El terreno ha sido aprobado, ¿cuál es el siguiente paso?

Hola a todos,

¡Muchas gracias primero por las muchas sugerencias y consejos!

Hemos presentado una solicitud previa de construcción y esta nos fue aprobada ayer mediante una carta informal por parte del empleado del departamento de urbanismo.
Para tener una base legal, sin embargo, recibiremos una carta más detallada.

También hemos recibido de la ciudad un extracto del plano de situación (en el cual tuvimos que esbozar nuestro proyecto de construcción).
¿Es este plano suficiente para solicitar ofertas o se necesita algo más detallado? Las medidas no están incluidas en el plano, solo la escala.

Con respecto a la altura de la casa, no me preocupo. Como referencia está la casa de mis padres, que fue construida con una estructura de 2,5 plantas.
Definitivamente no podemos permitirnos eso. También las casas en el entorno fueron construidas así. Pero nosotros solo queremos construir con 1,5 plantas.

El acceso a la casa solo puede ser regulado mediante la inscripción de una carga urbanística. Una entrada separada fue rechazada por los vecinos, solo recibimos la autorización si usamos los caminos peatonales existentes.

El "vecino" construye dos casas más adelante y debido a la pendiente tiene una situación mucho peor que nosotros. Él construye en el punto más bajo posible y nosotros estamos bastante más arriba.

La principal preocupación en todo el proyecto son en realidad los costes adicionales que surgirán debido a la situación especial. Para colmo, la casa terminaría con la pared exterior directamente en el borde superior de una muralla que desciende un metro. Por eso probablemente tendríamos que excavar una cimentación más profunda. Nuestra situación financiera no es muy buena, el banco nos ofreció un préstamo de más de 270 000 euros. Sin embargo, en ese momento aún no se había contabilizado el terreno como capital propio, por lo que espero tener algo más de margen. El terreno probablemente será muy pequeño, solo la casa más las distancias mínimas a los lindes. Por eso temo que financieramente no pueda cuadrar, y desde el principio excluyo un sótano.

Cuando el banco indica un límite a financiar, un terreno (aunque sea muy pequeño) no cambia mucho eso. En el mejor de los casos, ello reduce el interés. Las tasas de interés decrecientes deben compensarse con un aumento en la amortización, no con un préstamo más alto. (Mi visión del mundo)

El límite se determina por la parte del ingreso que puede devolverse al banco. Y eso no aumenta solo porque tengan un terreno.

¿Cómo es por lo demás el capital propio?
El banco lo toma (al final incluyendo la casa) como garantía.

¿Qué crees, qué tan seguro considera el banco su dinero en caso de que se tenga que vender la casa? Una casa en un terreno pequeño y en segunda fila.

Como banco yo también pondría un límite bastante temprano.

Si los ingresos no lucen bien, ambos factores juntos resultan en una mala posición para un préstamo alto.

Mi asesor bancario dijo que el terreno es "Bodengeld" y se contaría completamente como capital propio. Si el terreno está disponible, él estaría más dispuesto a financiar nuestro proyecto, aunque no dio cifras exactas.

En cuanto al terreno, todavía tendríamos la posibilidad de cambiar el nombre de un terreno de jardín de 6 áreas debajo del muro mencionado a nuestro nombre. Pero en realidad queríamos evitarlo, no quiero aprovecharme de mis padres. Por eso solo queríamos cambiar lo estrictamente necesario.

Nuestro capital propio en el banco es actualmente de casi 35.000 euros. Los ingresos son bastante estables; disponemos de 3.300 euros al mes, incluyendo 2x [Kindergeld]. Los ingresos son generados actualmente exclusivamente por mí, pero mi esposa volverá a trabajar en aproximadamente 2 años, cuando ambos niños estén en la guardería.

Lo del terreno está bien, pero no cambia en nada mi afirmación.
Supongo que el ingreso es lo que hace que se termine en 270.000€. También es lo único serio.