El antiguo sufrimiento - Llave en mano/Adjudicación individual

¡Buenos días, querida comunidad de nuevos constructores!
Estoy frente a la vieja decisión... contratar una construcción llave en mano o adjudicar todo por separado...

Primero mis datos básicos:
Terreno - 805m2 disponible
Superficie habitable - 160m2
Techo - Tejado a dos aguas 22°
Plantas - 2 plantas completas
Sótano - Sótano completo
Calefacción - Intercambiador de calor por aire
Calentamiento - Suelo radiante en planta baja/alta
Ventanas - PVC con triple acristalamiento
Baño - Ducha/bañera/2 lavabos en planta alta
WC - WC/ducha en planta baja, preparado en sótano (conexiones)
Garaje - Garaje doble 9x5m
Plano - sencillo, rectangular sin inclinaciones ni desplazamientos, simétrico
Buhardillas - ninguna

Para el proyecto mencionado nos han ofrecido ahora un presupuesto de 345000€, llave en mano.
No estoy nada seguro de si, si adjudico toda la construcción por separado, podría ahorrar algo... También sé que en el sector de la construcción hay mucha rotación y que a) se espera eternamente por presupuestos y b) a menudo es difícil encontrar a alguien que tenga tiempo.

Yo mismo soy muy hábil con las manos (carpintero formado) y además conozco a mucha gente en el sector de la construcción (albañiles, carpinteros, electricistas, etc.). Lamentablemente, aunque sea así, hay que presentar números al banco... y ellos a su vez deben basarse en datos fiables... sin contar los aspectos nerviosos...

Después de mucha investigación y discusiones, he reunido muchas opiniones y puntos de vista. Las siguientes declaraciones de mis amigos o conocidos me preocupan día y noche:

- No adjudique los oficios por separado, no ahorras nada y en caso de duda incluso sale más caro. Los contratistas generales manejan precios muy distintos a los que tú podrías conseguir (estático de construcción)
- Según la experiencia, la adjudicación por separado en esta magnitud genera sobrecostos de unas 100k€. Los contratistas generales manejan precios muy distintos a los que tú podrías conseguir (arquitecto)

Dado que estas opiniones vienen de personas muy experimentadas... pienso que debe de haber algo de verdad...
¿Cuál es vuestra opinión?
¿Ser valiente y adjudicar por separado?

Quiero poder dormir bien otra vez... bueno, eso ya lo puedo olvidar al menos por un año.

¡Gracias por vuestros consejos!

Separamos la casa y el sótano, y al final ahorramos 4.000 € y pusimos mucho esfuerzo, trabajo y nervios. ¿Lo haría de nuevo? ¡No! ¿Es esa afirmación válida para todos? Seguro que no. Con mucha energía, seguramente se puede ahorrar en la adjudicación individual. Con un trabajo de 40 horas y posiblemente tiempos de viaje más largos, solo puedo desaconsejarlo. Con demasiada frecuencia se necesita estar en el lugar para discutir detalles, coordinar, etc.

En realidad construimos llave en mano. Sin embargo, adjudicamos algunos oficios nosotros mismos.
Por ejemplo, quitamos la escalera, pero la pedimos al mismo proveedor del contratista general. Pero antes también tuvimos contacto con algunos otros proveedores de escaleras. Definitivamente ahorramos en la escalera, pero invertimos bastante tiempo al principio.
Los trabajos de colocación de azulejos se excluyeron en general debido a los muchos deseos especiales de los propietarios. Pero la coordinación seguía estando asegurada, ya que el alicatador colocó azulejos en casi todas las casas del contratista general una tras otra.
Las áreas exteriores, la infraestructura interna y el garaje eran de todas formas aparte.

Algunos otros oficios probablemente hubiera sido mejor adjudicarlos uno mismo, pero solo con apoyo técnico de un jefe de obra independiente o supervisor de obra o similar, que se encargue de todo el tema de licitación/coordinación. Hacerlo todo uno mismo no lo hubiéramos logrado ni en tiempo ni en técnica. Tuvimos suerte de que mi esposa estaba de permiso por maternidad y asumió toda la organización y las llamadas telefónicas, y yo trabajo cerca de la obra y tengo horarios flexibles, por lo que podía aparecer en la obra de vez en cuando.

Si al final se ahorra, lo dudo, porque probablemente se presta atención a otra calidad cuando uno tiene la difícil elección.

Hola Bauherren2014,

Nuestra estimación de costos no fue realizada por el arquitecto con alguna tabla del volumen construido, sino por el ingeniero civil basándose en la experiencia de muchos otros pliegos de condiciones, eso nos funcionó muy bien. Para los deseos especiales había previsto dinero extra.
Con un [GU] se conoce el precio, pero lo que se obtiene a cambio está en la descripción del alcance de la obra y esta puede ser buena o mala, o interpretarse de distintas maneras. Y las negociaciones sobre la descripción del alcance de la obra pueden ser también muy duras. Algunos [GU] ni siquiera aceptan ciertos deseos o expectativas, o ponen precios tan altos detrás que el deseo se ahoga rápidamente en el inicio. Lo estoy viviendo ahora con conocidos que están negociando con un [GU] que también consideré en su momento para la selección final.

Entonces nuestra estimación de costos no fue realizada por el arquitecto con alguna tabla del espacio construido

Con nosotros tampoco, a pesar de todo no encajó ni al principio ni al final, por la razón que sea. Pero como dije, esa es otra historia y hubo varias conversaciones aclaratorias.
Esto tampoco quiere decir que siempre sea así.
Como dije, en conjunto el concepto de adjudicación individual nos funcionó y lo volveríamos a hacer. Seguramente también cambiaríamos algunas cosas, después de todo uno aprende con la experiencia.

Con un contratista general se sabe el precio pero lo que se recibe está en la descripción del alcance de obra y esta puede ser buena o mala o interpretarse de distintas maneras.

Correcto. Por lo tanto, hay siempre la recomendación de revisar el contrato de antemano.

Y las negociaciones sobre la descripción del alcance de obra pueden ser muy tediosas. Y algunos contratistas generales ni siquiera aceptan algunos deseos o expectativas o ponen precios tan altos que el deseo se extingue rápidamente.

En ese caso, lo pensaría bien antes de construir con ese contratista general.

También nosotros construimos con adjudicación por oficios individuales ([Schwiegervater war der Architekt]) y ahorramos considerablemente. El ahorro se destinó luego a acabados de mayor calidad, por lo que en realidad terminamos gastando más. La ventaja es que realmente puedes elegir a los artesanos / empresas. El artesano puede estar incluso a 150 km de distancia; si necesita trabajos y ofrece un buen precio, debería obtener el encargo. Con las instalaciones exteriores, acabados muy sofisticados y todos los costos adicionales de construcción, ahora estamos en aproximadamente 1.700 €/m² (sin sótano). Los contratistas generales ya nos habían querido vender la casa por 500 €/m² más caro... A pesar del estrés extremo, mi esposa asumió el papel de jefa de obra con el apoyo de su padre, y lo volveríamos a hacer así.