Financiamiento casa unifamiliar 950.000 €; monto del crédito 750.000, capital propio 200.000

Hola a todos,

mi esposa y yo tenemos la oportunidad de comprar una casa unifamiliar construida en 2017 de un particular. Llevamos buscando desde hace 2-3 años, pero la situación en Baviera, especialmente en el cinturón urbano de Múnich, es simplemente un desastre. Ahora se nos ha presentado esta gran oportunidad de comprar una casa en un municipio de 8.000 habitantes a 50 km de Múnich. Como ambos estamos más que impresionados con esta casa y en este estado quizás no se toma una decisión completamente racional debido a la emoción —simplemente porque la quieres— hemos decidido pedir consejo aquí en el foro para saber si lo que planeamos es realmente razonable.

General acerca de nosotros:

[*]¿Quiénes son ustedes?
Matthias y Luisa, casados desde 2019
[*]¿Cuántos años tienen?
32 y 30
[*]¿Tienen hijos?
1 hija de 6 meses
[*]¿Tienen planes de tener hijos?
sí, al menos otro y pronto
[*]¿A qué se dedican profesionalmente?
ambos somos maestros con plaza fija
[*]¿Cuántas horas trabajan?
tiempo completo y permiso parental

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?
Yo: 3600 € netos, mi esposa teóricamente también tiempo completo, pero actualmente y al menos hasta 2024, por permiso parental o trabajo a tiempo parcial, cobra 1800 € netos. Al inicio del nuevo curso escolar mi esposa volverá a trabajar a tiempo parcial por esa cantidad. Nuestra niña estará entonces dos días hasta medio día con la abuela. Por lo tanto, nuestros ingresos familiares serán al menos en los próximos 3-4 años aproximadamente 5600 € sin pagas extras ni devolución de impuestos. A partir de la edad de guardería, seguramente mi esposa podrá aumentar un poco sus ingresos, por lo que los ingresos del hogar probablemente subirán considerablemente (al menos 500 €). También nuestros sueldos aumentan cada año en promedio casi un 2 % y actualmente subimos todos los 3 años un nivel (equivalente a unos 100 € netos). A corto plazo nuestros ingresos familiares aumentarán claramente. Si los niños algún día asisten a una escuela secundaria, además está el plan de que mi esposa vuelva a trabajar a tiempo completo.
[*]¿Cuánto dinero por hijo reciben?
219 €
[*]¿Cuánto capital propio tienen?
220.000 € (de los cuales 170.000 € ahorrados por nosotros, 50.000 € aportan los suegros)
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto casa?
200.000 €, por lo que se necesitaría un crédito de 750.000 €.

futuros costos del hogar:

Como hasta ahora no hemos llevado un registro de gastos del hogar ni algo similar, he estimado nuestras gastos mensuales o calculado los gastos que aún no hemos tenido hasta ahora.

[*]Gastos fijos
Seguro privado de salud y cuidado 2x: 466 €
Seguros (incapacidad laboral 1x, responsabilidad civil, hogar, asistencia jurídica): 100 €
Suscripciones, móvil, internet, GEZ: 135 €

Esto suma: 701 €

[*]Costos mensuales calculados de servicios de la casa:

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Costos de calefacción	180,00 €
Electricidad	120,00 €
Agua	120,00 €
Mantenimiento de calefacción	40,00 €
Limpieza de calles	25,00 €
Recolección de basura	30,00 €
Seguro del edificio	100,00 €
Impuesto predial	70,00 €
Limpieza de aceras	10,00 €
Deshollinador	10,00 €
Reserva para reparaciones	200,00 €

Esto suma: 905 €


Costos flexibles:

Comida (supermercado)	600,00 €
Ocio, entretenimiento, vacaciones	300,00 €
Cuidado personal, salud	100,00 €
Artículos para el hogar, muebles	100,00 €
Ropa, calzado	200,00 €
Hospedaje, restaurantes	100,00 €
Medios de transporte, mantenimiento	450,00 €

Esto suma 1850 €, aunque todas las sumas para nosotros están realmente calculadas MUY generosamente (al menos todavía actualmente). Actualmente necesitamos mucho menos y unas vacaciones más grandes en estas condiciones tendrían que esperar un poco. Por lo tanto, seguro hay un gran potencial de ahorro. También creo que los costos de servicios de la casa se han calculado conscientemente un poco altos. Solo la partida del coche es un poco preocupante. Aunque poseemos dos coches (un familiar y un VW Golf), ambos en perfecto estado (30.000 y 80.000 km) y con solo 2 y 6 años, siempre puede pasar algo... en caso necesario tendría que usarse algo de la reserva para reparaciones de la casa. En una casa de 4 años, en muy buen estado y en la que sólo se han usado materiales de alta calidad, esperemos que en los primeros años no surja ninguna avería muy costosa...

Si descontamos todos los gastos que he listado ahora (5600 € ingresos - 3456 € gastos) quedarían 2144 € para la amortización. En realidad nos gustaría poder aportar esta suma, porque a) creemos que hemos calculado con realismo y precaución, y también hemos considerado partidas que pueden ofrecer potencial de ahorro, b) nuestros ingresos familiares aumentarán previsiblemente a corto plazo, y c) podemos vivir frugalmente durante algunos años.

