Dúplex en Hamburgo con contratista general en terreno propio (dos + ático completo, sin sótano)

Me interesa recibir retroalimentación sobre lo que quizás podríamos haber pasado por alto. También son útiles consejos sobre los procesos y la organización. (Detalles sobre el lugar, terreno, empresas solicitadas solo más adelante, para mantener el anonimato por ahora.)

Queremos construir una casa dúplex y para ello contratar a un contratista general. Cada parte dispone de aproximadamente 4 mil euros. Las labores propias de cada parte deberían ser algo diferentes, pero esencialmente limitadas a trabajos de pintura (incluyendo enyesado y todo lo relacionado) y revestimientos de suelo (excluyendo el baño). Posiblemente el ático se finalizaría en autoconstrucción.

Tenemos algunos requisitos:

[*]Cada parte: 2 adultos (dormitorio, estudio) + 3 niños (habitaciones separadas)
[*]Superficie total de la casa aproximadamente 165 m². Ya hubo una consulta previa de construcción al respecto.
[*]Protección contra ruido necesaria. Ruido de avión.

También tenemos algunas ideas (sin orden de prioridad):

[*]Ático completo
[*]Programa kfw300
[*]Construcción maciza
[*]Revestimiento de ladrillo
[*]Tejado a dos aguas
[*]Sistema central de ventilación
[*]Ambas partes: habitaciones no demasiado grandes (por ejemplo niño 10 m², estudio 8 m²), solo una zona grande abierta para salón y cocina.
[*]Cada mitad de la vivienda deberá poder separarse en el futuro sin gran esfuerzo en una parte accesible sin barreras (sótano) y un apartamento (planta alta + ático).

Ático completo:
Según los planos, podemos construir dos plantas completas. Nos gustaría conservar la mayor superficie de jardín posible y por eso entre otras cosas quisiéramos añadir arriba un ático completo. Completo para nosotros significa que pueda usarse como espacio de vivienda y trabajo, y que sea una parte independiente del apartamento, es decir, no un espacio abierto conectado directamente con la escalera (por ejemplo, ahí iría el dormitorio principal). Nos han aconsejado que sería conveniente una losa de hormigón entre la planta alta y el ático para que sea realmente completo. Además, el ático podría elevarse con un muro bajo (trempel), lo que sería genial para la altura interior. Como los planos no especifican alturas máximas de cumbrera, alero o testero, probablemente la altura permitida dependerá solo de la distancia respecto a la parcela vecina. La distancia al terreno vecino está fijada actualmente en 3 metros (para acceso, aparcamiento de bicicletas, garaje como construcción en línea de parcela). Así queda una buena zona de jardín en el otro lado de la casa.

Programa kfw300:
Para la financiación esto sería muy útil, casi necesario. Aunque van asociados requisitos que posiblemente generen costes adicionales. ¿En qué aspecto deberíamos incidir?

Estado actual:
Ya hemos discutido la financiación y establecido un marco. El terreno es nuestro. Ahora estamos hablando principalmente con varios contratistas generales (desde oficinas de arquitectos pequeñas hasta empresas medianas y grandes como Baudirekt). Queremos decidirnos por un contratista general aproximadamente el próximo mes. Por supuesto, también influyen las opciones que cada contratista nos ofrece. Y tenemos que aclararnos si realmente necesitamos y podemos/querramos pagar un ático completo (o solo un ático tipo buhardilla que se podría ampliar más adelante). Un sótano probablemente sería más caro y menos aprovechable como espacio habitable que un ático completo, por lo que ya no se contempla. Queremos solicitar presupuesto a dos o tres contratistas generales más para obtener feedback sobre opciones y precios.

¡Por favor, no duden en preguntar! Ya es mucha ayuda. Quizás haya algún consejo adicional. ¡Gracias!

Con respecto a las zonas de retranqueo, hay un maravilloso pdf de la ciudad libre y hanseática de Hamburgo, 16 páginas. Casi publico el enlace. Esto debería ser decisivo para la planificación actual, en cuanto a la altura del ático.

Costos: 400 más kfw? ¿o incluido?. En el último caso, olvídalo. Yo solo calculé un 80% de forma aproximada, entonces llegas casi a 160 m²/mitad.

Aparte de los deseos, las especificaciones son tan individualizadas que es cosa de un planificador. Luego aún agregar kfw, eso es otro asunto completamente diferente.

