¿Casa maciza o casa prefabricada - experiencias?

Hola a todos,

sé que la pregunta se hace millones de veces, pero poco a poco estoy un poco desesperado.
Por fin tenemos un terreno precioso y podríamos cumplir nuestro sueño.

Brevemente las condiciones:
Terreno: 760m², con ligera pendiente (1,5m de desnivel en 30m), colindante al norte y oeste con calle pública, al este y sur con terrenos vecinos.
Casa: aprox. 160m², ampliados a 180m² por una ventana sobresaliente en el salón + sótano, altura del muro de apoyo aprox. 90cm con techo a dos aguas de 43-48°.
Presupuesto total (sin contar el terreno): aprox. 700.000€ (100.000 sótano, 100.000 costes adicionales de construcción, 500.000 casa)

¿Casa prefabricada?
Realmente siempre estuve seguro de que una casa prefabricada era la adecuada.
Pero después de visitar a varios fabricantes, ya no estoy tan seguro, absolutamente no.

Después de que la mayoría de empresas de casas prefabricadas quedaran descartadas desde el principio y solo quedaran dos en la selección, el fabricante que había seguido durante años (Bien-Zenker) también se descartó tras la primera cita—especialmente porque conocemos a dos familias amigas que construyeron aquí con éxito y están bastante satisfechas.

Para quien le interesen algunos detalles:
Por ejemplo, para nosotros un sótano siempre fue una condición, pero en lugar de respetar este deseo, tuvimos que justificarlo varias veces. ¿Por qué? Bueno, si ahorramos el sótano e invertimos más en la casa, la comisión es mayor—el sótano también lo subcontrata este fabricante. No es una buena base de confianza, en mi opinión.
También queremos un hogar inteligente, exactamente un sistema KNX independiente del fabricante, mientras que todo el tiempo nos ofrecían un sistema cerrado incluido en el estándar de un solo fabricante... Y aunque les presentamos un plano aproximado, solo nos dieron un catálogo del que debíamos escoger un plano como base... Esos son solo algunos ejemplos.
Otros ya nos llamaban la atención desde el principio con ofertas poco serias para supuestos terrenos de construcción que no existen y querían que firmáramos un contrato antes de la intermediación (una vez caímos en eso—se resolvió con abogado) o nos saturaban con al menos tres correos a la semana después de mostrar interés—bueno, si es que tienen tanta necesidad...

¿Entonces mejor una casa de obra tradicional?
Por otro lado, la selección de empresas que construyen casas de obra tradicional aquí parece bastante limitada. Uno quiere que se le pague la segunda cita directamente (sin planificación arquitectónica ni nada), otro simplemente no responde (tras una llamada de dos minutos que derivó al correo info@...).
Cuando preguntas a conocidos que ya han construido así, siempre recibes la misma respuesta: "Por favor, no con nuestra empresa—fue un desastre"—hasta paredes que no tienen 90° o cables atravesando ventanas...

Las dos últimas opciones restantes (que también construyen casas unifamiliares) están muy ligadas, usan los mismos subcontratistas y al mismo arquitecto y se solidarizan también con personal. Consultamos con una y fue la única que al menos nos dedicó algo de tiempo por teléfono, pero quiso que hiciéramos ya un estudio del suelo, aunque aún no sabemos exactamente dónde se ubicará la casa o el sótano—lo cual no tiene sentido.
Además, los costes parecen bastante altos, entre 3.000 y 3.500€ por m², sin incluir sótano, KNX, cableado LAN u otras cosas (comparado con casas prefabricadas entre 2.500 y 2.800€, incluyendo sótano y LAN), por lo que con los 180m² no llegaremos...

¿Entonces casa prefabricada?
Hoy tuvimos una cita con el segundo y último fabricante de casas prefabricadas en nuestra lista (tadaa: Schwörerhaus) y al principio la conversación dejó buena impresión.
Con Schwörerhaus no hay problemas con el sótano—lo producen ellos mismos, así que no afecta la comisión.
Pero nos informaron que en el sótano no se instalan cables eléctricos (o solo con un sobreprecio prohibitivo) y que la mejor opción es hacerlo uno mismo en una fase determinada de la construcción. Nos dijeron que simplemente fuéramos a la obra (el fin de semana, cuando nadie está) y lo hiciéramos nosotros—las herramientas estarían disponibles tras una breve consulta—ajá... ¿Se recibe esto por escrito? No. ¿Es serio? No parece.
Además, la casa modelo parece ser muy ruidosa (también se lee eso por internet), aunque con 6.000€ de aislamiento contra impactos debe ser diferente—pero no se puede comprobar. Cuando nuestro pequeño saltó de prueba en el cuarto de arriba, el armario se movió y la lámpara del primer piso sonó.

