Crédito inmobiliario - derecho de participación del banco

Hola. Planeamos comprar una casa para derribar. No podemos permitirnos una construcción nueva directa.

Ahora tenemos la opción de financiar el terreno restante mediante un préstamo bancario regular. Hablamos de aproximadamente 50.000€.

También tenemos la posibilidad de obtener un crédito inmobiliario con un tipo de interés mucho mejor. Incluso es más barato, incluyendo la inscripción y cancelación en el registro de la propiedad, que el préstamo bancario regular.

El derribo cuesta aproximadamente 30.000€. Pero con un crédito inmobiliario la entidad bancaria que otorga el préstamo está involucrada.

1. ¿Podremos entonces derribar la casa?
2. ¿Cuáles son los costos del notario para la inscripción y cancelación en el registro de la propiedad?
3. Leo por todas partes que los costos del notario son del 2%. Pero ¿la inscripción y cancelación en el registro de la propiedad a favor del banco como prestamista seguramente no están incluidas, verdad?

Pero en un crédito inmobiliario el banco que otorga el crédito sí tiene voz.

No.

1. ¿Se permite entonces demoler la casa?

Si solo das el terreno como garantía y el banco está informado al respecto, eso está bien para el banco y su necesidad de seguridad.

2. ¿Cuánto cuestan el notario y las inscripciones y cancelaciones en el registro de la propiedad?

Usa un calculador relevante en Interhyp o donde sea. Ahí te calculan los costos casi con exactitud, incluyendo el registro de la propiedad. El banco no cuesta nada, solo el notario y el registro para la inscripción de la carga.

Gracias. He descubierto una calculadora allí. Constitución de gravamen hipotecario = Esto se hace cuando se solicita un crédito superior a 80.000€. Entonces, el banco que concede el crédito se inscribe como copropietario bajo la condición de que, si pago el crédito, se elimine nuevamente. No importa si el precio del terreno ha cambiado mientras tanto.

La cancelación del gravamen hipotecario la solicito yo al banco. Sin embargo, este debe aprobarla cuando haya pagado el crédito. El notario recibe la autorización de cancelación y realiza la cancelación del gravamen hipotecario.

Los costos de inscripción y cancelación del gravamen hipotecario se basan únicamente en el monto del gravamen (= monto del crédito).

Por lo tanto, con un monto de 80.000€, un crédito inmobiliario sería rentable, ya que la tasa de interés es claramente más baja y las inscripciones y cancelaciones en el registro de la propiedad no se lo comen. Además, de lo contrario tomaríamos 2 créditos. 1. para la compra del terreno, 2. para la demolición. Y entonces sería posible como mucho uno con inscripción de gravamen hipotecario, porque el segundo sería demasiado bajo. Y casi ningún banco lo hace. Y los costos fijos de inscripción y cancelación también juegan un pequeño papel.

¿Se puede inscribir un gravamen hipotecario si se quiere demoler la casa, es decir, no directamente al comprar la propiedad, sino un año después, por ejemplo?

Si solo dan como garantía el terreno y el banco está informado, está bien para el banco y su necesidad de seguridad.

El precio de compra del terreno es con la casa incluida. Sin embargo, la casa es muy cara de renovar. Entonces, un minus. Si el banco no lo ve así, ¿bajaría el precio del terreno como garantía? ¿O cómo funciona eso?

da der Sollzins deutlich niedriger

... y el plazo es más largo. Si tienes que amortizar 80 T€ en 84 meses y además pagas un 5% de intereses, duele.

Grundschuldbestellung = Das wird gemacht, wenn man Kredit anfordert über 80.000€.

La hipoteca no tiene nada que ver con el importe del crédito. También se puede garantizar un crédito de 20 T€ con una hipoteca de 20 T€ (si el banco así lo desea).

Die Kosten für die Grundschuldeintragung- und Löschung orienieren sich allein an der Grundschuldhöhe(=Kredithöhe).

Dependen del importe de la hipoteca, que no tiene por qué coincidir necesariamente con el del crédito.

Dann wird die Kreditgebende Bank als Miteigentüber eingetragen

No, tú sigues siendo el 100% propietario. El banco solo recibe la hipoteca = garantía.

unter der Bedingung, wenn ich Kredit abbezahle, dass sie dann wieder ausgetragen wird.

