Évaluation de copropriété en grenier de 30 ans / risques

Pour l'éventuel achat d'un appartement en copropriété, j'aimerais ici solliciter vos avis sur les risques et les besoins de rénovation. Les informations principales concernant l'appartement :

[*]Année de construction 1991
[*]Chauffage central au gaz, année 2001
[*]Construction en dur, briques de 30cm
[*]Fenêtres en bois, double vitrage
[*]Appartement sous les combles, immeuble à 4 logements
[*]Consommation d'énergie 105 m²a (classe D),
[*]Coûts de chauffage selon le plan économique pour 2022/2023 environ 230 EUR par mois
[*]Semble bien isolé – la température était d'environ 24 degrés lors des derniers jours chauds.
[*]Pas de problèmes évidents comme la moisissure.
[*]Était jusqu'à présent loué, non rénové
[*]Emplacement recherché et calme

Le prix de l’appartement serait raisonnable pour l'emplacement, comparé à d'autres appartements. Pourtant, peu de rénovations ont été faites jusqu'à présent. Cela signifie que tout est dans l'état de 1991. Par conséquent, il y a la crainte que les coûts ultérieurs puissent être excessifs. Ainsi, je voudrais poser les questions suivantes :

[*]Quels avantages/inconvénients verriez-vous globalement pour cet appartement (photos ci-jointes) ?
[*]Quelles rénovations obligatoires doivent être effectuées ? À mon avis, il faudrait compter sur les fenêtres et les salles de bains.
[*]Que devrait-on renouveler, même si ce n'est pas impératif ? Nous pensions aux plafonds et aux sols.
[*]Le salon peut-il notamment être chauffé avec le seul radiateur situé près de la fenêtre ?
[*]Est-il vrai que le risque de nuisance sonore (en particulier les bruits d'impact) est moindre dans un appartement sous les combles ?

Merci beaucoup pour toute aide apportée.

La fenêtre est de toute façon une propriété commune, tu n'as donc pas le droit de la rénover toi-même. D'où viendrait le bruit d'impact (bruit de structure), si personne ne vit au-dessus de toi. Tu as seulement le bruit aérien provenant des appartements en dessous. Faut-il continuer à louer avec les locataires actuels ? Trouver de nouveaux locataires sera difficile avec ce style rétro, sauf si le loyer est bas. Je ne m’installerais pas non plus moi-même. Les frais de rénovation peuvent cependant être mieux déduits des impôts que d’acheter directement un meilleur appartement.

À tes questions, je ne peux pas beaucoup contribuer, mais dans une [WEG] avec 4 appartements, il faut absolument examiner de près : y a-t-il eu beaucoup de conflits ces dernières années, y a-t-il des travaux de rénovation/appels de fonds exceptionnels à venir, y a-t-il une administration, quel est le montant des charges de copropriété et surtout : les gens te conviennent-ils.

Merci beaucoup pour les réponses !

La fenêtre est de toute façon une propriété commune, tu n’as pas le droit de rénover toi-même.

Dans cet appartement en copropriété, les fenêtres sont une propriété individuelle et ont déjà été remplacées par d’autres résidents (tous propriétaires).

D’où viendrait le bruit d’impact (bruit de structure), si personne ne vit au-dessus de toi ? Tu as seulement le bruit aérien des appartements en dessous.

J’ai déjà eu l’expérience d’entendre des bruits de pas provenant d’un appartement en dessous. Probablement que le bruit d’impact était transmis par les murs. Cela restait toutefois relativement faible, mais audible. Y a-t-il aussi des avantages avec le bruit aérien sous les combles ? Puisqu’il y a moins de murs extérieurs, celui-ci devrait aussi être réduit ?

Cela doit-il continuer à être loué aux locataires actuels ? Trouver de nouveaux locataires avec ce style rétro sera difficile, sauf si le loyer est bas.

L’appartement doit être habité par soi-même et le "look rétro :-)" amélioré autant que possible. Par exemple, remplacer les plafonds en bois par du placo ou les peindre en blanc. Peindre les fenêtres en blanc à l’intérieur. Nouvelles portes intérieures et sol en vinyle là où c’est facile à faire. Quels seraient les raisons pour lesquelles tu ne voudrais pas emménager toi-même ?

Je ne peux pas beaucoup contribuer à tes questions, mais dans une copropriété avec 4 appartements, il faut absolument examiner de près : y a-t-il eu beaucoup de conflits ces dernières années, des rénovations/appels de fonds exceptionnels sont-ils prévus, y a-t-il une gestion, quel est le montant des charges et surtout : les habitants te conviennent-ils.

L’appartement a un gestionnaire, les procès-verbaux ne comportaient pas de points notables jusqu’à présent. Je n’ai pu parler qu’à un seul résident jusqu’à maintenant. Là, on m’a dit qu’il s’agissait d’un immeuble calme. Il y a deux appartements voisins sous la propriété individuelle, toujours habités par des couples. Cela représente sûrement un risque que l’entente ne soit pas bonne.

Dans cet appartement en copropriété, les fenêtres sont une propriété privative et ont déjà été remplacées par d'autres habitants (tous propriétaires).

Non, ce n’est pas vrai. C’est réglementé par la loi sur la propriété par étages (WEG) – les fenêtres sont TOUJOURS une propriété commune. Il n’est pas possible d’y déroger dans le règlement de copropriété ni dans le règlement intérieur, et toute dérogation est invalide.
*mode casse-pieds désactivé*

Cela peut devenir intéressant si un occupant fait des difficultés. Dans le pire des cas, les nouvelles fenêtres devront être enlevées à nouveau. Voilà pourquoi je le signale.

Pour une construction de 1991, dans un emplacement raisonnable et avec une demande à peu près correcte, je ne ferais absolument rien dans l’appartement.
Car une rénovation coûteuse ne peut pas être directement amortie en cas de doute, mais sera éventuellement considérée comme des coûts d’acquisition et de production supplémentaires. Il vaut mieux, lors d’un changement de locataire dans quelques années, refaire une salle de bain ou changer les portes ou le sol. Tu pourras alors déduire directement ces frais comme charges déductibles et ainsi récupérer au mieux 42 % à l’impôt.