Comprar terreno y casa al promotor en dos contratos

Hola a todos,

hemos encontrado un promotor en un terreno libre en una zona de construcción, que urbaniza toda la zona y la construye con casas de su cartera.
Hemos hablado intensamente sobre precios y opciones. Ahora se trata de los contratos. Está claro que compramos el terreno al promotor y debemos construir con él.
Sin embargo, el promotor solo quiere tramitar el contrato de compra del terreno ante notario. El contrato de obra según el Código de Construcción luego por separado. La ventaja es que así ahorramos un poco en los honorarios notariales. La desventaja podrían ser desviaciones respecto a la normativa habitual de agentes inmobiliarios y promotores. Aquí no he encontrado ninguna desventaja de inmediato. El plan de pagos corresponde en gran medida a la normativa de agentes inmobiliarios y promotores.

¿Me estoy perdiendo algo? ¿Qué desventaja hay para nosotros o qué gana el promotor con ello?

Gracias y saludos
Christian

Googlea "verdecktes Bauherrenmodell", ¿quizás esa sea la intención del promotor?

Este es el "modelo oculto de promotor", los notarios lo ven con mucho escepticismo. Palabras clave:
- Permiso de construcción/promotor
- Insolvencia del constructor
- Garantía
- Impuestos (IVA vs. impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

El plan de pagos corresponde en gran medida a la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores.

¿En gran medida?

Solo quiero entender si a los notarios les importan sus honorarios o si realmente surgen desventajas.

, gracias por los puntos clave. He intentado responderlo para mí.

[*]Está definido en el contrato que el BT obtiene el permiso de construcción. Cuando este está disponible, comienza el tiempo de construcción.
[*]El BT tiene durante el tiempo de construcción el derecho de propiedad sobre la casa y la autoridad para dar instrucciones. Desafortunadamente, esto excluye trabajos por cuenta propia. Aquí aún debemos verificar si queremos hacer nosotros mismos, además de trabajos de suelo y pintura, (KNX, red, ...)
[*]La insolvencia es realmente un punto. Según la ordenanza de agentes inmobiliarios y desarrolladores, el BT debe ofrecer garantías para los pagos que el cliente haya realizado por adelantado. Tengo que informarme sobre qué garantías podemos exigir al BT. En este caso, siempre pagamos tras la finalización de una fase determinada y solo anticipamos un 2 % al firmar.
[*]Con seguridad tengo que pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles sobre el terreno y la casa. La oficina de impuestos es estricta y no permite márgenes. No entiendo qué significa el IVA. ¿No tengo que pagar siempre el 19 %?

Las diferencias en el plan de pagos son las siguientes:

Ordenanza de agentes inmobiliarios y desarrolladores respecto al contrato BT

[*]30 % para el terreno - separado 100 % al inicio
[*]40 % tras la finalización de la estructura - 2 % al firmar, 20 % tras la losa de cimentación, 17 % tras las paredes exteriores de la planta baja, 17 % tras la estructura = 56 %
[*]8 % para la fabricación de las superficies del tejado y canalones - 17 %
[*]3 % para la instalación básica de los sistemas de calefacción
[*]3 % para la instalación básica de sistemas sanitarios - 6 % con calefacción
[*]3 % para la instalación básica de sistemas eléctricos - 4 %
[*]10 % para la instalación de ventanas - 10 %
[*]6 % para el enlucido interior
[*]3 % para el solado - 5 %
[*]4 % para los trabajos de azulejos en el área sanitaria
[*]12 % tras la entrega en condiciones de habitabilidad y contra entrega de la posesión - 2 %
[*]3 % para los trabajos de fachada
[*]5 % tras la finalización completa

En total, por lo tanto, costos más altos al inicio y solo 10 cuotas de pago. Pero siempre tras el cumplimiento y no por adelantado.

Buena suerte Christian

Con el permiso de construcción tienes el problema de que ahora ya no es el BT quien es responsable, sino tú. Es decir, si no se concede el permiso de construcción para la casa, TÚ tienes el problema. Aunque tienes el terreno, no puedes construir allí la casa acordada.

BT solicita el permiso de construcción

Hm, prácticamente probablemente (?) actuarás como propietario del terreno pero como promotor. El "BT" elabora los documentos necesarios, que luego presentas. Como con el contratista general/contratista principal. Es cuestionable qué sucede si la construcción no debe ser aprobada...

Además, probablemente (?) ya no tendrás un precio fijo, porque los posibles costos adicionales de la construcción tal vez se te cobren parcialmente de forma fija. Aquí depende del texto completo del contrato.

No entiendo qué pasa con el IVA. ¿No tengo que pagar siempre el 19%?

Rige el principio de que el contrato con el promotor está sujeto al impuesto de adquisición de bienes inmuebles, pero está exento de IVA. Eso significa que pagas bruto igual a neto en la compra del promotor. Prácticamente, la mayoría de los promotores no realizan servicios propios (en una medida significativa), sino que los compran. El promotor debe pagar el IVA por el servicio comprado y puede pasarte ese impuesto. Pero no lo verás en la factura. Por ejemplo, en el proceso de selección recibes la bañera de lujo no al precio neto, sino que siempre llevas incluido el IVA — ¡invisible! Y si el promotor realiza algún servicio propio (servicios de planificación), es más probable que considere el IVA ahorrado como parte de su propio margen en lugar de trasladártelo a ti. Al menos en el contexto actual del mercado.

En el modelo oculto del promotor, el IVA se muestra explícitamente en la factura de la casa (como en cualquier factura de artesanos). Sobre esto, también sobre el IVA, se debe pagar impuesto de adquisición de bienes inmuebles, pero eso ya lo sabes.

Puedes calcular y comparar tú mismo los dos planes de pago con los importes en euros.

Pero la pregunta es: ¿hacer o no hacer? ¿O qué dice el BT si insistes en un contrato?

Edit: Soy lento, pero es que escribo demasiado :P