Costos de renovación

¡Hola a todos!

En el pasado siempre he encontrado aquí personas altamente competentes y espero que esta vez también puedan apoyarme con consejos e ideas. Mientras que la última vez se trataba de un objeto demasiado caro, esta vez el plan es diferente.

La configuración básica es en realidad clásica. La abuela ya no puede vivir en su propia casa, por lo que, si es posible, debería permanecer en la familia. El terreno es completamente plano y rectangular, en total ~1150 m². De esos, ~850 m² están bajo arrendamiento hereditario (300€/año) y el resto pertenece como propiedad a la casa. La casa es de construcción sólida de hormigón, año de construcción 1963/1964. De dos pisos (más un pequeño ático sin acondicionar), totalmente sótano. Superficie habitable aprox. 120 m² en 2 plantas.

Se encargó un peritaje, el valor de la casa se estimó (incluyendo necesidad de renovación, depreciación por edad, ubicación, etc.) en 80.000€ – pero la estructura básica está en buenas condiciones. Sin embargo, se debe hacer prácticamente TODO... Es decir: electricidad, fontanería, planificación parcial de espacios, ventanas/puertas nuevas, techo nuevo, etc.

Para nosotros surgen ahora varias preguntas. Por un lado, la oferta – porque es en la familia – es excelente. La ubicación es perfecta, la casa se adapta a la situación de vida y es ampliable. En el mercado libre, con la situación actual, seguramente se podría obtener mucho más. Pero aparte de eso, hay tanto que hacer que no podemos estimar los costos fácilmente.

Pregunta 1: ¿Nos bastarían 150.000€ para una renovación y ampliación? Como dije, tendríamos que hacer mucho. Electricidad, fontanería, paredes nuevas, mobiliario interior lo consideramos un problema menor. Los costes mayores seguramente serán el techo con el nuevo armazón y el ático habitable (queremos hacer ampliaciones en el ático para aumentar la superficie habitable), la calefacción con radiadores nuevos (o lo que sea – ver pregunta 2), ventanas/puera principal/puertas nuevas y cosas de esa magnitud.

Mi valoración sería:

Nueva calefacción incluyendo radiadores (o lo que sea): hasta 15.000€
Ventanas/puertas nuevas incluyendo instalación: hasta 20.000€
Aislamiento exterior de fachada: hasta 10.000€
Techo nuevo incluyendo estructura, aislamiento, ampliaciones: hasta 40.000€
Cambios en la distribución de los espacios: hasta 10.000€
Nueva electricidad incluyendo preparación para Smart Home: hasta 10.000€
Nuevos sanitarios (1 x WC de invitados, 1 x baño): hasta 15.000€
Cocina nueva: hasta 10.000€
Nuevo interiorismo general: hasta 20.000€
Cambios en áreas exteriores: hasta 20.000€

¿Estoy olvidando cosas completamente? ¿Hay puntos individuales que estén sobreestimados o subestimados? Por supuesto sé que no se pueden hacer afirmaciones tan generales tan fácilmente, pero ¿están mis expectativas muy alejadas de la realidad?

Pregunta 2: ¿Qué se hace actualmente en términos de energía para renovar sensatamente una casa antigua? Como dije, la casa es de hormigón macizo hasta el ático. Las paredes exteriores tienen 24 cm de grosor, en el sótano mayormente 30 cm. ¿Cuál creen que sería un concepto de calefacción eficiente y que se pueda instalar después, que sirva para los próximos 50 años? Los radiadores están pasados de moda, ¿no? ¿Pero se puede calentar una casa antigua de otra manera? ¿Qué otros conceptos (intercambiadores de aire/calor, geotermia, etc.) considerarían si fuera su casa?

Seguramente podemos aportar mucho trabajo propio, por lo demás tenemos para la mayoría de las cosas (al menos en lo que respecta a mobiliario interior, electricidad y fontanería) un muy buen artesano que ha hecho ya muchas cosas realmente bien en las casas de mis padres y hermanos. El costo es aprox. 35 €/hora. Ventanas, fachada y techo seguramente no podemos hacerlos nosotros solos. También las áreas exteriores tendrían que quedar parcialmente en manos de expertos – allí hay unos 200-300 m² de asfalto que realmente deberían ser retirados...

