construire "ensemble".

Nous avons eu la même / une discussion similaire ici tout à l'heure.
La commune a tout de suite refusé quand il s'agissait de diviser le terrain.

En tant que GbR, vous pouvez probablement construire et louer ensemble une maison, qu'il s'agisse d'une maison jumelée ou d'une maison individuelle. Ensemble, pas des parts divisées.
Cependant, c’est la même chose que pour toute autre idée farfelue : on n’est pas à l’abri des ennuis. L’argent et les obligations sont la principale cause de disputes. Il se peut que l’un passe ses soirées (excusez-moi) en famille, pendant que l’autre doit s’occuper d’un problème urgent de location. Cela arrive deux fois, à la troisième fois, des remarques seront faites. Des sentiments négatifs apparaissent. Trois semaines plus tard, on s’évite, etc.
L’amitié est alors terminée.
Ou les femmes deviennent grincheuses. Ou, ou...
Les revenus locatifs positifs sont imposables, la vente dans les 10 ans est une spéculation.
Si les locataires ne s’entendent pas ou si le robinet fuit, ils peuvent toujours aller sonner chez les voisins propriétaires. Bon appétit ;)
Et si les maisons se vendent bien avec un standard simple et un jardin locatif sans soin, on ne le sait pas non plus.

Je ne connais qu'une seule constellation correspondante et c'est une GbR. (Cependant, ils n'ont pas seulement une maison jumelée, mais plusieurs immeubles locatifs plus grands et une gestion.) Je crois que dans une GbR, deux couples mariés font quatre parties, n'est-ce pas ?

Est-ce que quelqu'un a déjà établi un calcul d'investissement ? Avez-vous un quelconque lien pratique personnel avec le sujet (êtes-vous entrepreneur en construction, artisan, expert-comptable ou gestionnaire immobilier) ?