Adquisición de un terreno para construcción con área de tráfico

  • Erstellt am 26.10.2020 11:41:09

Robsen2903

26.10.2020 11:41:09
  • #1
Hola queridos miembros del foro,

estoy a punto de adquirir junto con mi pareja un terreno para construir en Strausberg (cerca de Berlín).
El terreno en sí tiene un tamaño de 543 m² y adicionalmente se adquiere una [108 qm Verkehrsteilfläche].

Ahora he sabido por parte del municipio que este desea adquirir la [Verkehrsteilfläche] (derecho de tanteo) y de alguna manera entrar en el contrato de compra o bien tramitarlo por su cuenta. Sin embargo, tras consultar con la actual propietaria, ella no está interesada en vender la [Verkehrsteilfläche] al municipio. Ahora me surge la pregunta, ¿por qué?

¿Saben por casualidad por qué la mayoría de los propietarios de terrenos en la zona no están interesados en ceder las [Verkehrsteilflächen] al municipio? ¿Se generan desventajas por ello? Ella quiere otorgarnos a cambio un derecho de uso.

Saludos
 

Tassimat

26.10.2020 13:41:46
  • #2
No tengo ninguna idea aquí y no puedo responder a todas las preguntas, pero si la ciudad está interesada, ¿no puede ejercer su derecho de tanteo? Entonces, la propietaria no podría impedir la venta a la ciudad, ¿verdad?
 

11ant

26.10.2020 14:21:48
  • #3

Interpreto la descripción total como un terreno de 651 m² en total, de los cuales 108 m² están ocupados por una calle privada, que el municipio desea asumir gustosamente bajo su responsabilidad (lo cual es muy loable).

Me parecería más conveniente para vosotros que el municipio primero adquiriera la superficie de circulación vial y que vosotros paguéis sólo por los 543 m² de terreno edificable el precio del terreno, los costes notariales y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en lugar de que compréis los 651 m² con todos los añadidos y luego cedáis los 108 m² al municipio.

No lo sé con certeza, pero no me cuesta imaginarlo. Los propietarios de terrenos de esta calle privada probablemente estén en desacuerdo con el municipio, siendo amables al decirlo, respecto al precio por metro cuadrado con que el municipio les compensaría, si asume la calle como pública. También vosotros debéis tener claro en esta operación que también tomáis esos 108 m² al precio de la vendedora y los cederéis al municipio al precio de compensación (y antes habréis pagado costes y tasas, lo cual consideraría evitables en vuestra posición). Para la vendedora y los demás propietarios se tratará de un principio, de quién sale victorioso en esta disputa, para ellos será una cuestión de honor militar y en el plano racional sólo será alcanzable en parte. Para los interesados en edificar al principio de la calle privada —especialmente si ellos mismos también pueden acceder a una calle pública existente— el asunto seguirá siendo poco relevante. Pero para los interesados en terrenos que sólo se acceden por la calle privada, además de eso está en juego si en sus terrenos siquiera será posible obtener permisos de construcción, porque para eso hace falta un acceso asegurado. Entonces, para el municipio está en juego la siguiente diferencia:
A. si el municipio no puede asumir la superficie de circulación vial, sólo el terreno en la confluencia con la calle municipal tendrá chances para un permiso de construcción; los terrenos situados detrás, en la calle privada, aunque tengan la calificación de suelo urbanizable, tendrán el riesgo de no obtener permiso de edificación (supongo que Strausberg tendrá tal vez una oficina de urbanismo, pero que las licencias no las concede directamente, sino el distrito MOL), y al municipio le "faltan" estos terrenos urbanizables, es decir, tendrá que designar en otro lugar suelo urbanizable ya infraestructurado para los posibles nuevos habitantes.
B. si el municipio puede asumir la superficie de circulación vial, entonces la construcción de todo el conjunto de terrenos en esta calle privada no estará bloqueada más. Sospecho que los derechos GFL en su configuración no serán suficientes para que el distrito conceda permisos de edificación.

Según mi sospecha, aquí está en juego para el municipio todo o nada y para los propietarios la victoria en una guerra de cabezas duras. La razón suele estar muerta ya hace tiempo en estos casos. No soy jurista, pero supongo que para ejercer el derecho de tanteo el municipio necesita que el terreno se ofrezca para la venta; pero por otro lado, en un litigio de expropiación carecerá de perspectivas si la calle privada también como calle municipal servirá sólo a los vecinos. Temo que estáis aquí entre frentes atrincherados y ni siquiera con el mejor consejo del foro podréis avanzar.
 

rick2018

26.10.2020 14:28:59
  • #4
Cuando la propietaria venda, la ciudad siempre puede ejercer el derecho de tanteo.
 

erazorlll

26.10.2020 14:46:48
  • #5
No tengo experiencia con esto, pero lo veo como 11ant, probablemente será un tema de precio.
La señora, por supuesto, quiere obtener el precio de compra más alto posible por los 651 m². Si ahora el municipio quiere asumir 108 m², seguro que no pagarán el precio habitual del mercado. Ahí ya se juntan varias decenas de miles de euros de diferencia.

Espero que se regule de manera que el terreno se divida previamente (si no se ha hecho aún) y luego surjan dos contratos de compra separados. De lo contrario, más adelante tendrán costes considerablemente mayores.

Sobre el derecho de tanteo ya se ha dicho todo. En la venta, la ciudad tiene la posibilidad, en caso de interés justificado, de ejercitarlo. Normalmente, vuestro notario obtiene la correspondiente renuncia por parte de la ciudad antes de que se cierre el contrato y se cambie la titularidad del terreno.
 

11ant

26.10.2020 14:59:32
  • #6

Exactamente eso temo, aunque prácticamente para el OP se lee así: es decir, que la vendedora está dispuesta a hacer fracasar la cita con el notario si el OP le informa al municipio cuándo tendrá lugar. Si la cita no ocurre, tampoco habrá ninguna acción en la que el municipio pueda poner sobre la mesa su carta ganadora. La vendedora querrá evitar eso tanto para sí misma como para no quedar ante los otros propietarios como una rompehuelgas. Y el derecho de tanteo probablemente el municipio solo podría ejercerlo al precio por metro cuadrado establecido en la cita con el notario. No sospecho que el municipio esté en posición de amenazar con expropiación aquí, y por lo tanto tampoco en posición de exigir la delimitación de la parte deseada. Como cálculo de ejemplo lo veo así: 651 m² x BRW 140 euros = 91.140 euros precio del terreno, frente a 543 m² x BRW 140 euros más 108 m² x 25 euros valor de compensación = 78.720 euros - en el ejemplo, por lo tanto, efectivamente 20 euros menos por metro cuadrado aplicado al terreno total, y con los otros propietarios no será muy diferente.
 

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