Estoy ansioso por sus ideas y opiniones. :-)

Si vais a rehabilitar y también abordar medidas energéticas, entonces id con un profesional. Éste puede a) aconsejaros adecuadamente sobre la calefacción o evaluar las medidas (y también calcular la potencia necesaria de calefacción) y b) estar disponible para temas de KfW. Quizás entre todas las medidas de rehabilitación energética una calefacción por suelo radiante, calentada por una pequeña bomba de calor aire-agua (Panasonic Geisha), sea una opción. De lo contrario, los precios pueden ser demasiado altos o también claramente demasiado bajos. Un baño también puede costar rápidamente 25 T€. Depende de lo que queráis. ¿Tuberías de agua/alcantarillado? ¿Renovar el yeso interior (donde también se retirará mucho)? ¿Suelos? ¿Aislar el techo del sótano? ¿Qué significa la preparación para Smart Home (KNX preparar y luego no implementar es trabajo doble con costos dobles correspondientes)?

Fachada hasta 10 000? Con eso no se llega muy lejos. Para comparar: la oferta más barata que recibí para 3 lados del sótano (SATE 16 cm + enlucido y pintura) fue de 8000 euros. La oferta más barata para la planta superior fue de 17000 euros (6 cm de lana mineral, revestimiento de fachada de plástico). La casa mide 9,70 x 10,40. Más una ampliación que no fue rehabilitada.
Calefacción 15 000 también es muy optimista. Depende de lo que se quiera instalar. Nuestra caldera de pellets costó con acumulador y montaje 6000 euros, pero se carga a mano como una estufa.
La calefacción por suelo radiante en una casa antigua es posible, nosotros también la hacemos, pero entonces debe colocarse un aislamiento térmico bajo el suelo, eso también sería algo que definitivamente haría en una casa antigua, aunque para ello, como en nuestro caso, haya que romper el solado.
Mientras no hayan solicitado ofertas para cada partida, las cifras que mencionas @ TE son solo deseos. Si se corresponden con la realidad, se verá en función de las ofertas. Nosotros nos ajustamos a 60 000, pero solo con mucho trabajo propio, sin renovación y sin baños, cocina nueva, electricidad. Solo estaba incluido el envolvente energética (aislamiento, ventanas, puerta principal, calefacción, climatización).

¿Está la casa en propiedad o en superficie?
¿Cuánto tiempo dura todavía el derecho de superficie y a qué tipo de interés?

Ya sospechaba que la fachada podría ser un punto conflictivo... El piso superior está al 100% debajo del techo, por lo que ya estaría aislado con el techo. Sin embargo, la fachada tendría que cubrir una parte del sótano, aunque abajo, por supuesto, no sería necesario aislar más. La superficie del casa es realmente pequeña (aproximadamente 8,50 * 9 m), por lo que creo que la fachada debería ser factible.

Aislar el techo del sótano es un buen consejo, eso no lo había considerado aún, por ejemplo.

En cuanto a los baños, creo que somos bastante fáciles de cuidar. Me encantan las duchas a ras de suelo (en la medida que sea técnicamente posible), es decir, probablemente no necesitaríamos una base de ducha real. Mi esposa seguramente querrá otra vez una bañera, pero nada espectacular tampoco. En el baño de invitados (actualmente 1,45 m²) no se podrá hacer mucho de todos modos.

Definitivamente vamos a contratar profesionales para la casa, la primera inspección con los artesanos es el jueves. No conozco aún las tuberías y conductos de agua, eso se verá luego. El enlucido de paredes y techo en realidad se ve bien, pero de alguna manera no me gusta demasiado esa sensación de hormigón. Por eso, quizás poner encima placas de yeso o un enlucido de yeso o algo así. Ya veremos qué ideas tienen los profesionales. ;-)

La casa está en usufructo, el contrato aún tiene 48 años restantes con aproximadamente 300€/año. Se ha presentado una oferta de compra por 71000.

¿Qué tipo de tasa de interés se menciona?