¿Qué es más rentable - métodos de cálculo?

Hola,

actualmente vivimos en una casa que hemos financiado. El préstamo tiene un 1,61% de interés efectivo, que no está nada mal, y puede ser amortizado flexiblemente entre el 1-10% (actualmente 10%). Además, existe la opción de un pago extraordinario del 5% (9.000 €), que hasta ahora siempre hemos utilizado. Así, hemos amortizado el préstamo original de 180.000 € hasta 87.200 € en la actualidad. El plazo fijo de interés sigue hasta octubre de 2025. Si seguimos amortizando así, terminaríamos relativamente rápido.

Ahora queremos construir una casa nueva y para ello volveríamos a contratar una financiación. Se necesitan aproximadamente 300.000 €, que a día de hoy obtendríamos por un interés efectivo de aproximadamente 0,75%.

Si alquilamos la casa actual, podemos amortizar en total 2.800 € al mes.

Ahora nos planteamos qué hacer con el crédito actual.
¿Es más barato amortizar lo máximo posible el nuevo crédito y reducir la amortización del otro, posiblemente al 1%, o deberíamos pagar primero el crédito antiguo y amortizar el nuevo lo mínimo posible? ¿O tal vez en una proporción determinada? ¿O incluso pedir un crédito nuevo mayor en 87.200 € y amortizar antes el otro?

¿Cómo se calcula eso?
Lamentablemente no he encontrado mucha información al respecto en internet y, además, no tengo suficientes conocimientos sobre el tema.

¿Hay alguien aquí que pueda calcularlo? ¿Qué información necesitan para ello?

Hay calculadoras de amortización, por ejemplo de [Interhyp] - simplemente búscalo en Google.
Ahí puedes simular tus 3 escenarios y ver dónde queda más sobrante.

Lo siento, aunque encontré la calculadora, estoy perdido sobre qué debo ingresar exactamente.

Variante 1
Si reduzco el crédito actual a un 1% de amortización, queda una deuda pendiente de 65.000 € hasta 10/2025 y pagamos intereses por un importe de 7.500 €.
Con el nuevo crédito habríamos amortizado bastante, una deuda pendiente de aproximadamente 165.000 € y hasta 10/2025 habríamos pagado alrededor de 8.750 € en intereses.

Intereses pagados hasta 10/2025: 16.250 €
Deuda pendiente: 230.000 € (65.000 € a x% y 165.000 € a 0,75%)

Variante 2
Amortización del crédito antiguo 10%
Intereses 2.900 €
Deuda pendiente 0 en 07/2023

Amortización del crédito nuevo 3,5% hasta 07/2023 y 10% después.
Intereses 11.800 €
Deuda pendiente 185.600 €

Intereses pagados hasta 10/2025: 14.700 €
Deuda pendiente 185.600 € a 0,75%

¿Es más o menos correcto?

Todavía me parece ilógico por qué se han pagado más intereses y hay menos deuda pendiente.
Por lo tanto, la segunda variante sería claramente mejor.

A menos que todavía no lo haya captado. :)

Bueno, con V2 has amortizado más y, por lo tanto, tienes una deuda residual menor, así como has pagado menos intereses. Suena lógico y como la mejor opción. También puedes ingresar las amortizaciones extraordinarias en la calculadora, tal vez así llegues a una tercera opción.

Ahora nos planteamos la pregunta de qué hacer con el crédito actual.
¿Es más conveniente amortizar al máximo posible el nuevo crédito y reducir la amortización del otro al 1%, o deberíamos primero pagar el crédito antiguo y amortizar el nuevo lo menos posible? ¿O tal vez en una proporción determinada? ¿O incluso aumentar el nuevo crédito a 87.200 € y amortizar el otro por adelantado?

¿Cómo se calcula eso?
Lamentablemente no he encontrado mucha información en internet y tampoco tengo suficiente conocimiento en el tema.

El principio es amortizar primero el préstamo más caro, es decir, la financiación antigua. Incluso mejor si se puede reemplazar este mediante la nueva financiación.
Excepto: si el edificio antiguo se alquila. Entonces puedes descontar los intereses de los impuestos. Posiblemente se puede incluso aumentar la rentabilidad del capital propio si se vuelve a hipotecar la propiedad antigua para tener más capital externo. Amortización entonces al 1%.

Este es un caso para el asesor fiscal. Como autónomo, probablemente ya tengas uno a mano.

Sí, se debe alquilar. ¡Es una gran idea! Voy a hablar con mi asesor fiscal. A ver qué dice. Pero ahora me lo has puesto más difícil. :)