土地的收益藏在哪里？

嗨 Bieber，

虽然管理员不喜欢链接，但你链接的文章非常有趣，我也认为大体上是正确的。房主往往要么对房子投入过多爱，要么投入不足。因此，收益有时不错，但大多数情况下可能不太理想（个人观点） :D 如果多年投资股票更好，至少你还有自己的房顶，所以说，感觉也并不算太糟 ;)

也许管理员不喜欢链接

我完全符合规定，没有发布链接，只是发布了一个URL。---嗯，再次阅读规则后，我发现“引用”也是严格禁止的。这就很遗憾了……以后我得更注意，但那样就无法帮助计算收益率了。

如果多年持有股票表现更好，至少还有自己的屋顶，所以说还是不会有太差的感觉

问题是你如何评估这个屋顶的价值（通过出售来确定，因此收益计算总有一个明确的结束时间）。除此之外，收益问题当然不涉及自住房。

每个链接背后的问题首先是为了什么目的……广告是不被欢迎的，指向新闻报道的引用可能有所不同。

问题是如何给这个屋顶定价（通过销售来确定，因此收益计算总是包含行动的明确结束）。除此之外，关于收益的问题肯定不是自用住宅。

正是：行动的明确结束。
对我来说，收益率已经很重要了——即使是自用的。
因此，我觉得这篇文章至少很有趣，因为——即使我现在没积极考虑——
也许我十年后一定想搬到别处去住。从这方面看，收益率很有吸引力。
不过这话题现在可能太偏离楼主的担忧了 :confused:

我会再次查看收入方面。特别是在慕尼黑大都会区，12欧元每平方米，即使是独户住宅，也远远不够。特别是有花园和良好位置的房子，能获得的租金要高得多，因为那些收入较高的人也不能再建房（没有建筑用地供应）。我们这里的新建区，一套140平方米的双拼别墅的冷租金都超过2000欧元（地块约230平方米）。对你可能感兴趣的是：把房子租给大型公司——他们总是按时付款——即使有时候没有董事会成员需要住处。

谢谢大家的回复，但到目前为止，还没人能帮我计算收益率。
假设个人税率为30%（估算），贷款20万欧元，按照上述条件，预期月租金收入为3600欧元，没有租金增长，包含资产贬值，暂时不考虑装修费用，我在Excel表格中计算的收益率为1.4%。扣除通货膨胀，实际上就是零。如果有租客更替导致的空置期或其他情况，以及装修费用，结果很可能是亏损而非保值，这是最基本的。

这个计算现实吗？如果是，那显然这个方案是不合理的。

你好，

在我看来，你犯了一个思维错误，因为你是将还款平均分摊在整个贷款期限内计算的。但实际上6年后你就还清了贷款，到那时你已经获得了1.4%的收益率。先暂且不论，我想说明的还是这个原则上的思维错误：

在6年后，房产的剩余使用年限约为54年，无运营成本（按照你的计算！），基础收益将升至43200欧元/170万欧元 => 约2.5%。

所以收益率提高了1%，你之前并没有考虑到这点，至少如果我理解你的计算表是正确的话。此外，60年后地皮和房产也不会一文不值，前提是有适当维护。在所述的地理位置，预计土地增值会抵消通货膨胀——所以按照你的数字来看，仍有正收益。

可能还存在其他一些小问题，但2.5%的收益率依然过低，无法抵消风险。因此我建议你们考虑由开发商承建6-10套公寓，之后交由外部物业管理公司管理的模式。

我个人绝不会自己开发单户住宅或双联排出租房，而是选择出售土地或以地役权形式出租。所以这里提出的建议已经相当不错了。

此致
Dirk Grafe