Où se cache le rendement du terrain ?

Salut Bieber,

même si les admins n’aiment pas les liens, ton article lié est très divertissant et je pense qu’il est aussi généralement pertinent.
Les propriétaires ont tendance à donner trop ou trop peu d’amour à leur maison. Le rendement est donc parfois bon mais la plupart du temps plutôt pas terrible (Avis personnel) :D
Et même si, sur X années, les actions auraient été mieux, on a au moins son propre toit au-dessus de la tête, donc oui, ce n’est quand même pas une si mauvaise sensation ;)

même si les admins n’aiment pas les liens

Je n’ai pas posté de lien, conformément aux règles, mais seulement une URL. --- Hm, après avoir relu la règle, j’ai constaté que les « références » sont aussi strictement interdites. Ce serait bien dommage... Je devrai faire plus attention à l’avenir, mais je ne pourrai alors pas aider pour le calcul du rendement.

Et même si ça avait été mieux sur X années avec des actions, on a au moins son propre toit au-dessus de la tête, donc oui, ce n’est pas une si mauvaise sensation

La question est quelle valeur on attribue à ce toit (à déterminer par la vente, c’est pourquoi les calculs de rendement comportent toujours une fin claire de l’action). À part cela, il ne s’agit certainement pas de logement occupé par soi-même quand on parle de rendement.

La question derrière chaque lien est d'abord à quelle fin... La publicité n'est pas souhaitée, la référence à un article de journal est éventuellement autre chose.

La question est de savoir quelle valeur on attribue à ce toit (à déterminer par la vente, c’est pourquoi les calculs de rendement comportent toujours une fin claire de l’opération). Mis à part cela, les questions de rendement ne concernent certainement pas le logement utilisé par soi-même.

Exactement : une fin claire de l’opération.
Pour moi, le rendement joue donc déjà un rôle – même s’il s’agit d’un logement occupé par ses soins.
C’est pourquoi j’ai trouvé l’article au moins divertissant, car – même si je n’y pense pas activement maintenant –
peut-être que dans 10 ans je voudrai absolument habiter ailleurs. En ce sens, le rendement est intéressant.
Mais cela s’éloigne probablement trop des préoccupations de l’OP :confused:

Je regarderais encore une fois le côté des revenus. Surtout dans la région de Munich, 12 € par m², même pour une maison individuelle, c’est bien trop peu.
Avec un jardin et un bon emplacement, on peut obtenir beaucoup plus, car même les hauts revenus ne peuvent plus construire (pas d’offre de terrains à bâtir disponible).
Chez nous, dans les lotissements neufs, on paie plus de 2000€ de loyer net pour une maison mitoyenne de 140 m², avec des terrains d’environ 230 m².
Ce qui pourrait aussi t’intéresser : loue-le à de grandes entreprises - elles paient toujours - même quand aucun membre du conseil d’administration ne cherche un logement.

Merci pour les réponses, mais jusqu'à présent personne n'a pu m'aider avec un calcul de rendement.
Avec un taux d'imposition personnel supposé de 30 % (estimé), un emprunt de 200000 € pour les conditions mentionnées, des loyers attendus de 3600 €/mois, sans augmentation de loyer, incluant la dépréciation, en laissant de côté les coûts de rénovation pour l'instant, j'arrive dans mon tableau Excel à un rendement de 1,4 %. En retirant l'inflation, cela ne donne rien du tout. En cas de doute, avec un manque de loyer lors d'un changement de locataire ou autres, des frais de rénovation, c'est plutôt une perte qu'une conservation de la valeur, ce dont il est question au minimum.

Ce calcul est-il réaliste ? Si oui, il est évident que cette variante est absurde.

Bonjour,

à mon avis, tu commets une erreur de raisonnement car tu calcules le remboursement sur toute la durée totale. Après 6 ans, tu aurais pourtant terminé, avec un rendement de 1,4 % d'ici là. Je laisse cela en l'état pour l'instant, il s'agit de l'erreur de principe :

Après 6 ans, les biens ont une durée résiduelle d'environ 54 ans, le rendement de base sans charges courantes (selon ton tableau !) monte alors à 43 200 €/1,7 million => ~2,5 %.

Donc un saut d'environ 1 % que tu n'as jusqu'à présent pas du tout pris en compte, du moins si je comprends bien ton tableau. De plus, ni le terrain ni l'immeuble ne sont sans valeur après 60 ans, s'ils sont correctement entretenus. Dans l'emplacement décrit, on peut donc s'attendre à ce que la hausse de la valeur foncière compense l'inflation - il reste donc, avec tes chiffres, un rendement positif.

Il y a probablement encore d'autres petites incohérences, mais un rendement de 2,5 % est de toute façon trop faible pour compenser le risque, c'est pourquoi, dans ta/votre situation, je conseillerais un modèle promoteur/gestion locative externe plus tard pour 6-10 appartements.

Je ne ferais jamais un projet de maison individuelle/maison jumelée à louer moi-même, mais je vendrais toujours le terrain ou le donnerais en emphytéose, c'est pourquoi les propositions faites ici sont déjà plutôt bonnes.

Cordialement
Dirk Grafe