Évaluation d'un projet de financement quelque peu inhabituel

Bonsoir à tous, j'ai un projet, à mon avis pas si inhabituel, que j'aimerais vous soumettre pour savoir si vous en auriez un bon pressentiment ou si je devrais en avoir un ;-).

Dans le but d'élargir l'arbre généalogique familial, mon [ETW] (année de construction 2006) doit être vendu et une maison (année de construction 2017) achetée.

Conditions cadres :
- [ETW] entièrement remboursé, valeur selon l’agent immobilier : 275 000 € + 15 000 € pour la place de parking
- Maison : prix d’achat 500 000 € + frais annexes
- De plus, une cuisine à 20 000 €, ainsi que des frais de rénovation (sols, moustiquaires dans toute la maison, peinture + papier peint) à hauteur de 10 000 € doivent être pris en charge par moi, agent immobilier pour la vente de l’appartement : 3,57 % : 10 000 €
- Somme totale du financement donc environ 590 000 € (le prix d’achat de la maison est fixe, pour l’appartement nous verrons, mais pour le financement ci-dessous je ne prends que 250 000 €, on ne sait jamais).

Parlé avec ING ou Interhyp & agent immobilier : d’abord achat de la maison, puis rénovation, puis vente de l’appartement, avec un financement relais, pris de manière conservatrice à 250 000 € (et 6,8 % d’intérêts).

En plus, côté actif :
- 50 000 € en liquide, à terme fin 2024 : 70 000 €
- 100 000 € d’actions / ETF en plus-value ne devant être vendues qu’en cas d’urgence, servent de prévoyance retraite.
Revenu brut du foyer : 160 000 € par an (homme 120 000 €, femme le reste)

Ainsi somme de financement pure 590 000 € - 250 000 € de fonds propres = 340 000 €, si je ne touche pas au cash / actions.

Si l’appartement rapporte vraiment 290 000 €, le reste sera affecté à des remboursements anticipés dès 2025.

Voici maintenant le grand (ou petit, c’est votre avis qui compte) mais : le vendeur de la maison souhaite passer chez le notaire au plus vite, l’achat donc probablement début juillet. Un locataire habite encore la maison jusqu’au 1.11, loyers 1300 € charges comprises. La vente de l’appartement pourrait donc, de manière conservatrice, avoir lieu entre le 1.1 et le 1.2.25.
Le bébé arrive fin octobre, et nous ne voulions pas spécialement déménager à ce moment-là, donc plutôt début 2025.

Mes inquiétudes à ce sujet : que faire si l’appartement ne rapporte pas même 250 000 €, que faire si le locataire ne part pas ? Je devrais alors acheter une maison où je ne peux pas emménager, avoir un enfant, devoir rénover entièrement le bien et simultanément sortir près de 3100 € pour le financement, tant que l’appartement n’est pas vendu. Par ailleurs, ma femme prendra son congé parental à partir de septembre.

Nous sommes assez prudents et nous demandons donc : ça vous semble être du harakiri pour des propriétaires expérimentés, ou est-ce juste une question de montants et d’hormones ( ;-) ) ?

Désolé pour ce pavé, n’hésitez pas à poser des questions, ça me semble un peu confus à la lecture.

… les hormones ! La première fois ! Appelle ça la peur du blind date !

j’attends un enfant,

comme beaucoup… il n’y a pas encore besoin d’une place supplémentaire

Je devrais maintenant acheter une maison dans laquelle je ne peux pas emménager,

C’est souvent la norme avec un bien immobilier d’occasion

Et si l’appartement ne se vend même pas 250 000 €

et bien tant pis. Cela ne te ruineras pas ni ne te placera dans une mauvaise situation.

et si le locataire ne part pas ?

alors tu le poursuivras en justice pour qu’il parte.

je dois rénover le truc entièrement et parallèlement investir presque 3100 € dans le financement

Oui, c’est comme ça que la plupart vivent la double charge.

Mais : ce truc doit devenir votre foyer, alors prends tout un peu plus calmement.

Vous allez y arriver ! Respirez profondément, parlez avec la banque ; respirez profondément, faites une promenade en forêt (fait du bien à la mère et au bébé aussi) et posez un pied devant l’autre – comme lors d’une promenade.

Établissez un planning, avec des marges pour les retards / imprévus, puis foncez joyeusement.

Ohmmmm

Votre revenu ménager estimé à 8,5k net, j’ai du mal à partager tes inquiétudes. Tout dépend de votre niveau de vie. Avez-vous déjà 4k de dépenses fixes hors logement parce que vous allez au restaurant deux fois par semaine et que vous achetez des vêtements de créateurs, alors cela devient effectivement serré.
Si votre consommation est plutôt dans la moyenne, tu n’as pas à t’inquiéter.
Nous payons depuis 4 mois le loyer dans la maison de transition (1,6k) ainsi que le remboursement avec les intérêts pour la nouvelle maison (1,2k), le terrain (0,6k) et tous les autres coûts fixes (1,5k) et nous vivons encore. Et nous avons 1k de moins de revenu ménager que vous.

Si la maison est vraiment la bonne, je ne renoncerais pas non plus. Prenez un expert à vos côtés pour vérifier la maison et si celui-ci donne le feu vert : foncez !

Avec le revenu du ménage et un patrimoine sûr, c’est complètement facile. Même si la vente de l’ETW rapportait irréaliste moins ou se retardait pour une raison quelconque, vous ne devriez à aucun moment vous retrouver en difficulté financière (en supposant un niveau de vie moyen). Je pense que c’est plutôt le manque d’expérience avec des sommes « plus importantes ».

Le seul risque est le locataire. A-t-il déjà donné son préavis ou est-ce que le bail arrive à échéance ? Si oui, il est obligé de payer des dommages-intérêts s'il ne quitte pas les lieux. Toi-même, tu ne peux résilier que si tu es inscrit au registre foncier et avec un délai de préavis et une action en justice, cela peut durer.