La calefacción por aire con sistema de ventilación y recuperador de calor parecía convincente, aunque no tengo experiencia y ya me han desaconsejado porque el aire no absorbe mucha energía. Además, se calienta con una "calefacción eléctrica" en las salidas—¿será eficiente? No lo sé...

El mayor golpe llegó al final, cuando nos dijeron que la casa podrá estar terminada en al menos dos años. Supuestamente porque una revisión de planos por el arquitecto dura 9 meses (3 meses planificación, 1 mes permiso de obra, 9 meses esta extraña revisión, aprox. 8 meses fabricación y luego la construcción). ¿No decían que las casas prefabricadas eran más rápidas? Me parece raro y no quisieron o no pudieron explicarlo más en detalle. Pero quien pueda construir más rápido "es poco serio, posiblemente quiebra durante la construcción y solo quiere el dinero". Solo que por internet se leen tiempos mucho más cortos, incluso de Schwörerhaus.

Además, esto no encaja con nuestros planes (nuestro pequeño empieza la escuela en 1,5 años y nos mudamos 30 km—septiembre del próximo año debería ser la meta), y también complica el crédito. Para la planificación hay que pagar solo el 10% y el resto (90%) en la entrega/aceptación. Pero entonces o pides un crédito desde el principio y pagas intereses de disposición por tanto tiempo, o tienes riesgo porque no sabes cómo evolucionará el interés en los próximos dos años.

Y hay muchas preguntas que nadie responde con claridad:
¿Se puede poner calefacción por aire en una casa de obra tradicional o es mejor calefacción por suelo radiante? ¿Se puede alcanzar un kfw xy y bajo qué condiciones/costos? Al parecer nadie sabe de KNX, etc.

Lo más útil hasta ahora fue una llamada con un arquitecto que habló muy bien de la casa de obra tradicional (por proveedores locales y mayor flexibilidad), pero que también trabaja para las dos empresas de obra tradicionales muy vinculadas, por lo que se puede cuestionar la objetividad. También se molestó porque no queremos alinear el garaje justo en la frontera del terreno vecino, ya que estaría pegado a la casa y la frontera es algo oblicua, lo que haría que la casa quedara torcida y surgiría mucho espacio muerto. "Pero el garaje SIEMPRE se construye alineado con la frontera"—puffffff...

¿Estamos abordando esto de forma equivocada? Lamentablemente no tengo con quién intercambiar opiniones y poco a poco siento que solo tengo la opción entre la peste y el cólera. Claro que en una construcción siempre hay problemas y nunca todo funciona sin problemas—eso no se discute. Y también que se deben tomar decisiones difíciles. Pero no pensaba que el inicio fuese tan agotador.

Estoy muy agradecido por cualquier consejo, aclaración, indicación o lo que sea, porque ahora mismo nos damos vueltas y no avanzamos realmente.
¿O simplemente habrá que tirar los dados y esperar lo mejor?

Un saludo
Daniel

Creo que el tema no es si construcción prefabricada o maciza, sino más bien lo fundamental. Cómo debes abordar qué. Eventualmente, puede ser de ayuda.

seguro que también te ayudará.

De lo contrario, mezclas muchas cosas. Primero, una casa prefabricada también puede ser una casa maciza. No hay problema. Sin embargo, fluctúas entre un fabricante de casas modulares que vende casas estándar (y cobra bien los cambios) y un contratista general (GU/GÜ) que pone un delineante y debe construirte una casa llave en mano.

Ambas opciones pueden construirse tanto en masa como en entramado de madera. Un carpintero local también construye casas individuales si es necesario. Y no importa con quién o cómo se construya la casa, el resultado siempre es comparable. Los costos también son siempre comparables: el fabricante de casas modulares solo empieza con un precio base (a lo que se suman tus deseos o tareas del propietario). Todos cocinan solo con agua.

Lo que no veo en ti es una estrategia clara. ¿Quién planifica la casa según tus deseos? Si debe ser individual (y con una distribución sensata), básicamente solo queda un arquitecto. El delineante del GU también planifica para ti, pero no le importa si la distribución tiene sentido o no. Tampoco le importan los deseos especiales: tú pagas todo y él planifica en interés del GU. El arquitecto planifica exclusivamente para ti. Y si luego con el plan terminado
- una casa prefabricada o una casa del GU o con contratación individual de gremios
- una casa maciza o una casa de entramado de madera
saldrá, se verá. Pero, como dije, recibirás suficiente retroalimentación al respecto.

Al menos el presupuesto es adecuado (para una casa bonita). Cuenta con un mínimo de €3,000/m² de superficie habitable más costos adicionales más sótano más garaje más áreas exteriores. Luego añade un margen del 10% y la casa podrá construirse.

