Decisión de compra casa adosada de 160 m² de 1954 última renovación 1974

Hola a todos,

nosotros (Ella 36, Él 37, hijo 1) tenemos una oportunidad de compra de una casa adosada del año 1954 con una última renovación en 1974.
(BW, alrededores de Karlsruhe) Casa adosada con 165 m² de superficie habitable en un terreno de 607 m². Para nosotros, la ubicación (guarderías, médicos, tiendas, cercanía a la estación de tren, etc.) es muy buena. Valor del suelo según Boris 570€ por m². Precio de compra según el anuncio 498k.
En conversación con el vendedor, este ya ha bajado voluntariamente a 480k.
a) ¿Cómo valoran ustedes el precio realista?
Al parecer ya hubo varios interesados. Según parece, a estos se les cayó la financiación.

Nos gustaría, en la próxima visita, ver la casa con un perito, preferiblemente también con un asesor energético.
b) ¿Dónde se encuentra uno competente?

Tenemos un ingreso neto mensual de aproximadamente 5800 euros sin bonos / pagos extras.
Este podría / probablemente aumentará considerablemente en los próximos años (1k neto en un futuro cercano).
Contamos con un capital propio para la casa de aproximadamente 270k.
La cuota mensual máxima para nosotros sería de 2500 euros.
Cuando llegue el aumento salarial, planeo destinar parte de él a amortizaciones especiales.

Hoy visitamos la casa con expectativas más bien bajas.
Por casualidad pudimos encontrarnos con los vecinos de la otra mitad de la casa adosada y tuvimos un intercambio muy amistoso.
Pudimos visitar su casa adosada modernizada. Nos gustó mucho o, mejor dicho, nos mostró las posibilidades que tiene este inmueble.

La casa adosada se usaba como vivienda para dos familias. Abajo los abuelos del vendedor y arriba sus padres.
Por último, el padre del vendedor vivió solo en la casa.
La casa adosada se calienta con calefacción de acumuladores nocturnos y, según el vendedor, el último consumo fue de aproximadamente 10.000 kWh.
Pero, según el vendedor, el señor mayor también era muy ahorrativo y solo habitó la planta superior y el ático.

El sótano está sin calefacción y sin aislamiento.
La estructura de la casa (nuestra opinión como profanos) está bien para la edad que tiene.
Las ventanas (ventanas de plástico, doble acristalamiento) también estaban bien.
Pero realmente se trata de una renovación integral.

La planta de la casa es muy cuadrada y práctica. Para nuestro deseo, quisiéramos mover algunas paredes (según el plano todo menos una, no son paredes de carga). Nuestro deseo / idea es:

Hacer todo (suelo, paredes, electricidad, ventanas, etc.) nuevo.
Agrandar las ventanas de la cocina o cambiarlas por puertas de cristal.
La terraza está unida a la cocina.
La terraza también debe hacerse nueva.

Calefacción:
Todo nuevo. Bomba de calor + calefacción por suelo radiante en todas las plantas.
El sótano permanecería sin calefacción y se aislaría adicionalmente por fuera de la casa.

Techo:
Renovación completa del techo. Tejas, aislamiento del techo e instalación fotovoltaica.

Ático:
Renovación, posiblemente dividirlo en dos habitaciones, ventanas adicionales en el techo.

Planta superior:
Ampliar el baño (reducir la antigua cocina), nuevo.
Convertir la antigua cocina en dormitorio.
Construir una pared entre la antigua sala de estar y el comedor para crear dos habitaciones infantiles.
Instalar dos ventanas adicionales.

Planta baja:
Quitar la pared entre la sala de estar y el comedor.
Instalar dos ventanas adicionales.
Baño nuevo.
Añadir estufa sueca / chimenea.

