Cerrar el contrato con el contratista general "antes de tiempo"

Hola a todos,

tras años insistiendo en el ayuntamiento, por fin hemos conseguido nuestro terreno soñado y esta semana firmamos el contrato notarial. Poco después ya tuvimos la primera conversación con un constructor general (GU) y estamos esperando la oferta. La próxima semana habrá más reuniones. Ya existe un plan de urbanización para el terreno y la conexión de servicios debería estar terminada a finales del verano.

Nos gustaría empezar cuanto antes porque probablemente los intereses seguirán subiendo y hemos oído que muchas empresas constructoras pronto dejarán de ofrecer garantías de precio fijo. Sin embargo, no estamos del todo seguros de cuándo podemos firmar un contrato con el GU, ya que aún no hemos pagado el terreno (tenemos el dinero, pero estamos esperando la factura del notario) y también tenemos que concretar la financiación con el banco (ya tuvimos conversaciones preliminares con nuestro banco, que nos financiaría, pero necesitaríamos un desglose exacto de costes).

Después de esperar varios años por el terreno, se podría pensar que unas semanas más o menos no importan. Pero como la cuota mensual ya será bastante elevada, queremos asegurarnos la garantía de precio fijo para que al final no sea mucho más caro de lo previsto.

¿Firmaríais un contrato con un GU antes de haber pagado completamente el terreno? Seguramente solo faltaría pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, porque supongo que la factura del notario llegará la próxima semana y la pagaríamos inmediatamente.

Muchas gracias y saludos

Conozco la situación. Aunque no esperamos años por el terreno, también lo reservamos sin que estuviera urbanizado. Eso fue a principios de noviembre del 20, y a mediados de noviembre comenzaron las obras de urbanización. Con la confianza de que a partir de principios del verano podríamos construir, firmé a finales de enero del 21 el contrato con el [GU], con la cláusula de obtener la licencia de construcción en 5 meses con precio fijo. Todo estuvo urbanizado a comienzos de septiembre del 21, y a mediados de septiembre fue mi cita con el notario. El plano de situación pudo ser consultado por el topógrafo desde finales de octubre y sin él no hay licencia de construcción. El precio fijo, por supuesto, ya no era válido en ese momento y además se modificó la subvención [KFW], pasando de inicio del proyecto = obras a inicio del proyecto = firma del contrato.

Salí de esta situación con más suerte que juicio, ya que el [GU], a pesar de los precios desorbitados, solo añadió 1500 € para el carpintero y realizó un nuevo contrato que cumplía con las condiciones para la [KfW]. Podría haber acabado muy diferente, perdiendo la subvención y con un incremento en el precio según el índice de costes de construcción.

Por eso mi consejo: sé muy prudente. Cuenta con que la urbanización llevará mucho más tiempo de lo previsto y asegúrate de que el precio fijo se mantenga válido en ese caso.
Puedes firmar el contrato en cualquier momento, pero entonces serás responsable de aceptar la casa. Si el terreno no está urbanizado, el promotor es responsable de eso. Si ya tienes una financiación por la cantidad [X] y el [GU] ahora sube los precios... es tu problema.

Conozco la situación. No esperamos años por el terreno, pero también lo reservamos sin estar urbanizado. Eso fue a principios de noviembre del 20, y la urbanización comenzó a mediados de noviembre. Con la confianza de que podríamos empezar a construir a partir de principios del verano, firmé el contrato con el constructor a finales de enero del 21, con la cláusula de obtener el permiso de construcción en 5 meses con precio fijo. La urbanización terminó a principios de septiembre del 21, y a mediados de septiembre también tuve mi cita con el notario. El topógrafo pudo consultar el plano de situación a finales de octubre y sin él no hay permiso de construcción. Para entonces, por supuesto, el precio fijo ya no existía y además se cambió el subsidio KfW, de inicio del proyecto = obras a inicio del proyecto = firma del contrato.

Salí de eso con más suerte que cabeza porque el constructor, a pesar de los precios en explosión, solo subió 1500€ para el carpintero y se hizo un nuevo contrato que cumple con las condiciones del KfW. Eso pudo haber salido muy distinto, con pérdida de la subvención y un recargo sobre el precio según el índice de costos de construcción.

Por eso mi consejo: sé super cuidadoso. Da por hecho que la urbanización tarda mucho más de lo planeado y asegúrate de que el precio fijo también se aplique entonces. Puedes firmar el contrato en cualquier momento, pero entonces también eres responsable de aceptar la casa. Si el terreno no está urbanizado, el propietario es responsable. Si ya tienes una financiación por la cantidad X y el constructor ahora sube el precio... ese es tu problema.

¡Genial, muchas gracias por la respuesta! El aspecto de la urbanización no lo había tenido en cuenta y definitivamente lo mencionaré en la próxima conversación con el constructor. Sin embargo, tenemos un poco de margen, porque el constructor podría empezar hasta la primavera de 2023.

¿Ya firmaríais un contrato con un contratista general,

eso ya lo respondí hace pocos días en una situación similar:

2. un contrato de construcción se firma sobre todo: ¡N.U.N.C.A. precipitadamente!

Nos gustaría empezar cuanto antes porque probablemente los intereses seguirán subiendo y hemos oído que muchas empresas constructoras pronto dejarán de ofrecer garantías de precio fijo.

