¿Realista la realización financiera de una casa unifamiliar?

Hola a todos,

he estado ahora en mi banco principal (Sparkasse). Hemos recibido una aprobación de financiación básica con las siguientes condiciones:

1. Préstamo hipotecario de anualidades, 276.000 euros, tasa de interés efectiva 1,33 %, carga mensual 1.018 euros (amortización aprox. 3,13 %), tipo de interés fijo por 15 años

2. Préstamo KFW 124, 100.000 euros, tasa de interés efectiva 1,01 %, carga mensual 388,60 euros (amortización aprox. 3,68 %), tipo de interés fijo por 10 años

3. Préstamo KFW 153, 120.000 euros, tasa de interés efectiva 0,97 %, carga mensual 393,66 euros (amortización aprox. 2,99 %), tipo de interés fijo por 10 años

Carga mensual: 1.800 euros

Además, cabe mencionar que actualmente estamos pagando en la Sparkasse otro préstamo para un piso de propiedad (financiación del 110 %, aprox. 0,6 % tasa de interés efectiva, 192 TEUR, deuda restante aprox. 190 TEUR, valor de mercado del piso aprox. 190 TEUR, plazo 1 año).

Estaré muy agradecido por una valoración / retroalimentación.

¡Gracias de antemano!

Saludos, Rallye

aproximadamente 490.000€ de financiación, con un neto mensual de aproximadamente 5.400€
¿y han ahorrado más de 2.000€ al mes en los últimos años a pesar de los gastos de alquiler?

yo no intentaría renunciar a algunos deseos/extras aquí. Porque como "propietario" luego se querrán volver a adquirir. Así que financiar barato ahora, hacer todo y luego poner lo que quede en amortización anticipada.

financiar a 20 años (tipo fijo) con una cuota mensual de 2.000€ (anualidad de casi 5%, es decir, interés y amortización ya es saludable) así quedará una pequeña deuda pendiente después de 20 años, y esa se podría liquidar en esos 20 años con amortizaciones anticipadas.

¡poco riesgo! y con el banco adecuado también se podría comprar flexibilidad en caso de que algún trabajo falte "por un tiempo".

Yo encontraría el cálculo muy arriesgado. ¿Por qué?

2.000 € cuota + aproximadamente 500 € gastos adicionales = 2.500 €
menos alquiler con gastos incluidos 800 € + 2.000 € ahorro mensual en los últimos 6 años
= 300 € que aún se pueden ahorrar mensualmente. Para mí sería muy arriesgado.

Ingreso esposo: aproximadamente 4.100 euros al mes en la clase impositiva 4, tiempo completo, no se esperan más aumentos significativos en el salario aparte de compensaciones por inflación

Ingreso esposa: aproximadamente 1.300 euros al mes en la clase impositiva 4, tiempo parcial, tampoco se esperan aumentos de horas ni incrementos mayores.

Yo no soy asesor fiscal, pero creo que deberían cambiar rápido la clase impositiva a 3/5 para aumentar tu neto considerablemente.

¿O prefieren recibir reembolsos una vez al año?

Buena suerte

Tolentino

HI,

yo tampoco soy asesor fiscal, pero soy muy conservador. Prefiero recibir una devolución en lugar de tener que pagar dinero a la administración tributaria. Además, tengo aproximadamente entre 5 y 10 mil euros de ingresos por trabajo autónomo al año, sobre los cuales no hago ningún pago anticipado. Esto se puede compensar bastante bien con nuestras clases impositivas.

¿Alguien con una opinión sobre la oferta de financiación de la Sparkasse, quizás con sugerencias de optimización?

Gracias y saludos

Pues yo consideraría el cálculo muy arriesgado. ¿Por qué?

2.000 € cuota + aprox. 500 € gastos adicionales = 2.500 €
Menos alquiler con calefacción 800 € + 2.000 € ahorro mensual en los últimos 6 años
= 300 € que todavía se pueden ahorrar mensualmente. Para mí sería demasiado arriesgado.

Ahora hay más detalles: la cuota sería en los próximos 10 años de 1800 €, con lo que quedaría un colchón de 500€ según tu cálculo. Y la amortización del piso adicional no es consumo, sino más bien capital invertido ilíquido. Lo que me resultaría problemático sería el corto plazo fijo de interés. Todo a 20 años sería ideal, pero KfW es obviamente práctico.

Lo bueno es, por supuesto, el piso, con el que teóricamente (si hay buena revalorización y una posible venta tal vez exenta de impuestos) se podrían sustituir los componentes KfW en caso de un aumento notable de los tipos de interés, minimizando quizás un poco el riesgo. Aun así, la suma total del crédito no es poca: la cuota pura del crédito corresponde al conocido 33% del neto del hogar, y la suma total a casi 92 veces el neto mensual del hogar. Se puede, pero los límites se han alcanzado.

HOLA,

mi cálculo es extremadamente conservador tanto en lo que respecta a los costos como a los ingresos; he estimado los costos totales, a mi parecer, muy altos y supongo que serán algo menores. Tampoco he incluido mis ingresos por trabajo independiente.

Además, en los últimos 3 años he ahorrado alrededor de 90 mil euros porque durante ese tiempo ascendí a jefe de departamento. Incluso espero poder ahorrar más de 30 mil euros en el año en curso. En el mejor de los casos, además, este año recibiré un aumento salarial de aproximadamente el 3,5 a 8 %.

Soy consciente de que, aun así, es el extremo superior.

Mi interés específico era la financiación. Como primera oferta, diría que está bien. ¿Los dos préstamos KfW serán difíciles de superar?

Ahora quería consultar con los otros grandes bancos.

Saludos