Nuestro nuevo asesor fiscal aquí en el pueblo dice que en los 350.000 debe considerarse el terreno, que "lo usamos solos" y no puede incluirse para la financiación/impuesto de la parte alquilada.
Como el terreno tiene un valor enorme, casi no quedaría nada para los 3 apartamentos.
Tu asesor fiscal se equivoca.
Para aclararlo, he explicado el método de valor de rentas, porque está claramente descrito en la ley (ImmoWertV §17(2)) que:
[...] del rendimiento neto capitalizado según § 20 (§ 18 párrafo 1) y el valor del suelo determinado según § 16, que excepto el valor de las superficies parcialmente utilizables de forma independiente debe descontarse hasta la fecha de valoración según § 20 (método simplificado de valor de rentas).
Una superficie parcialmente utilizable de forma independiente es la parte de un terreno que no se necesita para el uso adecuado de las construcciones y se puede usar o explotarla de forma independiente.
A la vivienda de abajo se le deben añadir solo aquellas
áreas exteriores que sirvan únicamente para el uso de dicha vivienda.
Separado de esto, hay que considerar en cualquier caso la superficie del edificio construido así como las áreas de uso común como, por ejemplo, accesos, jardines delanteros y posiblemente también áreas del jardín asignadas (únicamente) a los inquilinos.
Las "áreas de necesidades comunes" deben valorarse proporcionalmente, el área de jardín que pertenece explícitamente a la vivienda de abajo, por supuesto, solo se incluye en la valoración de dicha vivienda - pero en ningún caso todo el tamaño del terreno.
Así que - y si esto está claramente regulado en el método de valor de rentas, entonces lógicamente en el método de valor de coste no puede ser diferente. El problema es que el método de valor de coste no está diseñado para valorar viviendas individuales de una casa, sino que este método se aplica solo al inmueble completo, sin embargo en la WertR hay la siguiente adición respecto al método de valor de
coste:
6.1 Condiciones especiales de ingresos
Si el objeto de valoración presenta ingresos considerablemente diferentes a lo habitual, esta circunstancia debe tenerse en cuenta reduciendo o aumentando el valor. La reducción o aumento del valor se determina según los principios del método de valor de rentas.
En pocas palabras: en este punto la WertR muestra claramente que el método de valor de coste alcanza sus límites en la valoración (individual) de viviendas alquiladas, y por ello, si es necesario, debe aplicarse el método de valor de rentas [B].
Si el asesor fiscal/funcionario de hacienda no quiere aprobarlo por el método de valor de coste, entonces es posible que comprenda la valoración mediante el método de valor de rentas y entienda la cuestión. Lo importante es que consigas el objetivo.
Saludos cordiales
Dirk Grafe