Construction en limite > nouvelle zone de retrait de 3,0 m ?

Bonjour,

petit mot sur moi : le terrain de rêve est trouvé, le financement est assuré, la maison est également choisie. En principe, tout est clair sauf pour la demande de permis de construire. Elle est déjà déposée, mais pose problème à la mairie...

Concernant le croquis joint :
Rouge = ligne de construction
Jaune = garage prévu de 9 m de long et 3 m de haut.

[*]Je pensais en fait que le garage pouvait aussi être construit à la limite du giratoire. Je me suis trompé. Il doit être positionné comme indiqué et dépasse donc profondément dans le terrain.
[*]Tous les terrains descendent vers l’arrière à partir de la rue. Comme je souhaite que le garage soit au niveau de la rue, cela implique, avec un remblai, une hauteur moyenne du bâtiment de 3,7 m.

Le terrain du voisin appartient encore à la mairie. S’il ne s’agissait que du remblai, la mairie en tant que propriétaire m’aurait donné son accord. Mais maintenant, on dit que la construction en limite de propriété de 3,7 m de haut crée une nouvelle zone de recul et que, par conséquent, le terrain voisin subit une dégradation. Quelqu’un peut-il m’expliquer cela ?

Cela signifie-t-il que mon futur voisin doit construire sa maison à 3,7 m au lieu de 3 m de la limite ? Est-ce que cela s’annule s’il fait aussi un remblai, ce qui est à prévoir (tout le monde l’a fait/prévu jusqu’ici) ? Ou bien s’agit-il d’une servitude de construction permanente ? Je suis malheureusement novice et souhaite me préparer à mon prochain entretien avec l’administration. Merci beaucoup !!!

Salutations,
Robin

Bonjour Robin,

c’est malheureusement un problème interne des planificateurs (municipaux), car aucune hauteur cible de planification n’a été fixée pour la zone de construction.

La ville aurait pu fixer dans le plan d’urbanisme une hauteur de terrain cible, puis toutes les hauteurs des bâtiments s’y réfèreraient, la garage serait alors exactement à 3m au-dessus de la hauteur planifiée et tout aurait été parfait. Si cette fixation n’est pas faite, c’est la hauteur de terrain originale qui s’applique, dans ton cas la garage atteindra alors effectivement d’abord jusqu’à 3,7m de hauteur et cela génère une servitude de construction sur la parcelle voisine.

Schizophrénie de l’histoire :

1. Dans la servitude, le voisin peut bien sûr construire sa garage, mais - tant qu’il ne remplit pas également son terrain - sa construction doit avoir au moins 3m de distance par rapport à sa propre garage/servitude.

2. Cependant, si le voisin remplit (ce qui est très probable), la nouvelle surface du terrain après un certain temps (il existe à ce sujet différents jugements/opinions) devient aussi légalement la nouvelle hauteur de référence/planification et la servitude peut alors être annulée sur demande, parce que la garage ne mesure alors plus qu’exactement 3m de haut.

Ainsi, on inscrit donc d’abord la servitude et on peut vraisemblablement l’annuler après la fin de toutes les constructions.

Certaines communes finissent par comprendre que cela ne rapporte rien à part des coûts et travaillent avec des obligations réciproques entre les propriétaires. Cela fonctionne, mais les communes n’aiment pas faire cela, car en cas de non-respect, elles doivent alors faire valoir les servitudes ou autres choses par voie judiciaire de manière contraignante. C’est chronophage et les communes sont toujours perçues comme les méchants.

Surtout, la municipalité veut empêcher ici d’imposer au nouvel acquéreur de remblayer jusqu’à ton niveau. Il se peut que le nouvel acquéreur ne le veuille pas ou ne le juge pas nécessaire pour son projet de construction – alors la différence de hauteur reste (partiellement) et avec elle la servitude.

Comme argument, tu peux toutefois avancer que la servitude réduit la valeur du terrain du voisin (c’est effectivement le cas, car cela limite le voisin dans ses possibilités de construire, sa surface constructible utilisable devient plus petite s’il ne remblaye pas à ton niveau), donc la ville se fait du tort à elle-même et que ce problème est réellement un problème interne des planificateurs (ville) et que c’est toi qui dois en assumer les conséquences.

La meilleure solution serait une vente rapide du terrain arrière et un accord commun des deux propriétaires privés pour qu’ils remblayent tous deux au même niveau xy et que cela soit pris comme nouvelle hauteur de planification.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,

je te remercie pour les clarifications et les explications détaillées. Maintenant, je suis déjà beaucoup plus informé qu'avant.

aber - solange er sein Grundstück nicht ebenfalls anfüllt - muss sein Bau dann mind. 3m Abstand von der eigenen Garage/Baulast haben

Cela signifie que sa maison devrait être à 6m de la limite du terrain, parce que je dépasse la hauteur autorisée de 0,7m ? Baulast donc toujours 3m de surface de recul supplémentaire. Ai-je bien compris cela ?

Cordialement,
Robin

Dans ce cas oui. Essaie d'abord d'éviter une inscription de servitude. Pour ton projet de construction, tu auras de toute façon besoin d'un géomètre-expert public agréé sur place pour le piquetage et le mesurage final du bâtiment. Peut-être peut-il parler avec la mairie. Essaie de savoir qui a fait la division là-bas (la mairie ou un géomètre local ?)

Peut-être que d'autres constructeurs dans la région ont le même problème. Si oui, essaie de découvrir comment ils l'ont résolu et quel géomètre-expert public agréé a supervisé les projets de construction.

Bonne chance !
Dirk Grafe

Merci beaucoup!
Robin