¿Qué opinan ustedes? ¿Les parecería demasiado arriesgado? ¿Hemos olvidado algo realmente importante?


Sobre la propiedad:

[*]¿De qué tamaño es el terreno?
aprox. 700 m²
[*]¿Nueva construcción, construcción antigua (año de construcción), tipo de casa?
Nueva construcción 2017, sótano completo
[*]¿Garajes?
Doble garaje
[*]¿De qué tamaño es la casa? (superficie habitable / superficie útil)
225 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?
No lo sé, pero tras intensas investigaciones en los últimos años, el precio de mercado parece claramente superior a un millón.

Costos de compra: 950.000 € incluyendo todos los costos adicionales de compra (ligeramente por debajo)

otros costos:

[*]Costos de cocina
Cocina equipada por 30.000 € (precio nuevo) incluida en el precio de compra
[*]Muebles, lámparas, decoración
Lámparas y armarios empotrados en el vestidor incluidos en el precio de compra, casi todos nuestros muebles los traeríamos de nuestro piso actual, ya que todo es nuevo y de alta calidad.

Resumen de costos:

[*]Costos totales
950.000 €
[*]Capital propio deducible
200.000 €
[*]Monto de la financiación
750.000 €

Por medio de un buen conocido de mis padres, que además les debía un favor, ya tenemos más o menos una aprobación para la financiación con una tasa de interés de 1,05 % y un periodo de fija de 20 años (banco privado). Al finalizar este plazo, con una amortización mensual de 2200 €, quedaría todavía una deuda residual de unos 335.000 €. Sin amortizaciones extraordinarias, ojo. Claro que durante los primeros años esto no será muy posible, pero cuando ambos volvamos a trabajar a tiempo completo, esperemos que sí. Solo por el ascenso en escalones y el aumento anual del sueldo de cerca del 2 %, mi esposa y yo podríamos juntos ganar neto unos 10.000 € dentro de 15 años (ambos tiempo completo). Con diversas amortizaciones extraordinarias, esperemos que la deuda residual esté claramente por debajo de los 300.000 €. Tendríamos entonces 52 y 50 años y aún suficiente tiempo para pagar una refinanciación...

¿Qué piensan? ¿Es posible así? ¿Tendrían ustedes algún gran miedo? Algo que no he mencionado todavía, y que tampoco debería influir, es que probablemente nuestros padres nos ayudarían económicamente en cualquier momento. Pero no queremos depender de eso.

Bueno, esto se ha alargado un poco. Muchas gracias por leer y realmente nos encantaría recibir sus sugerencias, consejos, preocupaciones y preguntas.

Saludos cordiales.

Luisa y Matthias

Unas preguntas:
¿2017 y obra nueva?
¿De particulares? ¿Por qué venden? ¿Venden por debajo del valor, y si es así, por qué? ¿Intervino un perito?
¿A qué distancia vivirán entonces las abuelas canguro?

En cuanto a la financiación, poco puedo aportar. Con esa cifra personalmente me sentiría mal, pero tampoco recibimos ni de lejos el sueldo que vosotros recibís cada mes.

Me parecen algo elevados vuestros gastos mensuales de gastos asociados a la vivienda.
También puede que falte algún otro concepto en el total... en algún lado se compensará eso.

PERO:

casi todos nuestros muebles los traeríamos de nuestro piso de alquiler actual, porque todo es nuevo y de alta calidad.

Artículos para el hogar, muebles (HW)
100,00 €

¡Eso no encaja! ¿Qué tamaño tiene vuestro piso para poder amueblar satisfactoriamente una casa de más de 200 m²?
Os digo: llegarán deseos y nuevas compras. Tampoco quedará solo en una mesita auxiliar de 100€. Luego muebles de jardín, barbacoa, cortacésped, etc. No quiero ser quisquilloso ni pretencioso, pero eso pueden ser fácilmente 1000€ al mes si se compran las cosas que están en el mercado ahora mismo.
Pero quizá eso esté sobrevalorado, ya que tenéis capital propio, y de eso podríais reservar otros 20000€ (además de lo calculado para las cortinas, etc.)
Veamos qué dicen los demás expertos aquí.

bueno, con el sueldo han ahorrado bien. ¿Cómo fue, vivieron sin pagar alquiler?

Bueno, 5600 y 750k de deudas. Para mí sería demasiado, pero es que alrededores de Múnich.

De los 3.600€ netos ya puedes descontar directamente tu seguro privado de salud con 466€ y tu ingreso queda en cerca de 3.100€, lo cual no está mal pero en mi opinión es claramente insuficiente para solicitar un crédito de 750.000€, sobre todo porque pronto tendrán 2 hijos y tu esposa solo puede trabajar a tiempo parcial. Tu esposa también debe pagar 466€ de seguro privado de salud. Durante la baja por maternidad gana 1.800€ - quedando 1.400€ - lo que hace un ingreso neto familiar de cerca de 5.000€ - ni siquiera...

