¿Qué cláusulas debe incluir el comprador en el contrato de compraventa de un terreno?

Hola querida comunidad,

estamos a punto de comprar un terreno a un particular y nos preguntamos qué cláusulas deberíamos incluir como compradores en el contrato de compraventa para protegernos lo mejor posible.

Antecedentes:
- Urbanización en la zona interior de Hamburgo
- Compramos el terreno 2, el terreno 1 (delante) el vendedor se reserva
- Los terrenos están divididos físicamente
- La inspección del servicio de desminado ya está encargada y el resultado estará disponible ANTES de la compra
- El informe geotécnico se realizará ANTES de la compra
- El vendedor pretende registrar una carga y una servidumbre sobre el terreno delantero (1) (derechos de paso y conducción)

En el contrato debe incluirse lo siguiente:
- Necesidad de la carga/servidumbre
- Demolición del garaje en el terreno delantero. ¿O está esto ya cubierto por la carga/servidumbre? ¿Debe establecerse una fecha para ello?

Posiblemente para debate:
- Calidad/elección del acceso y puerta de entrada (calle) + ¿quién asume qué parte de los costes y esfuerzos para el acceso al terreno 1? ¿Recomendaciones?
- Resolución positiva para una solicitud previa de construcción (para asegurar la posibilidad general de edificación según el plan urbanístico)
- Derecho de tanteo para el terreno delantero (si alguna vez se vende)
- ¿Se puede llegar a acuerdos en los que nosotros asumamos los costes de demolición del garaje (y posiblemente de la casa) en el terreno 1 y, a cambio, el precio de compra se reduzca en consecuencia (ahorrando impuesto sobre transmisiones patrimoniales)? ¿O esto ya sería considerado fraude fiscal?

¿Son posibles y aconsejables este tipo de cláusulas? ¿Tenéis alguna otra recomendación para el contrato de compraventa?

¡Saludos cordiales!

Son posibles todas las regulaciones en las que ustedes se pongan de acuerdo conjuntamente con el vendedor. El notario debería asesorarles adecuadamente por su correspondiente tarifa estatal, lo cual aparentemente no ha hecho hasta ahora, según leo en tu publicación.
Dependiendo de la demanda y la calidad del terreno, puede ser que solo puedan acordar "comprado como está". Al menos así habría sido hace 1,5 años.
1. Asunción de costos: Es habitual que quien tenga el derecho de paso también se encargue del mantenimiento del camino (ver Baugesetzbuch).
2. Resolución previa positiva de construcción: Se utiliza en el ámbito comercial. Como vendedor solo aceptaría esto si en el contrato de compraventa se acuerda un certificado de mejora. Es decir, si realmente quieren construir 120 m², pero finalmente se les concede permiso para 160 m². Como vendedor, me gustaría participar en la mejor explotación del terreno y recibir un suplemento del precio de compra. Además, esta condición puede retrasar considerablemente el pago del precio de compra y crear incertidumbre para el vendedor.
3. Derecho de tanteo: No lo haría como vendedor, ya que desde la perspectiva de un banco reduce el valor de mi terreno restante. Si el terreno ya está financiado por el vendedor, se necesita la aprobación del banco o se registra en subordinación = posiblemente inútil para ustedes, ya que en caso de ejecución hipotecaria desaparecería.
4. Se puede hacer un trato. Precio de compra más bajo = impuesto de adquisición de inmuebles menor. Pero tiene sus complicaciones, pues para el banco el terreno también tendrá un valor menor. He visto cancelarse financiaciones/compras por este tipo de esquemas (el precio de la casa se redujo tanto por cocina, armarios empotrados, accesorios, etc., que el banco simplemente dejó de financiar).
Como dije, hablen con el notario. Y si él les asesora durante horas, el contrato de compra tampoco costará más. Pero al menos tendrán buenas regulaciones, que además son legalmente claras.

Todo lo que pueda causar que no puedan construir según lo previsto debe incluirse en el contrato. Una solicitud previa de construcción más detallada estaría en cualquier caso conmigo. Los demás puntos se pueden intentar, pero no los haría condición.

Por experiencia, yo acordaría el acceso con la mayor precisión posible, ancho, pavimento, mantenimiento, portón, iluminación, timbre, buzón, etc. La demolición también con fecha. En cuanto al derecho de tanteo, no veo desventajas, ni para vosotros (excepto los costes) ni para el vendedor. No influye en la financiación del vendedor y si aun así llegara a haber ejecución hipotecaria, vosotros también podríais pujar por el último precio.

No tiene influencia en la gravamen con el vendedor

Solo si es subordinado. Pero entonces para el titular del derecho casi no tiene valor.

Tu hilo anterior sobre la urbanización del interior lamentablemente se ha quedado seco, aunque quedaron muchas preguntas sin responder. ¿Cómo las resolviste? Un problema particular es y sigue siendo (incluso después de tu información del departamento, aunque algo optimista) que el terreno delantero, tras la división, solo podrá construirse de forma muy limitada. Además: Lo he visto en la vista aérea y en el catastro: no hay un precedente para tu proyecto en la urbanización. Eso es, en principio, un gran riesgo. De hecho, en la urbanización hay algunos ejemplos de urbanización muy salvajes, que no he visto en ningún otro lugar (por ejemplo, construcciones considerables en los lindes con viviendas hacia atrás, varios terrenos con dos casas, etc.), pero eso no significa que puedas hacer lo que quieras.

Por cierto, también dejaste secar algunos hilos anteriores. ¿Qué pasó, por ejemplo, con los terrenos que querías comprar a tu familia? Siempre me parece justo y en el sentido del foro contar también cómo terminaron los respectivos "proyectos" y por qué.