Renovación de casa unifamiliar: generación de ideas

Hola a todos,

mi novia y yo (aún sin hijos) estamos actualmente ante la decisión de hacernos cargo de la casa de su abuela, renovarla y luego vivir en ella. En este momento tenemos muchas ideas, pero nos cuesta evaluar qué se puede realizar y qué al final es también económicamente viable. Quiero usar esta publicación para generar ideas...

Sobre la casa: Se trata de una casa unifamiliar construida en 1965, de construcción sólida. El estado es bueno según un informe realizado. El techo fue completamente renovado y también aislado hace unos años tras una fuerte tormenta de granizo (lamentablemente no sabemos qué tan bien se hizo el aislamiento). También ya se han renovado algunas ventanas. La calefacción (de petróleo) está aún bien, pero seguramente tendrá que ser reemplazada en algún momento. Ya hay una conexión de gas en el sótano. En el sótano hay una pared ligeramente húmeda, probablemente por falta de drenaje exterior.

Adjunto encontrarán los planos del sótano y de la planta baja. El ático ya está reformado, pero de manera muy sencilla.

Bien, ahora vienen las preguntas:

1.) ¿Qué se debería hacer directamente en una casa así? Pensamos que al menos las ventanas restantes, toda la electricidad, todos los pisos, parte de los techos, el baño con el aseo de invitados, la cocina, la puerta principal y el drenaje faltante deben hacerse de inmediato. No estamos seguros sobre las puertas interiores, la calefacción, toda la tubería para calefacción y agua/aguas residuales y el aislamiento exterior. ¿Qué se debe o debería hacer aquí de inmediato? Si hay que cambiar las tuberías, seguramente será mejor hacerlo de una vez. ¿Pero es necesario?

2.) Distribución de espacios: en la planta baja hay varias cosas que no nos gustan. Por ejemplo, el baño es muy pequeño y no tiene inodoro. La pregunta es cómo usar para esto el espacio de la habitación contigua (que en realidad no es una habitación sino más bien un pasillo). Además, no nos gusta la separación entre el comedor y la sala de estar con muros que soportan carga, y quisiéramos eliminarlos, quizá también con la parte del pasillo, para ganar espacio. El pasillo grande para nosotros es espacio útil desperdiciado. ¿Qué se puede hacer y qué tan complicado es?

4.) Estamos bastante seguros de que sin un arquitecto no avanzaremos. Aunque soy hábil con las manualidades, soy inexperto y además limitado de tiempo por un trabajo a tiempo completo ;) ¿Ustedes también creen que un arquitecto tiene sentido aquí? ¿Alguien conoce por casualidad un socio competente en la zona de Reutlingen?

Sé que son muchas preguntas y probablemente faltan algunos datos de fondo. Aún así agradezco cualquier consejo/recomendación/informe de experiencia.

Un saludo
Michael

Eso suena a una renovación completa. Salvo la calefacción y las puertas interiores, prácticamente se hace todo.
Busquen para eso a un experto. Lo mejor es un arquitecto que planifique y solicite ofertas y a un ingeniero de construcción que supervise. Y para los huecos puede que necesiten un estructurista.
Evaluar esto aquí en el foro llevaría demasiado lejos y no es posible así.
Pero esto no será un placer barato. Nosotros lo acabamos de hacer y cuesta mucho dinero y muchos nervios :-)
Pero al final vale la pena.

Nuestra experiencia: Es imprescindible contar con un arquitecto que tenga experiencia en construcción en edificios existentes/rehabilitación.
Ver referencias de proyectos.
Luego revisarlo con él, escuchar su primera opinión y después ver si es posible trabajar juntos.

Mi recomendación: Concertar una primera cita in situ con el mencionado arquitecto con experiencia en edificios antiguos y rehabilitación, en la que él evalúe la estructura, registre posibles daños constructivos, valore la situación legal y de planificación del terreno y discuta con ustedes sus ideas de reforma y cambio de uso. Con seguridad se necesitará una licencia de obra para la reforma si las intervenciones estructurales son extensas: cambiar o demoler paredes de carga, abrir huecos en techos, abrir huecos en paredes para puertas o ventanas nuevas o más grandes. Si se desea ampliar el ático, esto constituiría un cambio de uso sujeto a licencia de obra. Es probable que toda la técnica del edificio, incluida la tubería, deba renovarse. Las "rehabilitaciones" ya realizadas (aislamiento del techo) deben ser revisadas críticamente por el arquitecto. Por lo general, no se han ejecutado correctamente. Se deben evitar soluciones rápidas como una "impermeabilización del sótano" mediante drenaje. Por lo general, se trata de humedad por condensación.

Procedimiento: Cuando estén de acuerdo con el arquitecto, debe realizarse un levantamiento métrico y de la estructura y elaborarse planos actuales del estado. Esto es una base muy importante. Si en este análisis básico se trabaja de forma descuidada para, por ejemplo, ahorrar costes de planificación, luego se pagará con sorpresas en la reforma tanto en tiempo como en dinero. Sobre esta base, el arquitecto realizará un anteproyecto o un proyecto, cada uno con un cálculo de costes, con el que podrán planificar su financiación. El arquitecto ajusta sus posibilidades financieras a su planificación o une deseo y realidad. A veces, generalmente, con concesiones respecto a la visión inicial.

El trabajo propio puede considerarse en el cálculo, pero debe evaluarse de forma realista y no sobrevalorarse. Realistas son, por ejemplo, entre el 8 y el 10 % de los costes brutos de construcción, que ya implican entre 20 y 25 horas/semana/persona de trabajo y que deben mantenerse de forma permanente. Recomendable, por ejemplo, en demoliciones, en la medida en que sea permitida y tenga sentido.

En general, tras el anteproyecto y el primer cálculo de costes, debe quedar claro si la reforma y la rehabilitación/rehabilitación energética son rentables. Si los costes se acercan a los de una obra nueva de tamaño comparable – que son aproximadamente €1.500/m2 brutos de superficie útil neta (grupo de costes 300+400), sin costes adicionales de construcción (grupo 700), zonas exteriores (grupo 500) ni equipamiento/mobiliario (grupo 600) según DIN 276 – entonces probablemente ya no sea recomendable. A menos que la casa tenga un gran valor estético y una ubicación muy buena (valor catastral del terreno) y pueda alcanzar en el mercado al menos ese precio tras la rehabilitación. Los bancos también lo verán así en caso de financiación.