¿Rehabilitación o demolición y nueva construcción - ayuda para la toma de decisiones del arquitecto?

Buenas noches, querida comunidad,

recientemente compramos una casa unifamiliar de finales de los años 50: encantadores 125 m², parcialmente sótano y en una zona con edificaciones según el § 34 de la Ley de Ordenación Urbana. Además, un gran jardín y todo cerca de nuestro apartamento de alquiler anterior. En resumen: ubicación, inmueble y "relación calidad-precio" encajaban.

La segunda visita fue entonces con un arquitecto, que conseguimos rápidamente en el pueblo vecino. Su conclusión: buena estructura, pero atraso en las reformas. Tenemos una lista con medidas recomendadas para la reforma bajo la premisa de "elevar financieramente de manera sensata la casa a la mejor clase energética posible" con una estimación aproximada de costes.
Además, se calculó de forma aproximada la demolición y nueva construcción (140 m² sin sótano) con la regla general citada aquí varias veces de 3.500 euros por m².
Mentalmente aún no nos habíamos decidido: ambas estimaciones más un margen estaban dentro de nuestro presupuesto autoimpuesto, por eso compramos la casa.

Ahora estamos en el punto en el que queremos decidir entre reforma o demolición y nueva construcción.
Y sobre todo con la vista puesta en los costes concretos y también en la viabilidad (§ 34).

¿Qué nos aconsejaríais, cómo seguimos de la manera más sensata?
Pensaba, por ejemplo, en planificar ahora con el arquitecto tanto la reforma como la nueva construcción de manera más concreta, es decir, hacer los planos, presentar la consulta previa de obra, solicitar ofertas.
Pero no estoy seguro de si eso es "dinero quemado" y si sería más recomendable que simplemente decidamos un camino.

Estoy ansioso por vuestras opiniones, ideas y experiencias y os doy las gracias de antemano.

El arquitecto tiene la ventaja de que ha visto el objeto. Digamos así. Con 50 años y acumulación de reparaciones, más bien demolición y nuevo.

Hola,

el problema de estar entre dos opciones y no poder decidirse, porque se podría quemar mucho dinero.

El arquitecto tiene la ventaja de que ha visto el objeto. Digamos que con 50 años y un retraso en las reformas, más bien demolición y reconstrucción.

El arquitecto lo ha visto, nosotros no.

Conclusión: Buena estructura, pero retraso en las reformas. Tenemos una lista con recomendaciones de medidas de reforma según "elevar financieramente la casa a la mejor clase energética posible" con una estimación aproximada de costos.

¿Qué dicen los números?

Personalmente también me dejo llevar mucho por el instinto. Ahí, además de los hechos, es decir, la distribución y las posibilidades, cotejadas con sus deseos, juega un papel importante también la impresión que me causa la casa, el aura y el potencial que hay en la reforma, es decir, el individualismo.

Hace pocos días tuvimos una pregunta similar sobre una casa en un asentamiento que el OP quiere derribar.
Entonces en algún momento puso dos fotos:

Después del trabajo fui rápidamente al terreno, ya que hoy tuvimos buen tiempo y tomé dos fotos.

(Con la cita accedes al hilo)
Después escribí mucho, aunque no necesariamente a favor de la casa, sino sobre la conservación del valor de cosas que en su momento fueron geniales y ahora tienen encanto. Y en cuanto a su pregunta de dónde debería estar la casa, me decidí por exactamente esa posición, porque vi mucho más potencial en un patio trasero que simplemente poner una casa al borde.
En resumen: ¿qué te transmite la casa cuando la miras o la recorres? ¿Qué os sugiere? ¿Es una casa vieja, pero agradable? ¿Qué os provoca la idea?
¿Podéis imaginaros reformar y habitar una casa vieja o preferís la villa urbana con la distribución que todos tienen, que se ven por todas partes como setas?
Subid el plano, el plano de ubicación y algunas fotos.
Aquí hay varios que tuvieron el valor de ir contracorriente.

Muchas gracias a ambos por sus respuestas - llevo tiempo leyendo en el foro y esperaba que también ustedes comentaran.

Con 50 años y falta de mantenimiento, más bien demolición y nuevo.

Tus palabras sinceras son refrescantes. Honestamente, no esperaba una tendencia tan clara. Pero yo también tiendo a abordar las cosas demasiado mentalmente (en eso me frena mi esposa).

¿Qué dicen los números?

En general, la estimación para la renovación fue de 2.500 euros por m². Por supuesto, es una diferencia considerable respecto a una obra nueva. Pero sin pequeños cambios en la distribución o en la altura del techo en la planta alta (allí nos gustaría menos inclinación del techo).
Además, la evaluación de que con ello el certificado energético podría mejorar hasta un buen B (como máximo).

Personalmente, también me dejo guiar mucho por la intuición. Además de los hechos, es decir, el plano y las posibilidades, comparados con sus deseos, juega un gran papel también cómo me afecta la casa, su aura y el potencial que tiene la reforma, es decir, el individualismo.

Das en el clavo con nosotros: ya fluyen ideas dentro de la casa, mi esposa ya ve en su mente dónde tendría cada habitación mientras yo estoy soñando junto a la gran ventana al jardín - además ambos tenemos claro el lujo que es un sótano hoy en día.
Y sin embargo surgen preguntas como: ¿Podremos aislar de tal forma que no nos calentemos hasta morir? (la sala no tiene sótano debajo, ¿se puede aislar desde abajo?)
¿Será el sótano un puente térmico hacia la casa? (según el arquitecto, se pueden excavar y tratar las paredes exteriores del sótano completamente, pero la relación costo-beneficio es muy dudosa).

Gracias por el enlace al otro hilo, en la sección de planos aún no había leído nada. Lo leeré con calma (y consultaré con mi pareja sobre fotos y plano, si está de acuerdo). A primera vista es bastante similar a nuestro caso.

En WDR hay una serie con Ulf Hogräfer y Sabine Binkenstein que acompaña a la gente en la rehabilitación. Realmente da resultados interesantes y también bonitos (y también no tan bonitos).
Personalmente, preferiría rehabilitar que construir todo nuevo rápidamente. Vivo en una casa nueva y no encuentro tan agradable el clima interior con toda la cosa de PUR y el aislamiento. Extraño mi antigua casa de los años 50 e incluso la casa de mis padres que se terminó alrededor de 1900. Allí realmente se estaba agradable dentro, pero era más difícil de calefaccionar.

No puedes calentar un espacio tan pequeño hasta destrozarlo y arruinarte. Calentar en estado no aislado es seguro mucho más caro que en estado aislado o nuevo.

Con 50 años y falta de mantenimiento, mejor demolición y nuevo.

Eso me parece una pena. Las casas antiguas tienen un encanto muy diferente y marcan el paisaje urbano de una manera (la mayoría de las veces) hermosa. Sería una pena que las ciudades se demolieran poco a poco.
La falta de mantenimiento es en realidad bastante práctica. Entonces puedes planear de una vez las grandes intervenciones y no tienes que estar triste porque lo existente quizá no sobreviva a las intervenciones. Lo malo es cuando se moderniza la cocina pero el pasillo no. Cuando todo está modernizado pero no la distribución del espacio. Ahora puedes planear de nuevo en una casa probablemente muy bonita. Tengo curiosidad por lo que vais a hacer. ¡Informa de todas formas!

¿Cómo se siente caminar y estar en la casa? Hay casas en las que uno se siente bien de inmediato, incluso sin renovar, y casas en las que todo se resiste.