Actualmente estoy en una situación bastante similar y por eso me gustaría compartir mi impresión sobre algunos puntos...

Por ejemplo, para nosotros un sótano siempre fue algo seguro, pero en lugar de respetar ese deseo, tuvimos que justificarlo varias veces. ¿Por qué? Bueno, si nos ahorramos el sótano e invertimos más en la casa, la comisión es mayor; el sótano también se asigna externamente por este fabricante. No es una buena base de confianza, en mi opinión.

Aquí hay varios temas.

1. No pondría a los proveedores y a los vendedores en el mismo saco. ¿Suena raro? Bueno. He estado en varios parques de casas modelo, y allí había diferentes personalidades de vendedores para el mismo fabricante. Y en un parque de casas modelo casi todos los vendedores de diversas empresas con las que hablamos, eran ex empleados de otra empresa. Me pareció un poco curioso. Pero también muestra: hay vendedores con poco apego a la marca.
2. Hay vendedores que asesoran más orientados a las necesidades, y otros que asesoran más orientados a la comisión. ¡Una actitud segura es importante! Ustedes deciden qué tipo de casa necesitan.
3. Por supuesto, es cuestionable si una relación problemática desde el principio es una buena base para una colaboración.

Sin embargo: solo porque el vendedor A muestre un comportamiento problemático en el lugar X, la empresa representada por el vendedor B en el lugar Y aún puede ser considerada. (Lamentablemente tengo la impresión subjetiva de que casi todas las grandes empresas constructoras también emplean vendedores más problemáticos; de ahí que realmente solo queden empresas muy pequeñas con sus desventajas.)

PD: Sobre el tema de justificar...

La calefacción por aire con sistema de ventilación y intercambiador de calor parecía convencer al principio, aunque no tengo ni idea y ya me han desaconsejado eso, porque el aire no puede captar mucha energía. Además, en las salidas se calienta con una "calefacción eléctrica" - ¿es realmente eficiente eso? Simplemente no lo sé...

Aquí he discutido con casi todos los vendedores, porque precisamente eso no lo quiero. Es una buena prueba de fuego para ver cuánto respetan los deseos y preocupaciones.

(Claro, una bomba de calor aire-agua cuesta más que una bomba de calor aire-aire, pero realmente me vale la pena - ya hubo varias discusiones más o menos respetuosas sobre esto. Resumen del motivo por el que no quiero la bomba aire-aire: es una elección fija a ese único sistema, sistema cerrado sin ningún soporte local, retroalimentación mixta a mala del entorno. Para mí resultó que prefiero apostar por una bomba aire-agua.)

Si preguntas a conocidos que ya han construido mucho, siempre recibes la misma respuesta: "Por favor, no con nuestra empresa - fue un desastre" - hasta paredes que no tienen 90° o cables que atraviesan ventanas...

No hay construcción en la que no ocurra algo mal. La pregunta es, ¿cómo tratan las empresas los problemas? ¿Se solucionan? ¿Se arrastran? ¿Se eluden? Eso hay que preguntarlo.

¿Se puede también alcanzar un KfW xy y bajo qué condiciones/costos?

Aquí recomendaría encarecidamente preguntar por condiciones concretas.
Ahora mismo, números actuales diarios, que pueden cambiar cada día:
KFW 297/298 -> requisito KFW 40. La tasa de interés para más de 10 años de duración sería hoy 2,94%, eso está cerca de lo que a veces ofrecen los bancos. La certificación QNG aumenta el crédito de 100 000 a 150 000; con lo que nuestro banco (que no es el más barato) nos ahorra menos que lo que cuesta la certificación QNG.
KFW 300 -> no solo requiere KFW 40, sino que además depende de ingresos. ¡El límite me parece extremadamente bajo, yo verificaría si no se supera este límite de ingresos. Pero aquí las tasas son realmente buenas.

Aquí me gustaría recomendar comparar realmente los costos del subsidio KfW para KfW297/298 con los intereses ahorrados, en caso de que se supere el límite de ingresos para KfW 300.

Y también que hay que tomar muchas decisiones difíciles. Pero que el principio ya fuera tan agotador, no lo habría pensado.

Es un tiempo sumamente emocionante. ¡Mucho éxito!

Al principio nos sentimos totalmente abrumados. Prueba con proveedores más pequeños. ¿De qué zona de Baviera eres? Albert Haus puede con el techo, el sótano y es bastante individual. No se oyen cosas malas de ellos. Nosotros vivimos en una casa igual.

Puedo responder solo una pequeña pregunta pero al menos: no te instales una calefacción de aire, de eso yo me mantendría alejado. Siempre estás muy limitado a la tecnología, un sistema con agua es mucho más flexible.