¿Financiación inmobiliaria a través de OLB?

¿Tiene realmente sentido un tipo de interés fijo durante 30 años?
Con esta constelación se paga un recargo doble. Una vez por el largo plazo del tipo de interés fijo y otra vez por un pago extraordinario del 10%. Ambos difícilmente serán posibles al mismo tiempo.
Creo que actualmente esto puede salir mucho más barato en total.

Hmm, pues casi no había diferencia si el tipo de interés fijo era de 20 años o de 30 años.
En la OLB hay una diferencia de 0,05% más.
¿Por qué no debería tener sentido un tipo de interés fijo a largo plazo?
En la Oldenburgische Landesbank (OLB) habría un porcentaje de 2,79% y en la Commerzbank por ejemplo un porcentaje para un tipo de interés fijo de 20 años del 3,43%

: El asesor bancario dijo que esto HASTA AHORA nunca había ocurrido. Sin embargo, si algún día el banco necesitara capital, podrían vender contratos de crédito. Especialmente si el contrato de crédito no es particularmente lucrativo para el banco.

Por lo que entiendo, tu hermana hasta ahora no trabaja con la OLB. Por lo tanto, no hay una razón comprensible para que este banco -relación comercial de larga duración / posiblemente autónoma, etc.- se aparte de su oferta "normal" de financiación de construcción. En ese sentido y si tu hermana cumple con sus obligaciones de pago, en mi opinión tampoco hay razón para deshacerse de esta financiación.

De lo contrario, es como ya dijo nordanney; si tu hermana ya no puede atender el crédito, no importa quién impulse la subasta

Saludos, Bauexperte

: He leído que el "nuevo banco" entonces no insiste en el pago real de la deuda, sino en la hipoteca. También he leído que dichos bancos cancelan el contrato de préstamo y exigen el pago inmediato del importe y al final embargan la casa.

Podría ejecutar la hipoteca = ejecución forzosa, pero después sería frenada inmediatamente por el tribunal, ya que la deuda subyacente = préstamo se está pagando correctamente. Para que la hipoteca esté explícitamente asignada a un préstamo, siempre existe una declaración de propósito de la hipoteca.
Cancelar no es posible en absoluto, ya que no hay derecho a cancelación ordinaria - solo extraordinaria, pero entonces volvemos al tema de que no estás pagando tu préstamo.

No conozco casos en los que el pobre prestatario haya sido simplemente echado por los malos bancos. Puede que a veces sea áspero, pero primero siempre es el prestatario quien "provoca" eso, porque ya no paga sus cuotas.

¿Por qué no tendría sentido una vinculación de interés a largo plazo?

Porque la vinculación de interés a largo plazo se paga en vano si tú/tu hermana, por ejemplo, terminas después de 23 años, lo que con algunos pagos extraordinarios sucede relativamente rápido.
Acabo de hacer los cálculos. 30 años significan como amortización total una cuota de alrededor de 550€.

Si cada año se realizara un pago extraordinario de solo el 1%, se terminaría en 23 años en lugar de 30 años.
Con un tipo de interés fijo de 20 años, el interés podría subir al 5% y aún así estarías en mejor situación.

El mismo juego calculado con un tipo de interés fijo de 15 años, con un tipo de interés supuesto de 2,59% para los años 1-15 y un tipo de interés del 5% después del período de vinculación significa terminar 10 meses antes, es decir, 5500€ menos en costos.

Ahora solo he considerado un pago extraordinario del 1% (= 1330€ por año). Pero se pactan ¡¡10%!!.

: Ese es un enfoque muy interesante. Pero todo esto solo funciona si realmente se puede utilizar la amortización anticipada y se paga anualmente los 1.330,00 € de manera constante. Sin embargo, es realmente cuestionable si siempre se puede invertir eso. La casa es del año 1999, pero en algún momento habrá que cambiar la calefacción, etc. Y no todos pueden apartar cada mes una gran cantidad de dinero además del ahorro de colchón para reparaciones. Especialmente cuando se tienen hijos.
Y además también estaba la posibilidad de que el prestatario rescinda el contrato de crédito después de 10 años. Según la declaración del asesor bancario, sin penalización por pago anticipado.

: Ese es un enfoque muy interesante. Pero todo esto solo funciona si realmente se puede utilizar el pago extraordinario y se pagan puntualmente los 1.330,00 € al año. Sin embargo, es cuestionable si siempre se puede invertir eso. La casa es de 1999, pero en algún momento también habrá que pagar la calefacción, etc. Y no todo el mundo puede apartar cada mes una gran cantidad de dinero adicional al ahorro para reparaciones. Especialmente cuando se tienen hijos.

Entonces me pregunto, ¿por qué se acuerda un pago extraordinario del 10% si ni siquiera se alcanza un promedio del 1%? Un 10% debería representar un recargo respecto al 5%, y eso a su vez un recargo respecto al 0%.

Y además existe la posibilidad de que los prestatarios cancelen el contrato de crédito tras 10 años. Según lo que dicen los asesores bancarios, también sin indemnización por cancelación anticipada.

Incluso con esta variante habrías pagado demasiado en comparación con un período de interés fijo de 15 o 20 años.