Impuesto al valor agregado en construcción por promotores inmobiliarios

¡Hola a todos!
En el servicio de información Notario y Derecho, operado por las cámaras notariales, se lee lo siguiente:
«En la división de los contratos [Compra de inmueble y construcción de vivienda] —muy en contraste con el contrato único de promotor constructor— el comprador paga un 19 % de IVA sobre el servicio de construcción además del impuesto de transmisión patrimonial sobre el precio de compra del inmueble. En un contrato único, en cambio, solo paga el impuesto de transmisión patrimonial ... sobre el precio total de compra.»

No lo entiendo en absoluto. Eso significaría lo siguiente:
A) Contratos separados
Inmueble: 200 000 € más 5 % de impuesto de transmisión patrimonial = 220 000 €
Construcción de la vivienda: 300 000 € más 19 % de IVA = 357 000 €
Suma total: 577 000 €
B) Contrato de promotor constructor (¡No aparece el IVA sobre la casa!)
200 000 € inmueble más 300 000 € casa son 500 000 €
500 000 € más 5 % de impuesto de transmisión patrimonial = 525 000 €
Suma total: 525 000 €
Ahorro: ¡50 000 €!
La pregunta es qué se entiende con la última palabra del párrafo «Gesamtkaufpreis». ¿Es este precio total de compra realmente el precio del inmueble más un precio de la vivienda sin IVA, es decir, aproximadamente un 19 % más bajo? ¿O está ya incluido internamente un 19 % de IVA en el precio de la casa?
O dicho de otro modo: si una empresa constructora como promotor construye una casa que se vende al comprador junto con el inmueble, ¿la empresa constructora no debe incluir IVA y por ello puede ofrecer un precio más barato que si la empresa construye en un inmueble que el comprador ya posee?
Me gustaría recibir una explicación.
Saludos cordiales
Peter N.

Buenos días Peter,

¡Hola a todos!
En el servicio de información Notario & Derecho, gestionado por los colegios notariales, se lee lo siguiente:
„En la división de los contratos [compra de inmueble y construcción de casa] – al contrario del contrato único de promotor inmobiliario – el comprador paga sobre la prestación de la construcción un 19 % de IVA además del impuesto de adquisición sobre el precio de compra del terreno. En un contrato único, en cambio, sólo paga el impuesto de adquisición … sobre el precio total de compra.“

No lo entiendo en absoluto.

Este párrafo está, desde mi punto de vista, formulado de manera ambigua.

Es cierto que si tienes 2 contratos separados e independientes, sólo debes pagar la parte del impuesto de adquisición sobre la porción del terreno. Pero también es cierto que en un contrato de promotor inmobiliario la parte del IVA ya está incluida en el precio de compra – solo para la parte de la construcción de la casa. Sobre esta suma total generada – terreno + construcción nueva de casa unifamiliar + normalmente acceso – solo recae entonces el impuesto de adquisición.

Saludos, experto en construcción

Sí, yo también lo entiendo así. Se podría suponer que la página de Internet mencionada lo describe deliberadamente de forma ambigua, porque para un notario, por supuesto, en un contrato de promotor inmobiliario hay más ganancias que si el contrato notarial es solo para el terreno y el contrato de construcción de la casa se realiza sin notario.

Hola Peter,

Igualmente correcto es que en un contrato con promotor inmobiliario la parte del IVA ya está incluida en el precio de compra - solo para la parte de construcción de la casa -.

Tu frase tampoco es del todo correcta. En un contrato con promotor inmobiliario no está incluido ningún impuesto sobre el valor añadido en el precio de la casa. Sin embargo, la empresa tampoco está autorizada a deducir el IVA soportado por materiales y servicios previos.

Para poder hacer una declaración precisa sobre cuánto potencial de ahorro existe, habría que analizar qué parte corresponde a servicios previos sujetos a IVA (como materiales y servicios externos de subcontratistas), cuánto cuestan los propios empleados y qué beneficio calcula la empresa constructora.
Cuantos más servicios propios realice la empresa constructora y cuanto mayor sea el beneficio calculado para la empresa constructora, más potencial de ahorro existe con el promotor. Con pocos servicios propios, esto incluso puede llevar a un encarecimiento (véase ejemplo 3).

Ejemplo 1:

A) Contratos separados
Terreno: 200.000 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 220.000 €
Construcción de la casa: 300.000 € más 19 % IVA = 357.000 €
incluido en esto
250.000T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (47.500€ IVA deducible)
30.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio GÜ

Suma total: 577.000 €

B) Contrato con promotor inmobiliario
Terreno 200.000 €
Construcción de la casa: 347.500 €
incluido en esto
297.500T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (250T€ +19% IVA no deducible)
30.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio BT

200.000 € + 347.500 € = 547.500 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 574.875 €
Ahorro: 2.125 € !!!

Ejemplo 2

A) Contratos separados
Terreno: 200.000 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 220.000 €
Construcción de la casa: 300.000 € más 19 % IVA = 357.000 €
incluido en esto
200.000T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (38.000€ IVA deducible)
80.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio GÜ

Suma total: 577.000 €

B) Contrato con promotor inmobiliario
Terreno 200.000 €
Construcción de la casa: 338.000 €
incluido en esto
238.000T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (200T€ +19% IVA no deducible)
80.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio BT

200.000 € + 338.000 € = 538.000 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 564.900 €
Ahorro: 12.100 € !!!

Ejemplo 3

A) Contratos separados
Terreno: 200.000 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 220.000 €
Construcción de la casa: 300.000 € más 19 % IVA = 357.000 €
incluido en esto
270.000T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (51.300€ IVA deducible)
10.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio GÜ

Suma total: 577.000 €

B) Contrato con promotor inmobiliario
Terreno 200.000 €
Construcción de la casa: 353.200 €
incluido en esto
321.300T€ Materiales/Servicios externos de subcontratistas (270T€ +19% IVA no deducible)
10.000T€ Costes de personal propio
20.000 T€ Beneficio BT

200.000 € + 351.300 € = 551.300 € más 5 % impuesto de transmisiones patrimoniales = 578.865 €
Encarecimiento: 1.865 € !!!

Lamentablemente, se comete un error en todo el texto:
"Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €"
Lo correcto es:
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 210.000 €

Por lo tanto, en los tres ejemplos la solución con los contratos separados es 10.000 € más barata...

Resumiendo se puede decir:

Se ahorra el impuesto de transferencia de bienes inmuebles en contratos separados para la construcción de la casa, es decir, p. ej. el 5 % de 357 000 € = 17 850 €.

Por ello, en una solución con promotor inmobiliario se aplican los 19 % sobre toda la construcción de la casa y no solo sobre el concepto "material/servicios externos subcontratados". En tus ejemplos, la cantidad que no se grava con el 19 % está cifrada entre 30 000 € y 100 000 €, por lo que el ahorro se sitúa entre 5 700 € y 19 000 €.

No puedo decir cómo se encuentran estas proporciones en un constructor típico que hace la gestión de obra, o en un promotor típico. Quizás alguien más tenga información al respecto.