El banco aconseja no tomar más del 50% del salario neto como cuota mensual de construcción.

Hola,

soy nuevo aquí en el foro. Y la situación que tengo es la siguiente:

Quiero hacer una ampliación en una casa en Wiesbaden. La ampliación cuesta aprox. 400.000 EUR. Nadie puede darme precios exactos, ya que hasta ahora no se encuentra ninguna empresa constructora que quiera construir el objeto. Pero tanto el arquitecto como un conocido con una empresa de construcción llave en mano me indicaron un precio de 370.000 - 400.000. Siempre se dice que los costos suelen superar en un 5-10% los costos planificados inicialmente.

Gracias a los bajos intereses, es posible obtener un crédito de construcción con una tasa de entre 0,7 y 1,2%. Una primera conversación con un empleado bancario terminó con que los bancos no permiten/aceptan que la cuota mensual supere el 50% del salario neto.

La situación financiera es la siguiente: 36 años, soltero, sin hijos, salario neto fijo 3000 EUR en empleo fijo + posiblemente ingresos adicionales por cuenta propia de aprox. 500 EUR (estos no los consideraría el banco ya que no están garantizados). El capital propio es de 140.000 EUR.

Me gustaría pagar el crédito de 260.000 EUR en un máximo de 15 años. Mi idea de la cuota mensual está entre 1700-1800 EUR. Pero para los bancos eso es demasiado alto. Respecto a los costos de vida: no existen créditos. No hago vacaciones. Incluso considerando 300 EUR de gastos adicionales, me quedarían 900-1000 EUR al mes para vivir. En mi opinión más que suficiente. Además no se ha calculado la actividad por cuenta propia. Eso serían entonces aprox. 1400-1500 EUR para vivir.

Pero todos me lo desaconsejan. El problema es que todos tienen una opinión diferente al respecto. Algunos incluso dicen que no se debe fijar una cuota fija, sino que al final del año se debería ver el dinero que quedó y devolverlo entonces de forma flexible como cuota anual.

La tasa de interés muy baja se debe al alto capital propio. Lo que me lleva a la siguiente pregunta. Supuestamente las subvenciones para la construcción no aplican, porque se calculan con tasas de interés más altas, es decir, por encima de la tasa del banco. Otra pregunta es, ¿cómo se considera el capital propio? ¿Sirve para el banco como garantía en forma de: debe permanecer intacto para que en caso de desempleo/reducción de ingresos haya un colchón? ¿O se dice: 400.000 EUR de costos de construcción - 140.000 = 260.000 crédito? Entonces los primeros 140.000 EUR de costos que se generen simplemente los pago de mi cuenta y luego a partir de los 140.001 EUR está el crédito?

Muchas gracias de antemano

- ¡Es sospechoso si nadie quiere construir eso!

- Cuántos por ciento del neto se toman en cuenta depende principalmente de cuántos euros (euros absolutos) quedan. 3000 netos no es mucho (en relación con un proyecto de 400 000 euros). Acepta la tasa del banco y consiéntete opciones de amortización especial correspondientes.

- Sí, primero se usa el capital propio, después el banco desembolsa fondos. Entonces, siempre costos del proyecto menos dinero propio es igual a necesidad de capital externo. Hay que tener en cuenta que hay varios costos que desde la perspectiva del banco no están incluidos en el proyecto y también debe haber dinero para imprevistos. En el ejemplo, más bien
140 000 euros de patrimonio, menos 40 000 euros como reserva y para varios asuntos, igual a 100 000 capital propio. Necesidad de capital externo 300 000 euros. Con una anualidad del 5 por ciento, eso hace una cuota mensual de 1250 euros.

Reduce la cuota mensual y realiza el resto mediante pagos extraordinarios. También se adapta a los ingresos variables derivados de la actividad independiente. Sin embargo, de esta manera no obtienes condiciones de amortización completa, tendrás que asumir esa desventaja.

Para mí, la pregunta sería por qué nadie quiere construir eso, pero es al menos igual de importante aclararlo.

Los costos también son altos. Por eso aquí el 90% construye casas completamente nuevas. ¿La demolición y nueva construcción no es una opción?

El problema es la carga de trabajo de las empresas de construcción. Actualmente están construyendo tantas debido a los bajos intereses. He enviado los planos de construcción + la estática a unas 20 empresas constructoras de la zona y he pedido una oferta. Solo 3 empresas respondieron. 2 dijeron que no tienen tiempo y la tercera empresa solo haría una oferta si les otorgo un permiso de construcción. Pero, ¿quién hace eso, por favor? Me explicaron que el esfuerzo para una oferta sería demasiado grande porque no pueden estar seguros de obtener el contrato. Pero ese riesgo existe en cualquier oficio.

Lo que encontré, en cambio, fueron empresas que harían partes individuales del trabajo. Por ejemplo, trabajos de albañilería, luego otra empresa para las ventanas, una para el techo, una para los pisos y escaleras, etc. Pero en esto el riesgo es demasiado grande para mí de que algo no vaya coordinado y ocurran grandes retrasos en la construcción. Especialmente porque hay una casa existente, es decir, la planta baja está completamente habitada y debe recibir el menor daño posible durante los trabajos.

Lo que más me gustaría sería una empresa que haga todo completo. Esta también podrá hacer mejor la planificación del tiempo, etc.

Los costos de construcción se deben a que aquí hablamos de unos 925 m3 de volumen construido (obra nueva, no existente), el piso superior tiene 145 m2 y el techo también se ampliará completamente. Además, en la planta baja se aísla completamente la fachada, nueva entrada + nuevas ventanas en la planta baja. El piso superior tiene ventanas que llegan hasta el suelo, muchas puertas corredizas de vidrio y balcones de acero inoxidable de aproximadamente 180 grados alrededor de la casa. El techo tiene en parte una estructura de acero para evitar soportes adicionales, etc. Todo esto cuesta mucho más que lo común.

Al principio también había la planificación de trabajar con vidrio inteligente aislante, y que las esquinas de la casa y los cristales estuvieran unidos al ras. Pero entonces habría sido necesario usar un techo colgante, lo que en conjunto habría supuesto costos adicionales de aproximadamente 120.000 euros. Lo cual habría sido decididamente demasiado caro para mí.

El tema de demolición/nueva construcción no es un tema. La planta baja es habitada por la familia. La casa es de 1980, recibió una nueva calefacción recién en 2010, los baños se hicieron en 2013, al igual que la cocina y todos los suelos.

cuando calculo 300 EUR de gastos adicionales,

¿para cuántos metros cuadrados?

Quiero añadir una planta a una casa en Wiesbaden. La ampliación cuesta aproximadamente 400.000 EUR.

¿Serías entonces propietario de un piso en un edificio de dos familias o coproprietario al 50 % también del terreno y la casa? Pregunto porque me parece muy caro 400.000 para una ampliación, aunque no conozco estos precios ni los precios de construcción en Wiesbaden...

Y sí, respecto a tu pregunta: yo conozco que los bancos, por un lado, toman ciertas tasas para gastos de vida, etc., y no los costos previstos por el solicitante del crédito. Y desde este año, los bancos también están obligados a prestar más atención a la seguridad financiera de los gastos de vida.