Crédito inmobiliario - derecho de participación del banco

Por lo tanto, planeamos comprar opcionalmente primero. Con un pequeño colchón de crédito y luego dejar que lo evalúen y obtener el segundo crédito.

Sigue siendo una tontería.

La pregunta es entonces: ¿Cómo calcula el banco el valor del terreno si demoleremos la casa?

Solo el banco que financia puede decirte eso. Si sabe que van a demoler, solo queda el valor del suelo. Si no lo sabe y demuelen de todas formas, puede (y seguramente) habrá una rescisión del crédito.

El terreno encaja muy bien. Aquí quedan pocos y no tenemos obligación de construir. Luego construiremos durante algunos años para amortizar el crédito. Durará entre 4,5 y 5 años. Y luego ahorraremos capital propio de nuevo. Eso tomará más tiempo. Mientras tanto, el terreno servirá para relajarse con un poco de verde. Pero no se debe construir nada importante allí.

Así que primero compran un terreno por diversión y se endeudan por ello. Y en algún momento, tal vez, o no, se construirá algo allí.
Igualmente una tontería. Eso se hace cuando se tiene dinero extra, pero no a crédito y no cuando está apretado.

El procedimiento es muy torpe. Te atas innecesariamente a un banco con el crédito para una demolición, que luego puede dictar condiciones desfavorables para ti.

Hazlo así:
Solo comprar, sin demolición. Un crédito manejable, pagar rápido y luego estarás libre en unos años.

Si luego quieren construir, entonces hacen un nuevo crédito para la nueva casa incluido el derribo. La ventaja es que sin un crédito existente y sin carga hipotecaria puedes elegir libremente el banco y quizás obtener condiciones mucho mejores.

Ten en cuenta también una cosa: si alguna vez no quieres o no puedes construir, habrás pagado una demolición, intereses y trabajo sin que se haya producido una revalorización. Para ti la casa puede tener un valor negativo, pero objetivamente puede tener aún un valor residual vendible.

Es absurdo y lo seguirá siendo.

El problema es que de todos modos no podemos estimar la cantidad exacta que costará la demolición. Por eso está la idea de comprar la casa, así el contratista de la demolición puede decir mejor cuánto costará.

Entonces compráis un terreno por diversión y os endeudáis por ello. Y en algún momento, tal vez, o tal vez no, se construirá algo allí. También es absurdo. Eso se hace cuando uno tiene dinero de sobra, pero no a crédito y si la situación es ajustada.

¿Quién no se endeuda para un terreno? Si queremos ahorrar eso antes, ya seremos viejos. Así al menos podemos usar el terreno como jardín. Claro que es otra vez por diversión. Pero en algún momento una casa también lo sería. Ya tenemos un refugio.

El procedimiento es muy torpe. Te atas innecesariamente a un banco con el crédito para una demolición, que luego puede dictarte condiciones desventajosas para ti.

¿A qué condiciones desventajosas te refieres? No pueden obligarnos a construir una casa allí.

¿Quién no se endeuda por un terreno?

La mayoría de los que construyen casas lo hacen. Con la pequeña pero significativa diferencia de que no lo hacen por diversión como ustedes, sino porque quieren construir un hogar. Ahí puedo invertir mi dinero de manera más sensata que Max, comprando un terreno utilizable como jardín y manteniéndolo financieramente. El terreno también cuesta mantenimiento continuo además del crédito. Y las plusvalías, si es que existen, primero deben cubrir los costos adicionales de compra para que no tengas una pérdida. Por eso sigo diciendo que racionalmente su proyecto es una tontería total. E incluso como hobby comprar inicialmente una casa para demoler no es realmente comprensible.

¿A qué condiciones desventajosas te refieres? No pueden exigir que tengamos que construir una casa sobre ello.

Con esto se quiere decir que elijáis una financiación con hipoteca. Si luego queréis construir, ningún otro banco os dará un crédito porque la primera prioridad en el registro de la propiedad está ocupada. Si hasta entonces el crédito del terreno no está pagado o refinanciado (para eso la deuda restante debería estar al menos por debajo de 50.000 €), estaréis atados al banco y ellos podrán aplicaros las condiciones que quieran.

¡También existen financiamientos para terrenos sin hipoteca! Incluso por más de 80.000 € y con condiciones solo ligeramente peores que las clásicas financiaciones para construcción.

Ah, ya veo. Entonces financiaríamos una casa sin [Grundschuld]. Aunque las ofertas son peor. Pero queremos reducir el crédito de todos modos primero. En unos años estará reducido y entonces se acumulará capital nuevo.