Contrato de compra / División de la propiedad / Cómo establecer el terreno

¿puedes decir algo más al respecto, porque dijiste que la suma simplemente debería dividirse en 2/3? ¿tienes experiencia con eso, no causa luego problemas con Hacienda o con alguien más?

¿puedes decir algo más al respecto, porque dijiste que la suma debería dividirse simplemente en 2/3? ¿tienes experiencia con eso, no da problemas luego con la oficina de impuestos o con alguien más?

YO como banquero inmobiliario lo haría así: dividir el precio de compra del inmueble según los metros cuadrados, así tienes la parte que corresponde al uso propio y a la alquiler.

He realizado una división así para apartamentos en propiedad, que se usaban de manera diferente (familia + alquiler). También para el tema del "despacho en casa" (mi lugar principal de trabajo está en casa) se reconoció dicha división.

Por cierto, para el banco no importa en absoluto cómo dividan el préstamo, ya que siempre responde todo el inmueble.

¿Qué otra división tendría sentido?

Lo mencionado es solo para la financiación. En la depreciación hay que descontar el valor del terreno.

: vincular el terreno al valor real al 100% con la propiedad horizontal y valorar los apartamentos prácticamente "en el aire" no me parece correcto. Antes de discutir mucho sobre esto con el asesor fiscal y la oficina de impuestos, yo valoraría los apartamentos no por el valor real sino por el procedimiento de valor de rendimiento, es decir: basándome en el ingreso promedio de alquiler que se puede obtener. De ahí se deriva un valor teórico de mercado en el que la ubicación y, por lo tanto, el valor estándar del suelo se capitalizan proporcionalmente en el(los) apartamento(s) y, por ende, están incluidos.

Un apartamento del mismo tamaño en una peor ubicación generaría menos ingresos por alquiler, lo que tendría en cuenta el valor estándar del suelo menor en ese lugar.

Para el banco, por cierto, es completamente irrelevante cómo se divide el préstamo, ya que siempre responde el objeto completo.

Sí, siempre y cuando la estructura de propiedad y participación sea la misma. ¿Se aplica esto también en caso de venta a terceros o con estructura de participación desigual?

Saludos cordiales Dirk Grafe

sino mediante el procedimiento de valor de rendimiento

El procedimiento de valor de rendimiento no es un medio adecuado para un apartamento, ya que el valor de rendimiento aquí no juega un papel (significativo). Un perito tampoco lo utilizaría jamás como base de valoración.

Sí, si la estructura de propietarios y participaciones es la misma. ¿Esto también aplica en caso de venta a terceros o con estructura de participaciones desigual?

Si la casa se vende después, la pregunta es irrelevante para la financiación del solicitante. ¿Qué entiendes por estructura de participaciones desigual? La casa tiene un propietario, ya sea una persona física o una sociedad de personas (p. ej., cónyuges). La participación que tiene cada propietario no es importante para el banco, ya que la casa responde como garantía y cada copropietario debe firmar la declaración de propósito de la hipoteca. Sin embargo, si los propietarios son cónyuges y solo el esposo se convierte en prestatario (lo cual no es inusual), puedo imaginar que entonces se vuelve más complicado en el tema de venta y compra. Pero eso no afecta a la banca.

El método del valor de capitalización no es un medio adecuado para un apartamento, ya que el valor de capitalización aquí no juega un papel (significativo). Un perito tampoco lo utilizaría jamás como base de valoración.

Se trata de viviendas en alquiler. En el caso de propiedades de alquiler/mixtas, debe aplicarse el método del valor de capitalización.

Si la casa se vende más tarde, la pregunta para la financiación del TE es irrelevante. ¿Qué quieres decir con estructura desigual de participaciones?

Pero posiblemente no se venda toda la casa, sino solo un apartamento individual. De ello surge una estructura de participaciones desigual o "ajena", que conduce a las dos o tres hojas registrales mencionadas aquí.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Se trata de viviendas de alquiler. En el caso de objetos de alquiler/mixtos, se debe aplicar el método del valor de rendimiento.

No, está mal. Lee la ImmoWertV o la BelWertV.

Si - aquí nadie está hablando de apartamentos en propiedad, sino de una casa de 3 viviendas (ver post de entrada) - la casa se divide y se forman escrituras de propiedad de apartamentos, ¿qué pasa entonces con la financiación? Al principio nada, porque aún así todas las viviendas responden por el/los préstamos.
Luego se vende un apartamento y el banco exige una cierta cantidad. ¿Y? Entonces está el TE, que aún tiene dos apartamentos, y un tercero. Pero todo eso no tiene nada que ver con las preguntas del TE.