Casa unifamiliar en una ladera pronunciada - Baviera

¡Hola a todos!

Quizás puedan ayudarnos con un problema bastante complejo.

Compramos un bonito terreno en el límite de Baviera (dirección Hesse) a principios de 2020.
En 2021 hicimos planear y hasta aprobar una casa con un proveedor de casas prefabricadas muy renombrado (como pensábamos).
Sin embargo, la construcción no se llevó a cabo. Pero ese es otro tema.

En 2023 queremos intentar un nuevo comienzo. Hemos decidido construir con un contratista general para tener mayor seguridad en la planificación.
Actualmente nos encontramos en las fases de servicio 1 y 2. No hemos encargado las otras fases de servicio.

Ahora también tenemos la primera estimación aproximada de costos y estamos alrededor de 850.000 - 860.000 € para aproximadamente 155 m² de superficie habitable. En esto ya está incluido mucho, pero no los trabajos de la zona exterior ni la seguridad de la ladera ni tampoco una escalera de acceso a la entrada de la casa, pero sí una vía de construcción que también puede usarse como entrada y hasta un garaje doble.
La casa está situada bastante céntrica en el terreno, unos 10 m sobre el nivel de la calle en una pendiente. Por lo tanto, las excavaciones, la conexión y la cimentación serán bastante extensas.

Somos conscientes de que no podemos contar con los precios de 2021, pero la diferencia nos parece bastante fuerte, especialmente porque la casa planificada entonces por el proveedor de casas prefabricadas tenía un estándar muy, muy alto, y la casa estaba realmente completamente equipada/decorada (parqué, ventanas hasta el suelo, KNX, ventilación central con refrigeración, etc.).
Sin embargo, el nuevo precio solo incluye una equipación normal-alta. Lo exacto aún no puede definirse en esta fase de planificación y, por supuesto, todavía no se ha seleccionado ningún material.

Por internet realmente no se encuentran precios de casas claros. Aquí se habla a menudo de 3.000 - 3.500 €/m², pero nosotros estaríamos — si calculo de manera muy generosa la excavación — por encima de 4.500 €/m².
¿Es eso realista? Ya hay algunos proveedores de casas prefabricadas y promotores en la región que anuncian construcciones nuevas incluyendo terreno. También están en el rango de 3.000 - 3.500 €/m², si se intenta descontar el terreno. Sin embargo, no está claro si los costos de las excavaciones ya están incluidos o si hay que sumarlos.

¿Alguien tiene experiencia en este ámbito y puede nombrar precios realistas como comparación?

La casa está bastante céntrica en el terreno, aproximadamente a 10 m por encima del nivel de la calle en una ladera. Los trabajos de tierra, la conexión y la cimentación serán por lo tanto bastante extensos.

Recuerdo vagamente: y ya digo "me retiro", porque ya le dije a que el terreno es de los que requieren receta para comprar. Aquí, lamentablemente, hace muchísimo que no veo a .

En 2021 planeamos y hasta aprobamos una casa con un proveedor muy reconocido (o eso creíamos) de casas prefabricadas.
Sin embargo, la construcción no llegó a realizarse. Pero ese es otro tema.

Aun así, deberías contar al respecto; supongo que habrá razones y/o circunstancias que no se pueden excluir completamente del debate si se quiere evitar repetir efectivamente los dilemas correspondientes.

En 2023 queremos intentarlo de nuevo. Hemos decidido construir con un contratista general para tener mayor seguridad en la planificación.

No veo la relación o incluso encuentro una contradicción. Aquí tendrás que invertir recursos financieros considerables, incluso con puertas correderas más baratas, sin piscina ni mega cisterna de dildos y con robots cortacésped exclusivos, que podrían competir con una villa de . Enfocarse en construir con un contratista general me parece una locura.

Actualmente nos encontramos en las fases de servicio 1 y 2. No hemos encargado aún las demás fases de servicio.

Normalmente recomiendo durante la fase de reposo de la masa realizar una consulta exploratoria, entre otras cosas para poder derivar la decisión del método constructivo de su resultado. En este terreno ya veo que la accesibilidad para la grúa hará que ni siquiera valga la pena consultar a los fabricantes de paneles de pared de cualquier tipo (no solo marcos de madera). Tampoco estarán haciendo cola los constructores de muros de piedra aquí. Probablemente haya que buscar esos en zonas alpinas.

850.000 para la casa de 155 m² es todo un anuncio y no lo querría gastar.
Además, rápidamente se suma una cantidad de cinco cifras de nivel medio a alto para los trabajos de tierra en la ladera. Yo mismo construí en una ladera bastante empinada y fácilmente se gastaron más de 70.000 en trabajos de tierra. Muros de contención incluidos.
Y además tuve un conductor de excavadora trabajador con muchas ideas propias que me ahorró al arquitecto paisajista.
Así que primero solicitaría más ofertas de constructores generales para obtener un mejor precio aquí. Porque para los trabajos de tierra necesitas tener bastante en reserva.

No gastaría ese dinero por 155 m² tampoco. ¿O es tu terreno una mezcla de pantano y cordillera rocosa? Sigue buscando y pide presupuestos; no se me ocurre otra cosa.

Actualmente también hay en la región algunos proveedores de casas prefabricadas y promotores que anuncian nuevas construcciones incluyendo el terreno. Estos también están en el rango de 3.000 - 3.500 €/m², si se intenta descontar el terreno. Sin embargo, no está claro si los costos de las obras de tierra ya están incluidos o si se suman aparte.

En ese caso se trata de promotores y todos los costos de las obras de tierra están incluidos. Costos adicionales solo pueden surgir por pintores, revestimientos de suelos y equipamiento especial.

¿O es tu terreno una mezcla de pantano y montañas rocosas?

He enlazado el hilo sobre terrenos y no he comparado las circunstancias topográficas especiales con las de por casualidad. No querrías recibir ese tipo de encargos de construcción como regalo ;-)