Una garantía de precio solo vale lo que se respalde con una garantía de finalización correspondiente. Sin tal garantía y si el proveedor luego no puede cumplir con sus promesas de precio, tendréis que lidiar con el administrador de su insolvencia para hacer cumplir el contrato de construcción. Y, por supuesto, debéis tomar cualquier aumento de costes que el constructor no pueda trasladaros como motivo para invertir proporcionalmente más en el perito que acompaña la construcción (porque de otro modo se quedaría “indemnizado” por una ejecución chapucera).
Quien crea que puede alejar los aumentos de precios con garantías de precio, también puede detener el reloj para ahorrar tiempo ;-)

Hacedos un favor y "ahorrad" en tamaño y equipamiento, eso es más sólido.

Poco después tuvimos ya la primera conversación con un contratista general y actualmente esperamos la oferta. La próxima semana seguirán nuevas conversaciones.

Entonces esperan haberse decidido por un diseño de catálogo, porque para una planificación individual bien pensada eso suena a un proceso demasiado corto o hecho con prisas. En la sección "Experiencias con [Baufirmen]" hay, por cierto, indicaciones sobre proveedores más o menos recomendables para muchas regiones de construcción.

Normalmente soy una persona increíblemente paciente y no tendría problema en tomarme varias semanas o meses más para planificar. Pero si dentro de unas semanas o meses de repente pago 100-200 euros más al mes porque los intereses y/o los precios de las materias primas han seguido subiendo, eso significa que tendremos que renunciar a otras cosas como las vacaciones, porque la cuota ya es bastante exigente (mi esposa está de baja por maternidad). Eso es precisamente lo que queremos evitar.

Una garantía de precio solo vale tanto como la garantía de finalización correspondiente que la acompañe. Sin eso, y si el proveedor descubre que no puede mantener sus promesas de precio, tendréis que lidiar con el administrador concursal para el cumplimiento del contrato de construcción. Y, por supuesto, cualquier incremento de costes que el contratista no pueda repercutir en vosotros debe ser motivo para invertir proporcionalmente más en el perito acompañante de la construcción (de lo contrario, se acepta pasivamente la ejecución defectuosa).
Quien crea que puede ahuyentar aumentos de costes con garantías de precio, también podría parar el reloj para ahorrar tiempo ;-)

Haced el favor y "ahorrad" en tamaño y equipamiento, eso es más seguro.

Esperemos que hayáis elegido un diseño de catálogo, porque para un proyecto individual elaborado eso suena a un proceso demasiado corto o apresurado. Por cierto, en la sección "Experiencias con [empresas constructoras]" hay información sobre empresas más o menos recomendables en muchas regiones.

Eso significaría que una garantía de precio fijo generalmente no sirve de mucho. Si el contratista general se declara insolvente porque no puede mantener los precios, claro que es un gran problema. Pero 1. no me imagino que empresas con décadas de experiencia calculen de forma tan imprudente que no consideren ya ciertas fluctuaciones en los precios de las materias primas. Y 2. ellos también almacenan materiales y, por lo general, tienen almacenes bien provistos.
Por supuesto, no tienen material almacenado para los próximos tres años. Pero supongo que por esta razón están empezando a dejar expirar las garantías de precio fijo. Y creo que el contratista general sin garantía de precio fijo probablemente subirá precios más a menudo que con dicha garantía.

Sí, definitivamente elegimos una casa de catálogo. 130 m2, sin sótano, sin garaje, calefacción urbana, sin fotovoltaica (solo preparación para más adelante), equipamiento estándar... En resumen, ya estamos siendo muy modestos con la casa, después de haber invertido mucho en el terreno (aunque es un terreno municipal y cuesta la mitad que en el mercado libre, pero está en una zona donde en el mercado libre pagas 1100-1500 €/m2). Y no quiero reducir aún más en la casa (porque, como dije, prácticamente no tenemos más potencial de ahorro), solo porque ahora me tome más tiempo y espere a que los intereses y los costos de materiales sigan subiendo.

Aunque estamos hablando con varios contratistas generales, ya tenemos dos favoritos claros. Uno nos fue recomendado por el municipio y está en el pueblo. En el otro trabaja mi amigo de la infancia, que puede conseguirnos ciertos descuentos.

Pero 1. no puedo imaginar que empresas con décadas de experiencia calculen tan negligentemente que no consideren ya ciertas fluctuaciones en los precios de las materias primas. Y 2. también almacenan y generalmente tienen almacenes bien abastecidos.

1. Calcular de manera negligente es una palabra muy fuerte para decir que las empresas constructoras tienen que operar con márgenes peligrosamente estrechos debido a la presión de la competencia. 2. Los almacenes ociosos son la primera consecuencia de los picos de precios en la compra de materiales. Si los picos de precios no son solo una lluvia pasajera, tampoco se reabastece rápidamente. Por lo tanto, los inventarios (incluso con suerte) son suficientes para no tener que recurrir a la reducción de jornada debido a la falta de suministro. Lee aquí algunas semanas y verás cuántos retrasos en los tiempos de construcción ya están ocurriendo en el campo.

Aunque tenemos conversaciones con varios GUs, ya hay dos claros favoritos. Un GU nos fue recomendado por el municipio y está directamente en la localidad. En el otro GU trabaja mi amigo más antiguo, que puede conseguirnos ciertas ventajas.

Un GU que opera regionalmente es al menos una mejor opción relativa en cualquier situación económica. Además, los departamentos jurídicos de los grandes nombres posiblemente tengan más trucos para debilitar las fijaciones de precio.