Fases de servicio 1-4 con el arquitecto, construcción nueva originalmente pensada con contratista general, pero...

Hola foro,

queremos construir una casa...

Hemos elaborado junto con un arquitecto una planificación de diseño y aprobación, y hemos recibido la exención de aprobación para el proyecto de construcción nueva.

Con el diseño fuimos a varias empresas generales y nos asesoramos, recibiendo las primeras indicaciones de costos y descripciones de construcción. Sin embargo, tenemos la "sensación" de que nadie quiere construir nuestra casa. Por un lado, las indicaciones de costos están muy alejadas de un recargo adicional del 20% por riesgo/gestión, y por otro lado, el diseño se descarta con comentarios como "no se hace así", "uy, esto será caro" y "en realidad, se construye de esta u otra forma".
La casa es bastante estándar: 130 m2, bloque de cal y ladrillo klinker, bungalow en L con tejado a dos aguas, sin miradores/ventanas en el techo, sin sótano, KfW-55, calefacción urbana.

Al final nos ofrecen una casa que se acerca más a sus casas estándar, pero que está aproximadamente un 50% alejada de los costos calculados. Además, en la descripción de la construcción aparecen características de equipamiento moderadas, que aunque se pueden cambiar, por supuesto volverían a costar bastante.

En resumen, hasta ahora no he encontrado plena confianza en ninguna empresa general.

Ahora tenemos tiempo; queremos comenzar la construcción en 2022 y suficiente capital propio para poder completar una estructura cerrada (todo excepto la técnica doméstica: calefacción, electricidad, revestimientos de suelo, sanitarios, puertas interiores, revestimiento interior de paredes).

La idea ahora es construir la casa con contratos separados con un ingeniero civil o más arquitectos locales (construimos lejos del lugar de residencia actual).

[*]¿Tiene sentido que la planificación de ejecución la haga el autor del diseño o debería hacerse cargo el nuevo ingeniero civil/arquitecto local? Este último también debería encargarse de la licitación y supervisión de la obra.
[*]¿Podríamos tener problemas con la financiación de la construcción si ya tenemos una estructura cerrada y necesitamos un crédito para completarla?
[*]¿Es mejor licitar la planificación técnica de ejecución junto con los oficios (electricista, sanitario, calefacción) o es preferible hacerla antes de la licitación?

¿Hay otras cosas a tener en cuenta? ¿Qué opinan en general de este procedimiento?

Muchas gracias.

Con el diseño fuimos a varios contratistas generales [...] por otro lado, el diseño es descartado con "no se hace así", "uy, eso va a ser caro" y "en realidad se construye de esta y aquella manera".

Bueno, ni siquiera yo puedo juzgar esto sin una imagen ;-) pero sí, cuando pienso en "los trajes nuevos del emperador": una casa invisible podría ser bastante cara :)

¿Es sensato que la planificación de ejecución la realice el autor del diseño o debería hacerse cargo en el lugar el nuevo ingeniero civil/arquitecto? Este último también debería encargarse de la licitación y la supervisión de la obra.

Si no es una broma adelantada del Día de los Inocentes, me sorprende el momento en que se plantean esta pregunta: según la respuesta -y la mía es claramente: "¡sí!"- es absurdo haber realizado previamente la planificación de diseño y la de permisos "a distancia del lugar de construcción". La planificación de diseño, la planificación de ejecución y la dirección de obra deben estar en la misma mano (del autor del plan), de lo contrario se pierde el 80 % del valor añadido que ofrece un arquitecto independiente frente a un subordinado de un contratista general. Así que, en definitiva, "una lástima por los honorarios".

Ahora tenemos tiempo - queremos comenzar la construcción en 2022 - y suficiente capital propio para poder cerrar una estructura cerrada (todo excepto la tecnología de la casa: calefacción, electricidad, revestimientos de suelo, saneamiento, puertas interiores, revestimiento interior de paredes).
La idea ahora es construir la casa con un ingeniero civil o más arquitectos locales (construiremos lejos de la residencia actual) mediante contratos por separado.

Está bien, no más preguntas, su señoría. Un volumen de contrato consistente únicamente en una estructura cerrada a prueba de clima y ofertas de rechazo de los contratistas generales: podría existir una relación causal, algo parecido, por cierto, a "hacer casi todo mal" y "empezar la casa por el tejado" (como dije, si no se trata de una broma del Día de los Inocentes). Habría sido (más) inteligente hacer que el arquitecto que licita y dirige la obra también fuera el planificador - por cierto, después de aclarar la financiación:

¿Podríamos tener problemas con la financiación de la construcción si ya tenemos una estructura cerrada y necesitamos un préstamo para completarla?

No entiendo lo de las ofertas de defensa - ¿no puede el GU simplemente decir "no tengo ganas, no tengo tiempo, no quiero"?

Podría imaginarme que el GU calcula por ejemplo. Casa con todas las especialidades 400.000€, margen 80.000€, estructura cerrada 220.000€ + 80.000€, resulta en una oferta de 300.000€, asume (y gana su dinero) o déjalo.

No entiendo lo de las ofertas defensivas - ¿no puede el GU simplemente decir "no tengo ganas, no tengo tiempo, no me apetece"?

Tendrá incluso menos ganas de explicarle pacientemente al solicitante de un contrato sin posibilidad de ganar nada que no vive de eso. Ahí debe bastar un precio que hable por sí solo.

Hola foro,

los [GU] solicitados deberían ofrecer ya toda la casa completa incluyendo instalaciones técnicas, etc.

La idea de adjudicación individual surgió después de que estas ofertas estuvieran demasiado alejadas de los costos calculados previamente; esto puede, por supuesto, estar relacionado con distorsiones entre la realidad del mercado y la estimación basada en [BKI]. Sin embargo, también fueron extrañas las declaraciones defensivas y de rechazo, en parte sin propuestas constructivas.

Supongo que estas empresas actualmente operan muy bien con sus propios programas de casas y consideran los diseños externos como riesgos innecesarios, valorándolos en consecuencia. Tal vez simplemente hayamos hecho una selección desafortunada de proveedores.

La pregunta entonces es si no habría una forma diferente, quizás mejor, en esta situación.

Pierdo a un interlocutor/contratista ([GU]) para el proyecto completo, pero por otro lado quizás obtenga más posibilidades de influencia sobre el resultado, sin proporcionar a una parte (pero con mal presentimiento) casi todos los recursos financieros. Como dije, en mi opinión aún hay tiempo y capital propio suficientes para avanzar por etapas importantes.

Muchas gracias.