Reunión de estrategia de compra de casa o "¿Hasta dónde debería llegar?"

Hola a todos,

mis padres han encontrado en nuestra ciudad un bungalow encantador que les gustaría comprar para vivir en él aproximadamente en 2 años, cuando se jubilen.
Breve situación inicial:
Casa unifamiliar pagada, con piscina, jardín estupendo, sótano completo, muy bien cuidada, sistema fotovoltaico de 2022 - el valor estimado por el banco es de 470.000€. Pero el mercado podría dar mucho más. La ubicación es popular. Pero no importa.

El objetivo es un bungalow de 1972, con sótano completo, terreno de 635 m². No se requieren grandes obras de renovación, a menos que se quiera instalar un sistema fotovoltaico en el tejado. Entonces probablemente será necesario cambiar parcialmente el tejado. Además, en algún momento habrá que renovar la calefacción (gas aproximadamente de 2009), pero eso todavía es algo para el futuro lejano.
El perito nos acompañó por la casa y valoró el precio en unos 330.000€ (incluyendo la cochera). La cochera está en un patio de garajes y no es necesaria. La hemos descontado por 20.000€. El banco está de acuerdo con eso. Por lo tanto, la financiación intermedia será así también. El banco no quiere otorgar más de 350.000€ para la casa. El resto del crédito mis padres quieren utilizarlo para renovaciones.
Ahora hemos presentado una oferta de 310.000€ y hemos explicado por qué lo vemos así.

El agente inmobiliario ya llamó y explicó que la oferta no será aceptada. El precio deseado está 100.000€ por encima de nuestra oferta. Le pedí que, aun así, pasara el precio y presionara por la disposición a negociar del vendedor.
La propiedad está en internet desde principios de año y hasta ahora parece que apenas hay interesados. Mucho menos nadie que disponga de tanto capital propio para superar el precio del banco.

¿Cómo seguiríais ahora?

Pequeña observación: en el registro de la propiedad aún figura el derecho de tanteo de una empresa local. ¿Puedo utilizar esto de alguna manera a nuestro favor?

La propiedad está en Internet desde principios de año y hasta ahora parece que hay pocos interesados. Mucho menos que tengan tanto capital propio como para poder superar el precio del banco.

Bueno, esa es la situación que siempre ocurre, que uno como propietario sobrevalora su propia propiedad. Ahora, con los intereses más altos y los costos energéticos elevados o las perspectivas futuras poco halagüeñas, esto se intensifica aún más.

¿Cómo seguirían ahora?

¿Quieren la casa a toda costa? Entonces aumenten el precio de manera moderada. Si no, esperen.

Una pequeña nota: en el registro de la propiedad todavía figura un derecho de tanteo a favor de una empresa local. ¿Puedo usar eso de alguna manera a nuestro favor?

No. Solo significa que la empresa puede entrar en un contrato de compraventa cerrado en las mismas condiciones. No tiene importancia para ti (a menos que la empresa ejerza el derecho), ni para el vendedor.

No tiene importancia para ti

Eso, por supuesto, no es correcto. Naturalmente tiene una gran importancia para ti, al igual que cada derecho de tanteo inscrito en el registro de la propiedad tiene su importancia. ¿Por qué debería entonces estar inscrito en el registro? Esto puede estar relacionado con los vecinos, con relaciones de parentesco u otras conexiones opacas. Yo lo aclararía de antemano para no llevarme una sorpresa desagradable. Si no fuera importante, el beneficiario podría solicitar su cancelación. Pero no lo ha hecho.

Y un bungalow de 1972 también se puede demoler y, por ejemplo, construir un edificio de apartamentos en su lugar. La calidad constructiva de esos años normalmente también es dudosa.

Eso, por supuesto, no es correcto. Claro que tiene gran importancia para ti, al igual que cualquier derecho de tanteo inscrito en el registro de la propiedad tiene su importancia.

Aquí se nota una vez más que, lamentablemente, no tienes ni idea. ¿Qué importancia? El titular puede asumir el contrato de compraventa tal cual y comprar él mismo. Eso es todo. El municipio también puede hacerlo. Explica, por favor, de qué sorpresas desagradables se puede uno topar aún.

a se nota una vez más que lamentablemente no tienes ni idea.

Gracias por la observación, en ese sentido me alegro mucho de que al menos tengas un poco de conocimiento.

Es poco probable, pero no imposible, que la comunidad ejerza su derecho de tanteo. Que un beneficiario registrado en el registro de la propiedad ejerza su derecho de tanteo es más probable. Como dije, no está ahí sin razón.

Por lo tanto, aconsejaría aclarar la cuestión de por qué y para qué está inscrito el derecho de tanteo. Como experto reconocido, seguramente sabes que una inscripción así también cuesta algunos euros y no está ahí por diversión. No sabemos nada sobre los antecedentes, por lo que requiere investigación.

Bueno, esa es la situación que siempre ocurre, que uno como propietario sobreestima el valor de su propia propiedad.

Sí, pero también lo hacen los padres de Evolith. Mira:

El mercado ofrecerá mucho más. La ubicación es popular.

Ubicación, ubicación... también la casa debe estar bien. En nuestra zona, que ciertamente no es exótica, las casas sencillas sin adornos como piscina o jardín digno de mención se venden claramente mejor en comparación con las que tienen esos adornos, nadie quiere ya una piscina, al menos de la generación mayor (en cuanto a piscinas). Además, si son familias jóvenes, está el deseo de reforma, los costos los añade el comprador. En resumen, debe ajustarse todo.

Pero da igual.

No es tan indiferente porque influye en el poder adquisitivo.

Mucho menos alguien que tenga tanto capital propio para poder superar el precio del banco.

¿Adivinación? ¿La oferta de 35,000€ no es especialmente del banco de vuestros padres para esa propiedad en particular?
Podría ser distinto para cada uno.

¿Cómo procederíais ahora?

Esperar, seguir mirando, plan B o C...