Con o sin contrato de ahorro para vivienda (modelo interesante)

¡Hola a todos! Llevo mucho tiempo leyendo y de vez en cuando también escribo algo.
Finalmente lo hemos logrado y hemos encontrado nuestra casa. Es de los años 60 pero está en muy buen estado. Los constructores (una pareja mayor) viven en la casa hasta hoy y la han cuidado mucho, pero por supuesto aún queda mucho por hacer. El desglose de costos es el siguiente y nos hace clientes un poco más complicados para los bancos (palabra clave valoración hipotecaria):

Precio de compra 208.000
Costes adicionales incluyendo agente, notario, registro de la propiedad...: alrededor de 27.000
Modernización, reforma y renovación: aprox. 100.000
Coste total por lo tanto aprox. 335.000

Hemos visto la casa con un perito y él nos calculó los costes. En esos 100.000 están incluidos unos 15.000 para la cocina, suelos y paredes.
Con los suelos se puede conservar bastante (por ejemplo, el parquet solo necesita lijarse) y en ambos casos (suelos y paredes) haremos mucho trabajo por nuestra cuenta, antes de que os quejéis de que esos 15.000 no serán suficientes.

Ahora queremos solicitar 255.000 y tenemos dos ofertas hasta ahora. Una de la Sparkasse local y otra a través de un intermediario del banco DSL:

Intermediario (banco DSL):
KFW 124 (1,3%) y Kfw 152 (0,75%) con 50.000 cada uno y a 10 años como amortización completa (cada uno con 1 año sin amortización), porque no quiero tener que refinanciar pequeñas cantidades en 10 años.
155.000 del banco DSL con un plazo fijo de interés de 20 años al 1,97%.

Sparkasse:
KfW 124 (1,3%) y KfW 152 (0,75%) como préstamo con interés vencido a 10 años con tipo fijo.
Préstamo a 10 años por 157.206 (la suma acumulada del contrato de ahorro vivienda se incluye en la financiación) al 2,27%.
Ahorro vivienda con un interés del 2,15% del año 11 al 30 (la Sparkasse no ofrece 20 años). Suma acumulada 227.000 (1% de comisión). El 40% (unos 94.000), que debe ser ahorrado, se presta directamente por la Sparkasse al inicio al 0,001% (sí, realmente cero con unas pocas comas), es decir, prácticamente gratis, sobre todo porque el saldo genera un interés del 0,1%.
Los dos préstamos KfW, debido a la baja tasa de interés, se conceden al vencimiento para poder emplear la amortización máxima en el préstamo de la Sparkasse. A partir del año 11 se es muy flexible y se puede amortizar la deuda restante (en nuestro caso aprox. 135.000) como se quiera.

Sigo esperando una tercera oferta del BBBank. La oferta no vinculante era imbatible con un 1,34% a 15 años, pero aún no confío mucho en ello.

¿Qué opináis? ¿Os falta alguna información?

¿Les faltan datos?

Hasta donde veo, has mencionado los montos del préstamo y las tasas de interés. Falta la amortización inicial o la anualidad. Se podría complementar con la duración calculada.

También sería interesante saber qué quieren (no financiar montos pequeños). ¿Pero desean un período largo de tasa fija? ¿Amortización máxima? ¿Amortización baja? ¿Flexibilidad? ¿Seguridad? ¿Simplicidad?

Algunos seguramente todavía preguntarán por los ingresos (disponibles) ;-).

Ok, intento añadir brevemente:

Nosotros:
Ingreso, neto, conjunto aproximadamente 5600 (más o menos por partes iguales). Ambos funcionarios, seguro privado ya deducido, ¡por lo tanto neto real!

Queremos:
Tener todo pagado en 20 años. Calculamos con una cuota máxima de 1500€, preferiblemente un poco menos. La seguridad en la tasa de interés es importante para nosotros, pero si realmente obtenemos 1,34% a través del BBBank, podríamos vivir con el riesgo residual de casi 15.000 euros después de 15 años.

Importe del crédito 255T€ con una cuota de 1500€. Así terminas en 16-17 años. 20 años de tipo fijo son por lo tanto un enfoque equivocado. KFW 124 de todos modos, las condiciones son poco atractivas.

Déjate ofrecer un Volltilger a 15 años. Completamente sin KFW. Como base de comparación y al mismo tiempo la forma de financiamiento más simple.
Al lado pones un Volltilger a 15 años con KFW 152 con los 10 años de tipo fijo. Para la parte KFW recibirás una oferta de renovación cuando pasen los 10 años. Así que no hay estrés. Quizás solo no tan condiciones excelentes. Pero bajo las condiciones marco más bien no es ningún drama, como creo. A más tardar después de otros 5 años ya hay mucha liquidez que elimina cualquier riesgo de cambio de interés.

Si las condiciones Volltilger inesperadamente superan la cuota de 1500€, aun así toma el tipo fijo a 15 años. La deuda restante es en cualquier caso una broma. Dos o tres amortizaciones anticipadas durante el plazo y también se olvida. O acepta la oferta de prolongación tras 15 años, después de 1-2 años más ya habrás terminado. (Ejemplo: 255T€ a 1,8% a 15 años con cuota de 1500€ no deja una deuda restante de 25T€; y 1,8% no son condiciones espectaculares y sin considerar KFW)

¿Consideras 15 000 euros como (Rest-)Riesgo en los ingresos? ¿Es esa la mentalidad de los funcionarios? Pequeña broma :cool:.

Yo dejaría de lado el [Bausparer], solo un préstamo a cuota constante simple, en ningún caso con un plazo de interés superior a 10 años. Podríais amortizar más (a menos que haya cargas que no hayas mencionado).

Quería manteneros informados:

Ahora hemos recibido una oferta vinculante de BBBank. Casi me caigo de espaldas cuando la leí... simplemente ignoran que solo pueden ofrecer estas condiciones hasta el 80% del valor de tasación y nos ofrecen 1,29% a más de 15 años (sin amortización total). Realmente impresionante. Firmaremos allí la próxima semana.