El presupuesto en mi opinión no es suficiente. 160+3000=480k sin costos adicionales. Sin trabajo propio, más bien 3,2-3,5k /m2WF.

Si no quieres mostrar un plan del terreno, entonces no. Entonces tampoco habrá respuestas útiles.

Gracias (conozco el documento de la ciudad). Probablemente también pondré a disposición el plan del terreno. Pero la preocupación ahora es otra: recibir comentarios sobre qué debemos considerar para que el proyecto sea coherente. No queremos maximizar la superficie construida...

Solo calculé aproximadamente el 80%, entonces llegas a alrededor de 160 m² por mitad...

¿80% de qué? Lamentablemente no puedo seguir. Cada mitad tendría aproximadamente 65 m² de superficie habitable por planta. ¿O no?

Aquí parece estar también el punto de partida. Por las habitaciones necesitamos más bien 140-150 m² (¿o no?). Pero preferimos construir hacia arriba que aprovechar toda la superficie. ¿Tiene sentido? ¿O dónde estamos pensando mal?

Más allá de los deseos, las especificaciones son tan individuales que eso es cosa de un planificador

¿Pueden decir qué es tan individual? Podemos ajustar nuestras ideas (por ejemplo, dos plantas normales más un ático, que sería lo normal, ¿no?). ¿Y qué ahorro sería esperable? No podemos evaluar bien qué ajustes en la casa o en las ideas serían necesarios para el presupuesto.

Costos: ¿400 más kfw? ¿O incluido? En el último caso, olvídalo.

En mi opinión el presupuesto no es suficiente.

Digamos: el presupuesto tiene que incluir kfw. Entonces habrá que cambiar la idea. O sacar kfw, aunque el presupuesto entonces bajaría un poco (kfw, ifb tienen requisitos; pero dependemos de ello).

Entonces añadir kfw, eso es otro nivel completamente diferente.

No lo entiendo. ¿Se quiere decir que los costos aumentan considerablemente?

Estamos enfocados en algo y la pregunta es dónde deberíamos mirar la situación desde otro ángulo.

Es muy razonable que consideréis una casa pareada como un conjunto. Solo necesitáis buscar un contratista general común en la fase de la obra gruesa, el acabamiento podéis asignarlo de manera diferente con los vecinos. Teóricamente, con una planificación conjunta, una mitad puede tener sótano y la otra no. Mi regla del sótano 11ant, así como entre otras mi procedimiento para encontrar empresas constructoras en dos etapas (antes y después del "Módulo B"), también lo podéis encontrar en mi firma. Aquí aún no podéis utilizar mensajes privados en ambas direcciones. Os recomendaría solicitar otro contratista general más (dos especialistas en obra de ladrillo y dos en madera), normalmente suelo manejar cinco o seis en total. En Hamburgo también deberíais poder encontrar inspiración en conceptos de casas de ofertas de promotores inmobiliarios (las que se ofrecen en todo el país suelen ser II+D con alrededor de 140/145 m²). Por cierto, un zócalo no ayuda a la altura para estar de pie, eso lo haría un muro de rodilla (que sin embargo frecuentemente también rompería la línea del piso completo).

Gracias (conozco el documento de la ciudad).

OK, ¿lo entendiste también? En la página 7 está exactamente tu caso. Tú "planeas" con 3 m de distancia a la línea límite. En un caso encaja con 2,80, en el otro no con 3,60, suponiendo que hasta la punta del techo "H2" sean realmente solo 3 m. Eso limita mucho tu plan.

El presupuesto debe ser suficiente incluyendo kfw

kfw 300, ¿conoces las condiciones? Es como el programa 297. Entonces kfw 40 + . Y además el balance de CO2 y todo eso. Para usar las palabras de un colega, eso no es tan fácil con construcción masiva. Mucho menos con techos de concreto y ladrillos klinker...

Cada mitad de la casa podrá dividirse en el futuro sin mucho esfuerzo en una parte sin barreras (sótano) y un apartamento (planta superior + ático).

Solo eso ya requiere un concepto de planificación que no se saca así de la manga, por lo tanto eso:

Queremos decidirnos aproximadamente el próximo mes por un contratista general.

es totalmente irrealista además de los costos. A menos que quieran estrellarse con todas sus fuerzas...