Si tu esposa empieza a trabajar a tiempo parcial sigue sin quedar más - así que tendrán que arreglárselas con 5.000€ durante mucho tiempo. El ingreso está definitivamente bien para 2 hijos, pero para un crédito de 750.000€ es simplemente muy poco...

Ustedes son todavía relativamente jóvenes y tienen unos años para pagar, obtendrán una buena pensión y seguramente no tendrán que preocuparse en la vejez, sin embargo, veo el problema más en la amortización mensual.

Con un crédito tan alto deben amortizar aproximadamente 2.200€ cada mes con una amortización del 2,5%. Eso ya es fuerte, especialmente cuando hay 2 hijos.

Como también has descrito, definitivamente no tendrán problemas en la vejez, pero en mi opinión los próximos años serán muy, muy duros.

Aquí veo más bien un crédito máximo de 600.000€.

Sin embargo, si de verdad quieren seguir adelante con el proyecto, les aconsejaría que quizás incluyan cambios gratuitos en la tasa de amortización y que en los primeros años amortigüen menos y luego, en cuanto generen más ingreso neto familiar, paguen bien. Sin embargo, personalmente no tendría muy buen presentimiento con eso.

En realidad, la suma del crédito es demasiado alta para vuestros ingresos. Al menos para los que tenéis actualmente. Y si muy pronto va a venir un hijo más, no mejorará, al contrario, será aún menos. Al fin y al cabo, la nueva prestación por maternidad/paternidad solo se calcula sobre el puesto a tiempo parcial.

Pero por otro lado... ¿y si el presupuesto doméstico funciona? Hay mucho potencial para estar considerablemente mejor a largo plazo.
Seguramente serán años austeros hasta que tu mujer vuelva a trabajar.

Sobre el tema del aumento tarifario: también pensé que relajaría la situación con el tiempo. Me pagan según el TV-L y mi neto es bastante similar al tuyo. Pero honestamente... De un aumento del 2% casi no llega nada, debido al tipo impositivo máximo, tanto que apenas compensa la inflación. Solo este año, un 10% para el gasto en energía (electricidad, gas, combustible) y zas, esos 1,3% más ya se habían esfumado. Por supuesto, no soy funcionario, eso puede ser un poco mejor (sin seguro de pensiones).
Si además suben niveles, eso está bien, eso se puede conservar realmente.

Los gastos adicionales de la casa me parecen muy elevados.
En cambio, encuentro la partida de ocio y vacaciones extremadamente baja. ¿Se supone que ahí deben entrar todas las excursiones y actividades? Una visita a la piscina, al zoológico o al parque de juegos interior ya se lleva 50...100 € para cuatro personas. Las vacaciones serán entonces en el lago con excavadora.
¿No tenéis ningún hobby?
200 € en ropa para cuatro personas también es moderado. Cuando veo lo que implica el cambio de temporada para mis dos hijas... uf.
Es difícil juzgar si los costos de movilidad son suficientes. ¿Cuánto tenéis que conducir? Es decir, ¿cuánto corresponde al combustible? Yo tengo para un coche al menos 250...300 € en impuestos, seguro, mantenimiento y gasolina con unos 1200 km/mes de uso. ¿Qué distancia es al trabajo?
Y lo que falta por completo son los costes de cuidado infantil. ¿Nunca necesitáis la guardería? ¿Cuánto cuesta eso? ¿Cuánto cuesta la comida allí? No podéis apoyaros exclusivamente en la abuela, puede pasar algo. Mi madre, aún sin llegar a los 60, recibió por ejemplo un diagnóstico tan grave de un día para otro que ya no pudo ayudarme con el cuidado de los niños (más bien fue al contrario) y si el tratamiento hubiera fracasado, en unos meses ya no habría estado... Se recuperó, pero podría haber sido diferente.

Una casa unifamiliar con un terreno de 700 m² por este precio realmente suena como una ganga en vuestra zona. No se consiguen muchas oportunidades así. ¿O hay algún truco?

A mí también me daría malestar con esa suma.
Pero los dos somos funcionarios y, por supuesto, también hemos pensado/calculado mucho sobre el ascenso por niveles/aumento de sueldo...
Como vosotros, creo que en 20 años tendremos mucho más sueldo, por lo que la financiación posterior no debería ser un problema.
Los primeros años con niños probablemente sean duros. Así que preferiría una cuota un poco "más baja" y luego hacer pagos extraordinarios.

En total, la suma es una locura.
Pero si ambos se mantienen sanos y pueden y quieren trabajar tanto, probablemente sea factible.
Lo único que pensé: también conocemos a algunos profesores de secundaria en nuestro entorno, pero con la entrada a la escuela primaria se trabaja menos, no más. El cuidado allí no es posible fácilmente en todos los municipios.
Además, no entiendo lo de 2 días a la semana. Todos los profesores de secundaria que conocemos deben presentarse 4 días a la semana por un puesto de medio tiempo. Con mucha suerte y menos horas, a 3 días. Pero las otras mañanas se necesitan para preparación, corrección...
Lo que quiero decir es que quizá deberías planear aún 350 € para la guardería. Con 2 niños no se vuelve más fácil.