Solicitud previa de construcción para la compra de un terreno: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Y consultar la posible densidad de ocupación del suelo y el coeficiente de edificación, así como las reglas de distancia y los planes de ordenación.

No debería existir.
Pero estoy de acuerdo en que hay que asegurarse de que tras la división la parcela existente aún tenga suficiente superficie, que vuestra parte también tenga suficiente, para que podáis construir, de acuerdo con la edificación vecina y la proporción parcela/superficie construida, lo que tenéis en mente.

Tampoco nos queda muy claro si una consulta previa es mejor hacerla con un arquitecto o si también los particulares pueden hacerlo sin problemas. Y respecto al plano (¿requerido?): ¿Cómo se maneja la situación si aún no está disponible uno? ¿Bastan entonces indicaciones esquemáticas como las mencionadas arriba? ¿Cuáles son vuestras experiencias al respecto? :)

¿Decir en primer lugar a la autoridad urbanística y preguntar oralmente si eso es posible en principio?

Oralmente no se consigue nada. Pero según mi conocimiento puedes simplemente tomar el plano, trazar una línea divisoria de la propiedad existente que muestre lo que posteriormente podría ser vuestro, y ahí dibujar un rectángulo (o dos, por ejemplo para un garaje) para la casa. Por supuesto, también hay que incluir algunos números respecto a ambas nuevas parcelas y la antigua en relación a las superficies construidas (m²), incluyendo pequeños cálculos. Lo habitual, vamos.

Sé que a medio plazo se planea crear una zona residencial allí. Sin embargo, tendríamos la oportunidad de adquirir un terreno de antemano.

¿Esa sería entonces la opción 2 para vosotros? Una zona residencial junto significa que no podéis construir en la parcela pensada. Para la oficina técnica es importante que la casa encaje en el entorno, también en cuanto al tamaño del área edificada. Se trata de impermeabilización, agua de lluvia y distancias dentro del terreno. Por eso muchas municipalidades establecen tamaños mínimos de parcelas.

Si la casa existente es muy grande y la parcela demasiado pequeña en número, es decir, si los cálculos quedan bastante ajustados, entonces conviene contratar a un arquitecto. Porque si ya veo en el plano que una casa existente con 200 m² de superficie necesita permanecer sobre una parcela de 1000 m², pero solo se pueden ofrecer 500 m² de un total de 1500 m² de parcela, y solo puedo construir 100 m², entonces todo eso se convierte en un pequeño reto para un arquitecto.
Con 3000 m² en total no hay problema.

Normalmente lo hace quien quiere proteger sus mayores intereses. Usualmente el propietario que decide vender. Porque si el proyecto tras vuestra consulta previa ya no es de vuestro interés, él querrá vender de todas formas y probablemente será él quien necesite la consulta previa.

Sé que allí se planea construir un pequeño desarrollo urbanístico en el futuro. Sin embargo, tendríamos la posibilidad de adquirir un terreno por adelantado.

P.D.: un nuevo desarrollo urbanístico no incluye automáticamente en su área de validez las parcelas vacantes circundantes; al contrario: no es raro que terrenos directamente adyacentes al área prevista (y mucho menos restos de parcelas ya edificadas) no se planifiquen todavía o incluso se mantengan en zona no urbanizable. Hay numerosos hilos con parcelas eternamente en zona no urbanizable a escasa distancia de nuevos desarrollos urbanísticos. Además, aquí se han dado algunas indicaciones —también por mi parte sobre términos de búsqueda para una investigación más profunda en este foro— y Yvonne ya ha planteado una pregunta reconocible (mis preguntas a veces solo se leen entre líneas), y el/la OP ha estado presente en algún momento sin responder a esto. Me parece una lástima. Por un lado, los foros viven del diálogo y, no menos importante, del valor añadido también para quienes leen. Un horario de consulta abierto con consejos ofrecidos sin costo debería, sin embargo, dar frutos. Porque esto no es "gratis", los consejeros dedican tiempo a ello.

Escribes que el terreno está en el lugar donde ya estás establecido. Eso debería ser suficiente para conocer las perspectivas locales. Y escribes que debería convertirse en una zona residencial. Lo que no dices es: ¿qué hay allí ahora?

Actualmente es una superficie verde. Sin embargo, nuestro terreno caería dentro del área de la resolución de establecimiento. Por lo tanto, supongo que la construcción probablemente se pueda realizar según el §34 incluso sin un plan de desarrollo.

Oralmente no se puede hacer nada. Pero según mi conocimiento, simplemente se puede tomar el plano, trazar una línea divisoria desde la construcción existente que muestre lo que más adelante puede ser vuestro, y dibujar allí un rectángulo (o dos, por ejemplo para el garaje) para la casa. Por supuesto, también deben incluirse algunos números sobre los nuevos terrenos y el antiguo en relación con las superficies construidas (m²) (incluyendo pequeños cálculos). Lo habitual, digamos.

Eso es bueno saberlo, gracias.

¿Esa sería entonces la opción 2 para vosotros? Una zona residencial al lado no significa que podáis construir en el terreno pensado. Para la oficina de construcción es importante que la casa encaje en el entorno, también en cuanto a la magnitud de la superficie construida. Se trata del sellado del suelo, aguas pluviales y las distancias en el terreno. Por eso en muchos municipios existen tamaños mínimos para los terrenos.

Esa sería la opción 2 para nosotros, exacto. Sin embargo, la urbanización podría tardar aún bastante tiempo. Por eso preferiríamos la variante 1.

Normalmente lo hace quien quiere proteger sus mayores intereses. Por lo general, el propietario que decide vender. Porque si el proyecto después de vuestra consulta previa de construcción ya no os interesa, él aún quiere vender y entonces él mismo necesitaría más bien la consulta previa de construcción.

Me parece que el propietario quería confiarnos la tarea. Lo entiendo también, si queremos tener algo 'de antemano'.

También me parece comprensible si queremos tener algo 'por adelantado'.

Bueno... dependiendo de lo que se permita, un terreno puede venderse más barato o más caro. Por lo tanto, debería estar en el interés del vendedor saber qué es posible hacer con el trozo de tierra que se quiere vender.

Para la nueva zona residencial habrá un plan de desarrollo urbano y probablemente se aplicará también a tu terreno como parte de la resolución de establecimiento. Esa sería mi suposición.

Para la nueva zona de desarrollo habrá un plan de urbanismo y probablemente se aplicará también a tu terreno como parte de la adopción de la resolución. Esa sería mi suposición.

Pero eso solo sería una ventaja, ¿no?