Digamos que tienes derecho a solicitar la cancelación de las partes de la hipoteca que ya no necesitas, pero no estás obligado a que se liquide la hipoteca.

Zumal wir sonst 2x einen Kredit aufnehmen. 1. für Grundstückskauf, 2. für Abriss. Und dann höchstens einer mit Grundschuldeintragung möglich wäre, weil der 2. sonst zu niedrig ist.

Dos financiaciones no tienen sentido. ¿Quién financia la nueva construcción? Si el banco ofrece garantías hipotecarias también para cantidades pequeñas depende del banco que preguntéis.

Darf man denn überhaupt eine Grundschuld eintragen lassen, wenn man das Haus abreißen möchte, also nicht direkt beim Kauf der Immobilie, sondern 1 Jahr später z.b.?

Puedes hacer lo que quieras cuando quieras, siempre que el banco esté de acuerdo. Es tu terreno.
Y si quieres, puedes dejar que el banco X inscriba una hipoteca por 10 millones de euros - no hay problema (aunque no tenga sentido).

Der Kaufpreis des Grundstücks ist ja samt Haus. Jedoch ist das Haus sehr teuer zu sanieren. Also ein Malus. Wenn die Bank das nicht so sieht, dann sinkt der Grundstückspreis als Sicherheit? Oder wie läuft so etwas ab?

¿Cuánto cuesta la casa? Según lo que cuentas, el valor es el precio de compra menos los costos de demolición. ¿Qué vais a hacer después del derribo? No me queda claro qué preguntas.

Hallo. Wir planen ein Abriss-Haus zu kaufen. Einen direkten Neubau können wir uns nicht leisten.

No podéis permitiros una nueva construcción. ¿Por qué entonces compráis un terreno con una casa para demoler, si de todas formas no podéis construir? Esa debería ser la pregunta inicial: ¿qué queréis con un terreno con casa (que vais a derribar) y un crédito, si no tenéis dinero o no os conceden dinero para construir? No entiendo qué queréis conseguir...

¡Muchas gracias!

Dos financiamientos son una tontería. ¿Quién financia la nueva construcción? Si el banco también ofrece pequeñas financiaciones garantizadas registralmente, depende del banco que ustedes consulten.

En ese sentido, dos financiamientos son una opción a considerar, ya que no sabemos realmente qué costos nos van a surgir por la compra y demolición. Tenemos asegurado el precio de compra y las comisiones del agente inmobiliario. Luego las costas notariales para la compra, estimadas con valores de internet en un 2% sobre el precio de compra. También el impuesto de transferencia de propiedad. Y la demolición ni siquiera podemos planificarla. Primero debe pertenecernos el terreno y el contratista de demolición debe hacer un presupuesto, que a su vez también cuesta dinero y no es seguro. Por eso inicialmente planeamos comprar opcionalmente, con un pequeño colchón de crédito, para luego hacer la estimación y obtener el segundo crédito.

¿Cuánto cuesta la casa? Según lo que describes, el valor es el precio de compra menos los costos de demolición. ¿Qué harán después de la demolición? No me queda claro lo que preguntas.

Compramos una propiedad, que es un paquete completo de terreno y casa. En la descripción dice que se puede demoler la casa opcionalmente, o renovarla. Por lo tanto, no se puede calcular un valor fijo. Para nosotros, el valor es igual a los costos de demolición más los costos de conexión y finalización (electricidad, agua). La pregunta es: ¿cómo calcula el banco el valor del terreno si demolemos la casa? Desde su punto de vista, quizás valga menos y no más.

No pueden permitirse una nueva construcción. ¿Entonces por qué compran un terreno con una casa para demoler si de todas formas no pueden construir?

El terreno encaja muy bien. Aquí quedan pocos y no tenemos obligación de construir. Vamos a amortizar el crédito durante unos años, entre 4,5 y 5 años. Luego volveremos a generar capital propio. Eso lleva más tiempo . Mientras tanto, el terreno sirve para descansar con un poco de verde. Pero no se va a construir nada grande allí.

Poseer tierra no está mal en tiempos de cero interés. En realidad, quiero aconsejarte que no discutas todo esto aquí, sino en tu banco. Eso se aclarará. El banco solo tiene que saber qué quieren. La demolición de una casa cuesta alrededor de 10 mil. Las mejores empresas de demolición son las pequeñas e indoloras del barrio marginal cerca de la estación de carga. Karsten