Deseos / ideas:
Posiblemente también mover o eliminar la pared hacia la cocina (de carga).
La puerta de entrada / guardarropa + baño están actualmente "detrás" de la casa.
Nuestra idea sería tenerlos en el lateral de la casa. Así el diseño de la planta baja cambiaría completamente.
No está claro si esto sería aprobado. En una casa de la zona, una solicitud similar fue rechazada.
Allí la entrada debía trasladarse desde atrás hacia la fachada.

Deseo exclusivo:
No agrandar las ventanas de la cocina sino hacer un hueco y en lugar de la terraza construir una ampliación tipo invernadero.
Esto probablemente sería muy caro, por lo que es solo un sueño / deseo.

c) Estimamos esta renovación sin ninguna experiencia en unos 300k. ¿Qué tan realista es esta estimación?
¿Qué hemos olvidado / pasado por alto?

d) No tenemos idea de cuánto costaría alternativamente demoler y construir nuevo.
¿Es esto financieramente más sensato?

Además de la casa adosada, existe un edificio anexo (garaje, pocilga (sin uso), gallinero, taller).
Nos gustaría usar el garaje para bicicletas, herramientas de jardín, etc.
En la parte restante, retiraríamos parcialmente las paredes y la usaríamos como zona cubierta para comer y cocina de jardín.
La última parte sería un pequeño taller. En el desván pondríamos un almacén de madera para la estufa sueca / chimenea.

Al lado de la casa adosada nuestra idea sería construir un carport para dos autos con conexión de alta tensión.
Si es posible, también estaría aquí la entrada a la casa.

Ninguno de los dos es muy hábil con las manos, pero tenemos artesanos en nuestro círculo de amigos.
De este modo, tareas sencillas podrían realizarse por nosotros mismos.

Muchas gracias por vuestra ayuda y valoración.
Niels

La construcción nueva será definitivamente más cara. Tal vez hayan olvidado el aislamiento de la fachada. Aunque también hay que calcular si vale la pena. Con 300k se puede renovar bien algo. Solo queda la pregunta de cómo queda la cuota. 480k + [Kaufnebenkosten] = 530k + 300k de renovación son 830k. Con 270k de capital propio, el monto necesario para financiar ronda los 550k. Eso ya es ajustado con 6k de ingresos netos con las tasas de interés actuales.

Casualmente pudimos encontrar a los vecinos de la otra mitad del dúplex y tuvimos un intercambio muy amistoso.
Pudimos visitar su dúplex modernizado. Nos gustó mucho y nos mostró las posibilidades que tiene esta propiedad. [...]
La distribución básica de la casa es muy cuadrada y práctica. Para nuestro deseo, nos gustaría mover algunas paredes (según el plano, todas excepto una, paredes no portantes).

Felicitaciones por la buena vecindad con los compañeros de la otra mitad, aunque el encuentro no debería haber sido solo casual. Esto suena a una alta probabilidad de poder aclarar mejor la estructura del edificio (expediente de construcción y sus planos de entonces o de la reforma), y quizá también vuelvan a contar con su arquitecto.

Lo que espontáneamente me agrada menos es la remodelación entonces de una casa que sólo tenía veinte años. En 1954 ya no se construía de forma tan degradante, por lo que eso no debería haber sido necesario. Los datos sobre la aparente falta de modernización del sistema de calefacción entonces lamentablemente sugieren cierto retraso en reformas. ¿Acaso entraron entonces principalmente sólo las ventanas de PVC de generación anterior?

Considero que sus deseos respecto a la reestructuración son ingenuos. La suposición amateur de que una pared delgada no es portante suele ser errónea. Quizá deberían publicar los planos y, aún mejor, también el corte (fuentes arriba mencionadas).

Mi recomendación de lectura los llevará a dos "colegas" respecto a su proyecto, es decir, y . Pero también, no exclusivo para casas adosadas, aquí hemos recopilado varias remodelaciones de 1954/57/60 (el clima ahora es demasiado bueno para buscárselas todas); pero hace poco pude confirmar haber encontrado en cuanto a memoria del foro una heredera ;-) ...